9月22日-23日,由搜铺网举办的“2016年中国商业地产年度‘展·招汇’暨高峰论坛”在上海元一希尔顿酒店隆重启幕。会上,国内最具影响力的商业地产大咖欢聚一堂,在“联动共融 创新升级”的主题理念指导下,进行了深度交流与有效探讨。 本届大会还借鉴当前流行综艺模式推出搜铺app专场招商会,设置导师组与学员组,共话中国新生意。此外,在2016商业地产金项奖颁奖盛典上,时尚创意的服饰走秀也甚是惊艳,明星杜德伟献唱助阵更是把盛典推向高潮。 让我们一起来回顾下两日大会的精彩时刻: 搜铺app专场招商会 本次app专场招商会以耳目一新的“导师+学员”形式,给广大参会嘉宾带来了全新的体验。学员组,顾名思义,就是极具成长和发展潜力的人气新兴品牌;导师组则由入驻搜铺网app的各大知名购物中心则联袂组成。 商业大咖分享 一场思想盛宴 搜铺网CEO盛涛致开幕词 嘉宾演讲(一) 演讲主题:2016中国商业地产半年度报告 演讲嘉宾:搜铺网商业地产研究院院长 陆兴泰 1、2016年上半年,全国共开业161个大中型商业项目(3万㎡以上)。其中,10万㎡以上的项目有39个,5-10万㎡的有77个,3-5万㎡45个,大中型购物中心成为主流。从开业项目进驻业态来看,超市进驻93个商业项目,百货进驻19个,影院进驻98个,儿童乐园进驻95个,超市、影院、儿童乐园、已经成为购物中心标配。 2、2016年上半年,全国共闭店41家,包括13家单体百货,2家购物中心,26家大型超市,总营业面积超过60万㎡。其中,一线城市闭店数量最大,竞争很激烈,闭店原因主要为物业到期、转型撤退、业绩不良等。 3、2016年上半年,全国122家零售业上市公司,实现营收8943亿,实现净利润214亿。 百货和购物中心方面,57家上市公司一共营收2628亿,同比下降77%,净利润下降75%。超市方面,13家上市公司实现营收1413亿,净利润23.85亿,总体经营情况比百货和购物中心稍好。 嘉宾演讲(二) 演讲主题:商业抑郁症 演讲嘉宾:新城控股集团联席总裁 陈德力 1.实体经济仍然是我们现在的中流砥柱。中国消费市场依然很强劲。不要再问我实体经济赢还是互联网经济赢了,这个问题本身就是错的,他们不是对立的,是相辅相成的。 2.商业就是商业,不在网上,就在我们的身边,我们每天就从这些方面研究如何发展。 3.商业正步入百花齐放。首先是全渠道整合,一方面是品质升级和跨界革新,另一方面,市场集中度在提高,市场的份额向优势企业集中这件事情会越来越明显。 如何根治抑郁症? 1.回到基础和原始的状态。互联网的思维如果说干扰了我们,我们也会迷失自己,真的被互联网吃掉。因此要回到经营中来。市场缺的不是人才,缺的是懂经营的人才。 2.优化商业生态系统。可复制是商业的隐形杀手;在同一个模型当中要有良性循环,要完整的结构,和谐的关系,持久的战略和永恒的活力;用大数据搭建智能平台,获得系统资源。全方位的系统自我诊断能力在后期非常重要。 嘉宾演讲(三) 演讲主题:社区商业地产的资产价值提升 演讲嘉宾:哥伦布商业管理股份有限公司董事长 孙旭东 1、商业地产投资基金的脚步今年上半年已被打乱,主要是因为整个行业价格上升过快。商业地产重视的是价格该如何做高,而资本重视的是价格何时才能下来。 2、商业物业估值就是两个因素。一个是每年租金回报,一个是回报年限,我们要争取把回报年限往上拉,就好象要把市盈率往上拉一样。 3、要想把回报年限做长,核心就是流动性管理。流动性好,回报年限就可以上升。且流动性的设计是从项目一开始就要去设计的,到后面往往会受到很多制约,让你无法完成这一步。对中小开发商而言,现在只有一条路可以选择,就是通过专业基金公司去打包成资产包,然后在资产包当中寻求退出。 4、体验一、品类众多的消费便利性体验漫谈。购物中心不同于百货等其他商业业态最大的特点就是品类的聚集度;体验二、商品和服务的品质体验。购物中心的聚客能力是由品类聚集和品质好的商家带来的;体验三、消费氛围的环境体验。购物中心的颜值要好,让消费者购物心情也要舒畅;体验四、“顾客参与感”的情感体验。情感的体验中最核心的就是参与感的体验。 嘉宾演讲(四) 演讲主题:主题体验式商业的规划设计与发展 演讲嘉宾:派沃(中国)商业设计机构执行董事 臧涛 1、中国房地产已经进入一个高度泡沫当中,这是最坏的时代也是最好的时代。这个创新的时代已经来临,如果我们不用创新的精神去沟通、学习、创造好的产品,就没有前途。 2、移动互联网让我们的生活方式发生了本质上的不同,而购物中心的性质也变了,变成了生活的一部分。但是未来中国的购物中心都将饱和,研究传统购物中心的地产商必死无疑。 3、未来赚钱的思维方式就是跨界、创新和体验。跨领域的资源整合,是移动互联网带来的根本影响,创新则是用新的思维方式去思考商品,只要你敢标新立异,就有人追捧你,而现场消费的情景体验也非常重要。 4、房地产逻辑当中的财务逻辑基本分三种,一种是纯持有,也就是说自持模型;一种是类似万达的以售养租模式,一部分卖,一部分租;还有一种是以卖为主,快速回款模式。 5、真正的经营规划是基于生活方式发展来思考的,不同的时代吃喝玩乐购的方式不同,如今购物中心主题公园化时代已经来临。 嘉宾演讲(五) 演讲主题:红星商业物业资产管理思考 演讲嘉宾:红星商业副总裁 王东 1、 红星商业开展物业资产管理的自身优势。红星商业有自己的品牌矩阵,红星美凯龙和购物中心品牌爱琴海。 2、 红星商业真正开展轻资产这一块是去年4月份开始。 3、 业务重点范围。华东、京津冀、长三角、华南、云贵川包括西北都是我们的重点区域。 4、 比较优良的项目我们也可以做资产收购,大概要满足三个条件,包括一线城市、项目体量足够大(原则上不做4万以下的项目),二线以上经济核心城市。 5、 我们有四种合作模式:租赁、资产收购方案、先委管后资产收购方案以及纯委托资产管理。 6、 红星商业主要的产品线,一个是爱琴海购物公园,一个是爱琴海城市广场。 7、 为合作伙伴带来什么?首先是可以补齐商业开发链条,弥补商业招商运营短板。其次降低开发风险,第三提高经营效率。 8、 深度合作这一块,是以实现后期金融运作增值为目的。 嘉宾演讲(六) 演讲主题:客流导入规划在商业地产开发中的重要性 演讲嘉宾:奇盛展示标识董事 许顺煌 1、从消费者到店模式分析来看,基本上就是三种,一个是有车一族,一个是步行一族,一个是地铁一族。其中有车一族的消费力一般远高于其他两个族群,所以在有车一族的关注度上一定要高。 2、 商业标识的三大目的,第一个是告知,第二是分流,第三个是导向。 3、消费模式分三类:目的性消费,指目的清楚的消费;爆发性消费,在商场广告带动的一些消费行为;逛购性消费,这类人没有购买欲望,但是有购买能力。 4、到店模式和消费模式不同,引导方式也不同,要做好客流导入才可以提升商场业绩和提袋率。 嘉宾演讲(七) 演讲主题:轻资产模式 国内VS国外 演讲嘉宾:柏利城商业管理有限公司的董事总经理 房金亮 1、要达到轻资产的目的,大概有三四个途径,首先就是通过REITs,但是REITs是针对这个项目做成熟之后退出的品牌。此外,商业信托和合作开发是针对前期做开发时的轻资产工具。 2、中国目前缺乏可以创造出REITs这样长久持有平台的机制。只有使存量商业地产物业能真正实现估值并证券化公开流通,人人可持有REITs份额投资,重资产企业才能真正解脱转型为轻资产。 3、没有办法实现资产退出的却打出“轻资产”旗号做管理输出的,基本上也是伪“轻资产”。所谓的轻资产,在中国不过是伪命题。 嘉宾对话(一) 对话主题:传统商圈如何联动共融来保持竞争力 主持嘉宾: 兴一集团总裁 贾耀勇 讨论嘉宾: 华董中国总裁 赵立东 金地集团华南区域商业管理中心总经理 郑海波 绿地商业集团商业地产事业部总经理 王智明 万达电影院线股份有限公司副总裁 曾光 杭州星汇控股有限公司董事长 胡姗红 贾耀勇: 1.在商业规模的控制上,行业之间要有更多的交流活动,大家共同探讨,避免恶性竞争。 2.现在市场非常大,市场的差异化、特色化,只要你用心,努力都可以做持续。比如说同样的商圈可以做出不同的模式出来,形成差异化。 3.在智慧商圈的打造方面,可以多下工夫,几家商场在同一个商圈可以共同发展。 4.以开放、合作共赢的心态一起推动商业地产的发展,传统商圈的升级和共融发展。 赵立东: 1. 中国的商业发展到今天,和过量的安排有关系。 2. 我提倡的是错位经营,形成共赢,从而避免恶性竞争。 3. 在商圈内有一个统一的业态规划和整合。首先是量要合理,其次是提高品质,提升运营。 4. 寻找蓝海,稳步开发,做精致项目。最后和零售人也说一句话,严冬之后必是暖春。 王智明: 1.对市场的认知要看未来的发展趋势。只有分析好市场,无论是在哪一个商圈,都会有你的蓝海。 2.对市场分析之后,如何进行有效的落地,考察的是我们团队的运营管理能力。 3.有商圈就有市场,有市场就有需求。无论是什么样的竞争都有我们的发展空间,只要我们认真去做。 胡姗红: 1.不要盲目追求品牌化,再去出昂贵的装修费补贴,把品牌吸引过来。很多开发商最终拿出很多钱,到最后没有任何回报。 2.行业人员要把项目的标签做出来,不要指望某一个品牌撬动商圈的发展。 3.如何让消费者慢慢忽略品牌,我认为品质才是最重要的。 4.未来必须要把项目做的很有趣,因此打造小而美的商业,是我们一直要走下去的路。 5.商业需要融通、融合、创新、开放、不忘初心。 曾光: 1.购物中心、商圈不分传统和非传统,核心在于竞争理念是传统还是创新。 2.其实关键是软的东西,硬的东西你永远没有办法追的。 3.购物中心和商家的生存核心是大家要拧成一股绳,形成一股合力,最终顾客还是靠脚投票的。 4.无论是运营商也好,还是品牌商也好,品质永远是第一位的。 郑海波: 1.现在购物中心不再是大而全,而是越来越细分。 2.无论是甲方还是乙方,要在市场上生存合作好的话,一个是融,一个是新。融是融合,融入。 3.甲方和经营者对于乙方的选择一定要有前瞻性,考虑引入一些适当的品牌。业态要有差异化。 4.商业致胜,用心经营。 嘉宾对话(二) 对话主题:购物中心如何运用创新升级带来新动力 主持嘉宾: 西南交大国际创新创业副院长 蒋鹏 讨论嘉宾: 上海大悦城总经理 危建平 深圳国际车窗总裁 赵润涛 集物堂事业有限公司董事长 林施 奥园集团商业管理公司总经理 雷易群 南通印象城总经理 叶松 危建平: 1、所有的创新目标都是为了创收,如果说离开了这一个都是胡来的。 2、很多创新都是被当下局势压迫带来的改变。 3、从创新来说,第一,我们在过度场景化的时候,要让消费者来大悦城的频率更高。 第二,我们更多是在商铺层面创新。 第三,大悦城在做营销活动时有自己的独特见解,我们很坚持做消费者喜欢的东西。 第四,管理模式的创新。 4、做好产品后还要做好引领,树立影响力的同时,时刻保持更新。 赵润涛: 1、如今,国内商业地产已走入死胡同,购物中心同质化严重,千店一面。商业地产需要创新,需要多元化,不仅在业态方面,还要在服务体验上下功夫。 2、我们不仅要把创新作为一个姿态,更要把创新作为一个模式。消费者玩嗨了,生意就好做了。 林施: 1、集物堂主打青年商业,注重场所精神,而具体内容要靠机缘。 2、别人没有的你有,别人有的你更接地气。 雷易群: 1、创新是一把双刃剑:不创新是等死,创新又很可能是找死。 2、创新的步子不能迈得太快,要循序渐进,不然很可能会面临失败的风险。 叶松: 1、创新就是发现事物和事物关系,有创意的人就可以发现一些关系,并整合成一样东西。 2、可持续社群的发展理念,要用这种社群来捆绑高端客户,这才是目前创新的核心。 嘉宾对话(三) 对话主题:探讨不同年代的连锁化道路 主持嘉宾: 搜铺网商业地产研究院院长 陆兴泰 讨论嘉宾: 喜悦滑冰场总裁 王品石 博纳影业集团副总裁兼影院投资公司总经理 黄巍 嘉文集团董事长 张艳彬 乐刻运动健身总经理 李雅平 Xcape密室逃脱创始人 王志晓 南瓜车创始人 卢鑫 海马体照相馆创始人 黄逸涵 王品石: 做商业的人要有一颗年轻心,要保持好奇心和积极的学习态度。每一个店的生意好坏,第一个取决于选址,这是先决条件,其次店长能力很重要。在上一轮占尽优势的企业,会在下一轮转型当中承受成倍的痛苦。 黄巍: |