行政限购使得更多人失去购房资格从而只能租房。大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。自2016年9月起，为抑制房价继续上涨，一二线城市政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对非户籍外来人口的限制尤为严格，部分已有经济能力但在限购政策下没有购房资格的外来人口，对于住房的需求将转移到租房市场上。

一线城市深化改革步伐

首先，“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”的政策，为租赁型企业提供了更多可改造房源，同时增加租赁市场的供给。

本篇报告作为长租公寓系列研究报告的首篇，聚焦于以下几个方面：

总而言之，长租公寓是当下租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。随着未来租赁市场在量价齐升中不断扩大，各方（租客、房东、政府）的利益诉求不断加强，长租公寓将迎来快速发展的黄金阶段。

在时间上，目前中国集中式公寓的平均物业租期为15年，相较于个人房东随时有可能将房屋出售导致租期中断，机构相比个人房东在房屋出租业务的持续上将更为稳定。在租客匹配上，机构出于项目的整体定位、氛围营造、管理便捷性等角度考虑，会倾向于将同类型同层次的租客进行匹配。在信息上，由于机构在运营过程中积累了众多客户，租客很容易通过公众平台寻找到之前客户的评价，以辅助自己的选择，避免了面对个人房东存在明显的信息劣势。在服务上，机构相比于个人更能发挥集约化优势，更有能力提供包括设备换修，清洁打扫等标准化服务。且机构为了未来长期的发展，有动力持续提供更好的服务以获得品牌溢价。总而言之，长租公寓通过资源整合并提供标准化服务，可以有效解决租客在租房时遇到的一系列痛点。

相较于个人房东在资金、集合资源能力方面均存在短板，长租公寓的运营商在管理资产时的优势是全方位的。在装修层面，机构可以利用规模优势，严格筛选服务优良，价格低廉且可以长期合作的第三方供应商提供房屋的装修，设备的供应等，以降低前期成本投入；在获客层面，机构可以通过自己的信息平台，设定好租客的标准，筛选素质较高的租客；在后续服务层面，机构通过及时的维修提高租客的满意度，提升租户粘性，降低空置率。同时机构有能力更及时的收取租金、物业费、水电费，并在续租，退租时完成租约条款的更新签订等。机构全过程的服务使得房东的房屋在出租过程中始终维持了良好的性态，在稳定收益的同时，还避免了与可能与租客产生的一系列纠纷。

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租赁市场规模的增长，第二个推动因素在于价的增长（租金的上涨）。而租金的提升通常由两方面因素决定：（1）租房群体有多少钱租房。（2）人们愿意花多少钱租房。

具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。

2017年5月，在供给侧改革的大背景下，为了建立购租并举的住房制度，保护租房者合法权益，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。

都市圈初步形成，对比国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海北京更是达到了2000万以上。

下面，本文将侧重分析驱动租赁市场量价上涨的核心因素。我们认为租赁市场规模（租金GMV）的增长首先来自量的增长（租赁人口的增长），而增量主要来自三个方面：（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础；（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场；（3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。

但从国际情况来看，发达地区已经不同程度的进入了主动租赁时代，其租房人群呈现多元化趋势，租房已经不再是以低学历低收入人群为主。以美国为例，对比2015年与2005年美国的租房人群，从学历角度，高中以下学历的租房人口呈现下跌趋势，而本科以上高学历的人群增幅超过52%，远超高中学历及专科学历的租房人口。从收入角度，高收入人群同样是租房人群中涨幅最为迅猛的，其涨幅是低收入人群涨幅的2.5倍之多。租房人群“高学历高收入快增长”已经成为美国租房市场近十年以来最显著的特征。而从香港情况来看，同样也经历了租房结构的变化，自1986年起到2006年，收入在前50%的人群的租房比例由40%一直上升到54%，高层次人才愿意享受租房带来的高品质生活成为国际成熟市场的一大重要特征。

顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展

我国日趋庞大的租赁市场叠加消费升级的时代背景，租客对于居住体验与租房服务的提升需求与租赁市场市场现今原始状态存在本质的矛盾。而租期不匹配，租客不匹配，居住体验差等，在专业的租赁管理机构即长租公寓的介入后客观上使这些问题得到很好的解决。

从客观上来说，租期过短所造成的不断看房、找房、搬家也成为了租房过程中的几个显著的痛点。根据赛惟咨询对上海租客进行的实地调研结果表明，在租房痛点中，提及频次最高的包括搬家时收拾物品麻烦，找到合适自己的房子费时费力，看房花很多时间均与租房周期过短有直接关系。同时，由于我国现阶段以个人房东为主的租赁供给市场，租客随时可能遇到租住的房屋被卖导致的租期中断而不得不重新找房的窘境。如果租房周期可以延长且租期相对保持稳定，则前述的痛点均可以避免。因此，无论从主观的稳定性，还是从客观的租期太短所造成的的一些列痛点而言，租赁市场在租期时长上均有提升需求。

较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。根据世联行（002285）的统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。

本次文件在租赁方面从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营”、“政府市场监督与激励机制”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”四方面对住房租赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施。我们认为征求意见稿的出台将加速全市场的规范进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的纲领性文件。新规执行下，一些违规的二房东将逐渐被市场淘汰，在资金、人力、成本集约化等各个层面对比个人都能更好的实现规范化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。对比租赁市场发达的美国和日本，其在法律层面对租客利益的保障是实现租赁市场规范化的重要推手。

表4：地方层面长租公寓政策支持

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消费升级背景下租房群体愿意提高租房支出提高居住水平。目前，我国租金涨幅与可支配收入涨幅比相对较低，也就是说可支配收入的上涨对租金上涨的弹性低于1。但需要指出的是，随着居民可支配收入的持续提升以及80后成为社会中坚使得我国已经开启了消费升级的大潮，据BCG咨询预测，2015-2020年，我国35岁以下人群人均消费支出复合增长率将达到14%，将远高于35岁以上的人群。此外，我国消费结构将面临调整升级，人均消费支出中次必需品和可选品的比例将快速提升，而居住升级是消费升级的重要部分，其占总消费支出比例将逐步提升，租房群体提高租金支出的意愿或将提高，未来可支配收入的上涨或将带动租金同比例上涨（美国租金涨幅基本与可支配收入涨幅持平甚至略高）。

租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在15年之前，政策环节存在较大缺失，但在15年之后，政策处于加速推进的弥补阶段，并且进入2017年，政策持续深化，首先，17年5月，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，加速了全市场规范进程。其次，7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《通知》延续了“因城施政”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。该通知是多部委首次联合出台租赁支持政策，为后续协调合作奠定基础。于此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升空间，需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化。

观念升级，主动租房人群或将逐步增多。除了被动留在租赁市场的人口增多，主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出（巨大的首付压力以及长期较高的月供支付）。在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，并且未来这个成本差未来将会继续扩大。据中原地产数据显示，2008年以来，我国一线城市的住房租金指数的年复合增长率达8%左右，而一线城市的二手房价指数增长速度更快，达到14%左右的增速。房价增速高于租金增速直接表现在租金（租房成本）与月供（买房成本）的剪刀差不断扩大，根据链家研究院数据，以北京为例，2009年一套两居室的月供租金比为2.14，到2016年已上升至2.54，在不考虑购房首付的条件下，购房相比租房需付出2.5倍的成本才能享受到相同的居住条件。

长租公寓是指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上。当下租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。目前长租公寓市场渗透率较低，未来租赁市场在量价齐升中不断扩大，各方（租客、房东、政府）的利益诉求不断加强，长租公寓将迎来快速发展的黄金阶段。

流动人口居住稳定性增强意味着人们在主观上对租住期望周期有延长的需求，但现阶段租赁市场的租期错配现象十分严重，租户期望的签约租期与实际换房周期呈现出明显的不一致。根据链家研究院数据，以北京的租赁市场为例，期望租期与实际换房周期存在不同程度的不匹配，并且随着期望租期的增长，匹配率呈降低趋势，尤其是期望租期在2-3年及3-5年的租户，均存在5成左右（分别为48.4%与55.9%）的租户实际租期短于期望周期。

租赁人口及租金或将持续增长，租赁市场规模具备提升空间

租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生

附：

较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。根据世联行的统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。

实际上，从2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。我们认为中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。

根据中国饭店协会公寓委员会统计，2015年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，但总体而言机构渗透率不足，而对于公寓企业自身集中度而言，TOP10公寓企业占比仅为0.7%，而美国为7%左右，日本高达31%，我们判断，未来公寓行业必将有优秀的龙头企业脱颖而出，市场集中度将显著提升。但需要指出的是，目前我国长租公寓的参与主体众多，具备不同基因的参与者也决定了其运营模式不尽相同，因此，何种模式下的运营企业能够脱颖而出，成为当下长租公寓市场关注的热点，我们也将在后续系列报告中针对这些问题逐一探讨。

政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，长租公寓渗透率提升不及预期。

我们首先明确长租公寓是什么？长租公寓是我国专业租赁管理机构的代称，主要指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上，在居住时长和服务上区别于酒店商旅住宿。长租公寓的特点是通过提供标准化租赁服务解决租赁过程中产生的一系列问题。正如前文所述，我国的租赁市场空间广阔。但广阔的市场背后是相对原始的市场结构，无论从租客的需求、房东的管理还是政府的监督上均存在诸多痛点。而专业租赁运营机构的介入，可以妥善解决需求侧、供给侧及监管侧的各类问题，长租公寓的出现有必然性。

从时间上，租客期望更长的租期以及更高的稳定性。与我国流动人口数量上已处于高位企稳的状态不同，流动人口的结构特征正在发生显著的变化：链家研究院数据显示，与过去流动人口呈现“原子化特征”相比，以家庭为单位的流动趋势正在逐渐增强。当下，已婚的新生代流动人口，近9成的是夫妻一起流动，有6成是夫妻协同子女全家庭共同流动，携带老人流动的现象也日趋常态化。此外，我国流动人口的年龄也在不断上升，居住停留时间也在不断加长，流动人口在现居住地平均的居住时间已经超过3年，50%以上的流动人口在现居住地有长期留居的意愿。流动人口居住的稳定性在近几年有逐渐增强的趋势。

表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施

政策处于加速推进的弥补阶段