而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。

风险提示

表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障

表6：美国历史上的人口迁移趋势

多地积极响应中央政策，密集出台实施细则

具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

流动人口催生广阔的房屋租赁市场

由于受到传统观念及社会现实的影响，“年轻时可以租房、但中年成家立业必须购房”的观念仍然根深蒂固，导致现阶段我国租赁结构组成较为单一。从年龄组成分析，我国租房人群也主要以年轻人为主，我国约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39岁。从收入层次分析，以北京为例，单月收入在一万以下的租客占租客总数近7成，低收入人群是当下租房市场的绝对主力军。从需求侧的构成而言，我国的租赁市场仍处于低年龄，低层次的初级阶段。

农民工与应届毕业大学生的选择反映了租房已成为流动人口解决居住问题的最主要的选择。流动人口受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制，其居住选择往往以租房为主，我国租赁市场能够取得高速发展的根本原因，正是由于我国庞大的流动人口基数。根据链家研究院数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍.

租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时

其次，在税收层面，较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间，并且配合营改增推进，供给端优惠有望快速落地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。推进房地产投资信托基金(REITs)试点将真正释放公寓企业的资金压力，实现轻量化运营进而快速发展。我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策多维度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业的快速发展。

从房东的管理角度，机构介入有助于节省管理成本。由于大多数房东是自有房出租，数量较少，在租金收入较少，租赁市场规范性有待提高的前提下，房东可能会面临房屋主体结构被修改，设备被损坏，以及损坏后难以索赔的困境，这种情况下，专业机构的介入管理可以规避以上情况出现。此外，由于个人房东在租客寻求上存在一定的寻客周期，出租房屋存在一定的空置风险，间接增加了出房成本。

核心观点：

目前国内长租公寓仍处于起步阶段，区域主要聚焦在一二线城市。根据链家研究院数据，上海在2015年的租金GMV已过千亿，北京租金GMV则为886亿，深圳和广州也近500亿的规模。天津、重庆、苏州等二线发达城市作为区域中心，也是人口流入的主要城市，其租房市场的GMV也已经达到百亿以上的规模。虽然国内已经有单城市千亿级的租赁市场诞生，但国内一线城市的年租金GMV与纽约、洛杉矶等发展较为成熟的国际大都市对比仍有较大差距，预计未来一线城市仍有较大的发展空间。

中国目前已经初步呈现主动寻求品质租赁的局面，婚育年龄的推迟是这变化趋势的先行体现。根据人口普查统计显示，我国平均婚育正处于不断推迟的趋势中，从2000年到2010年，女性平均初婚年龄推迟0.94岁，男性平均初婚年龄推迟1.01岁，而女性平均初育年龄推迟1.89岁。由于婚姻是年轻人首次置业的重要催化因素，婚育年龄推迟直接影响了年轻人在租房市场上的停留时间。在平均婚育年龄的推迟表象的背后，本质上是教育周期的拉长，以及生活观念的更新，越来越多的年轻人更加倾向于通过长期租房以获得生活品质上的提升。但需要指出的是，对于大多数我国购房者而言，购房的出发点更多的是看重与住房绑定的户籍、教育、医疗、养老等相关权益，因此，租购不同权是当前制约主动租房比例逐步增加的最大因素。但值得一提的是，近期广州出台政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，是保障租购同权的重大推进，我们认为如果未来其他地区继续跟进并且租购同权的范围进一步扩大，主动租房的比例或将出现大幅提升。

但我国的都市圈尚处于发展阶段，与美国日本等发达国家相比仍有显著差距。在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5%左右）。在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近一半的人口，贡献了近6成的GDP，值得一提的是日本国内超过一半的租赁交易都在三大都市圈完成。

从政府的监管角度，公租房承建压力大，流动人口管理困难，机构可以有效的协助管理。一方面，政府由财力有限，兴建的廉租房、公租房供不应求，且对居住者户口、收入等情况限制较多，难以满足巨大的租房需求，长租公寓可以有效减少社会对公租房或其他保障房的依赖，减轻政府的财政负担。另一方面，聚集在非法公寓、“城中村”的流动人口不仅自身居住的居住存在安全隐患，其大规模聚居也对当地执法部门的管理形成冲击。专业机构介入可以协助政府管理区域内流动人口，减小流动人口对社会造成危害的可能性，进而维护当地的治安稳定。

从户型偏好来说，租客更偏好一室户的租房结构。根据58房产研究中心对于租客的偏好调查统计发现，租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户，在租赁市场中，一室户供不应求，二室户基本平衡，而三室户由于高客单价而导致不易出租。但我国租赁房屋的供给主要仍旧以商品房为主，老式公寓和农民自建房也占到一定比例，部分出租的房源甚至是违章加盖建筑，严重影响居住者的居住者安全。相反，专做出租公寓的一室户供给相对较少，一室户供不应求，于此同时，三室户却存在供给过剩现象。

在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。

租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生

高房价使得部分人口被动转向租赁需求。15年以来，以深圳为代表的一线城市房价经历了快速上涨，根据中指院数据，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。较高的房价导致我国一线城市房价收入比高于国际主要城市，根据Numbeo的数据，16年我国一线城市房价收入比均在20以上，显著高于其他国际城市。