当我们把住宅物业面积放在新增的全部物业面积中来看的时候却发现，当把纯商业物业加入计算之后，新增住宅物业的占比下降至56%左右，与2015年和2016年的数值大体相似。

　　这种情况的出现是因为什么呢？

　　在今年4月21日成都规划、住建、国土等多个部门发布的针对成都商业、办公类项目的管理新政中，除了备受关注的对于商改住物业的严控之外，还提到了在未来的新增项目中，住宅物业和商业物业独立成栋、互相分离的新思路。从锐理上文的分析中可以看出，新思路已经充分地体现在土地出让端，在维持原有的商住比例大体不变的情况下，商业和住宅土地在出让时已经出现了明显的界限。

　　容积率：降容已见成效

　　平均容积率方面，2017年成交的涉及住宅物业的（含纯住宅、商兼住、住兼商）土地的平均容积率为2.48，而2015年和2016年的该项数据分别为2.79和2.73，2017年较2016年平均容积率下降了0.25，下降值达到9%。

　　在今年成都新的城市规划中明确提到，在未来几年中“中优”区域的住房容积率将降低至2.0~2.5，从成都今年的土地出让数据来看，容积率确实正向着这个目标前进着，成效明显。

　　“限制出售物业”已占总成交的14.5%“限制出售物业”是今年成都出现的“新概念”，包含租赁类住房、人才公寓类住房、定向出让产业类住房，第一次大规模出现应为去年12月29日兴隆湖土拍拍出的定向出让产业类住房，在进入2017年下半年之后，人才公寓和租赁类住房的成交陡然增多，成为市场常态。这类物业虽然也具备住宅属性，但是并不像住宅那样可以自由流转，或有严格的流转限制（定向出售给企业员工、数年内不允许交易）、或必须自持不得出让。限制出售物业主要满足的是成都引入人才的基本居住需求，吸纳市场居住刚需。

　　根据锐理统计的数据，进入2017年以来，成都新增的限制出售类物业的总面积约为120万㎡，占到本年度成交的所有住宅类物业的12.7%，虽然占比不算高，但是也已经成为一支影响住宅市场不可忽视的力量。

　　从2017年成都土地市场反映的这三个有趣的数据我们也可以看出今年成都土地出让中出现的新思路：降低商住混合的土地中商业物业的占比，保证居住区的舒适度；降低土地容积率，减少市区人口密度；增加新的限制出售类物业，让这类物业吸纳来蓉人才的居住需求。

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（责任编辑：陶海玲 HF003）