摘要

十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，这将会是房地产长效机制的核心。

 资金流向

　　产业改革：租购并举，中国和大量中产阶级的资产与房价变化深度绑定；

　　3)大量非本地居民刚需以及本地居民住房改善需求难以满足。

　　要从根本上解决居民的住房需求，并抑制房地产泡沫，加大城市居住用地的供应无疑是一个较好的方法，但土地的供应却很难增加，中国土地制度的特殊性是一个重要原因。

　　“城市的土地属于国家所有”，这是我国82年宪法对土地所有制度的明确规定，与世界上绝大多数国家和地区土地归私人所有的情况不同的是，我国城市土地都归国有。这意味着面对房价上涨，两种土地制度下的土地供给机制将有所不同：在私有制下，土地的供应是竞争性的，这意味着人口流入城市并推动房价和地价上升会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应，或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率，来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度，从而限制了房价的水平。而在国有制下，土地的供应是垄断性的，由于缺乏其他供地主体的竞争，面对大量人口流入，城市土地供应难以快速扩大，这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。如果地方政府试图扩大土地供应，则会引发银行和持有大量房产的中产阶级对于房价泡沫破裂的担忧，而如果地方政府持续少量出让高价地块，则可以持续获得大量土地出让收入，但土地及住房的供需矛盾则无法根本解决。

　　三大矛盾点相互牵制，难以解开。我们可以发现，从供给侧入手建立长效机制，同时缓解三方面的矛盾，正成为未来解决我国房地产问题的思路。

　　首先，经济发展模式由投资驱动逐步转换为创新驱动，房地产行业不再具有支柱产业的地位，地方政府谋求逐渐摆脱对土地财政的依赖；

　　其次，通过地产调控，以及正在推广的租购并举、共有产权等手段，弱化房地产投资属性，回归居住属性；

　　最后，通过多渠道、多主体增加优质住房供给(如长租公寓、共有产权)，满足大部分居民刚需。

　　1.2. 租购并举获得大力支持，将迎来快速发展期

　　1.2.1. 地产政策发生转变，租购并举是关键

　　房地产政策指导思想发生变化：2016年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。在党的十九大中，曾被多次提及的“房子是用来住的、不是用来炒的”被正式写入大会报告中，意味着我国房地产政策的指导思想发生了重大变化，在未来很长一个阶段内，“房住不炒”都将成为我国房地产政策的主基调，长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性，淡化投资属性，弱化其在经济中的支柱地位。

　　房地产长效机制中，租购并举是关键：十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，这将会是房地产长效机制的核心。其中租购并举是长效机制的关键。在租购并举这一表述中，“租”排在“售”的前面，说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点，是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。

　　1.2.2. 从中央力推到地方积极试点，住房租赁将迎来高速发展期

　　最近1年多以来，住房租赁获得了政策的大力推动，其中纲领性的政策文件是去年6月印发的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，文件，文件提出：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。为后续支持住房租赁的文件和试点陆续出台定下了基调。并指出要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加群住房租赁监管等6个方面支持住房租赁市场的发展。

　　党中央和国务院的决策也获得了各中央部委和地方政府的纷纷响应，今年7月20日，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口、等：

　　世联行：公司大力布局长租公寓业务，目前公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等25个城市。公寓构建后一个月出租率达91.2%，两个月后出租率为94.5% [1].

　　昆百大A:拟发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家84.44%的股权，我爱我家是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一，拥有“相寓”品牌长租公寓。

　　万科A:地产龙头积极布局长租公寓，截至 9 月底，长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间。

　　、、等。

　　■风险提示： 1、雄安新区建设进度不及预期；2、海南区域性政策具有不确定性。

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(原标题：【安信策略】改革开放40周年（产业改革篇）：租购并举，中国房地产市场迎来20年来最大变局)

(责任编辑：DF078)