从服务体验上，租客希望从租前到租后都获得更好的体验。好的居住环境、便利的交通、简洁大方的装修和完善的设施成为升级居住体验的核心诉求，租价与租金的重要性已经不是是否租房的决定性因素。此外，单纯的“空间和产品”已经无法满足部分新生代租房者的需求，“服务与生活方式”成为其关注的核心。在我国租赁市场服务近乎缺失的前提下，无论是租前还是租后，感受到“被服务”也是租客居住升级的重要部分。但在供给端，无论是在找房时，虚假房源屡见不鲜；还是居住后，房屋及配套老旧，管理差、缺乏维修服务等问题使得服务上的供需错配矛盾更加显著。

总体来看，租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，在15年之前，我国在政策环节存在较大缺失，目前政策处于加速推进的弥补阶段，但仍存在较大的缺失空间，未来政策仍需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化（比如公寓消防验收的标准等）。

其中，农民工与高校毕业生是我国流动人口的重要组成部分。2014年，中国农民工占总人口的比例已经超过20%，其中外出务工人数达1.68亿。在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低、且需负担子女教育及老人赡养等原因，有很大一部分选择在单位提供的宿舍居住或租房。根据统计局数据，2015年，有44.6%的外出农民工居住在集体宿舍或工地工棚，有37%的人自行租赁住房。在租房的农名工群体中，选择合租和独立租赁的各占一半左右，合租住房的人口超过3000万，而独立租赁住房的人口接近3200万。对比之下，在工作地购房外出农民工的比例仅为1.3%。

而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制。我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持（拓宽直接融资渠道，REITs试点），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。

我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。首先，租赁人口增长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁人口的增长奠定基础。进一步看，一方面，限购及高房价之下部分流动人口将被动进入租赁市场，另一方面，部分注重居住体验的新生代人群将主动进入租赁市场。而未来随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多房租实现居住品质提升将进一步促进整体租金水平的提高

政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，长租公寓渗透率提升不及预期。

我们认为一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，其更加需要一个健康发展的租赁市场解决人口的居住问题。在土地供给有实质性改革，租赁权益明文得到保障的情况下，租赁行业包括长租公寓在未来将有广阔的发展空间。

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而流动人口中的另一个重要组成部分，高校毕业生人数近年也在逐渐递增，2014年高等教育毕业生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人。根据麦可思研究院的数据显示，我国2013年毕业的本科毕业在毕业半年内的月薪仅3300元左右，毕业三年后平均月薪为6700元/月，毕业初期的低薪酬无法支撑高房价，使得异地就业的大学生通常也只能以租房为主。

尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与日本33.30%，美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。

相比其他地区，一线城市的租赁市场改革更为深入。首先在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜，例如，深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。而上海在《上海市住房发展十三五规划》中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。