土地成交规模及新开工意愿决定新开工面积增速水平

二、房地产投资预测框架

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　　（1）存量施工面积趋于稳定，新开工面积对地产投资增速的贡献逐渐降低

　　设备工器具购置指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值，设备分需要安装和不需要安装两种，需要安装的设备，必须在设备开始安装时，才能计算设备的投资，不需要安装的设备，在运达建设单位经验收合格，即可计算完成投资（该指标数据取自设备购置安装合同，注意：该指标只填写设备工器具本身的价值，不包括设备安装费用）。

　　对建安成本预测方法，我们分别从施工面积和单位面积施工成本两方面进行分析，其中施工面积增速主要取决于新开工面积的变化情况，单位面积施工成本的变化主要取决于人工成本、水泥及钢材等成本增速变化，最终结合施工面积和投资成本的影响因素对建安成本的未来变化做出判断。

　　根据国土资源部关于土地出让金分期支付的规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。从历年土地购置费及土地成交价款变化趋势来看，土地成交总价较土地购置费领先约12个月左右，但2016年下半年以来为抑制土地市场持续高温的现象，部分热点城市纷纷缩短土地出让金的缴纳时间，如厦门（楼盘）地区需拿地后1个月内缴纳土地出让金全款，苏州（楼盘）、上海等地需拿地后3个月内缴纳土地出让金全款等等，热点城市的土地出让金的缴纳期限被缩短，受此影响，近期土地成交总价领先土地购置费时间缩短至8个月左右。

　　房地产投资支出可拆分为土地购置费用与建安成本的和，其增速变化主要取决于土地购置费增速、施工面积增速及单位面积施工成本增速变化情况。

　　（1）趋势判断：近期年内土地成交价款变化趋势领先土地购置费缩短至约8个月

　　因此我们可将土地成交总价的变化趋势作为判断土地购置费变化趋势的先行指标，从目前100大中城市土地成交价款呈下降走势判断，未来土地购置费用大概率呈下降趋势。

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　　各地政府的土地供应根据年度制定的供地计划进行供应，供地计划由各级国土资源管理部门层层上报审批并在满足上级国土资源规划后制定，虽然2013年以来，全国国有建设用地与其中房地产(000736,股吧)用地（包括商服和住宅）供应面积均呈逐年下降趋势，但根据各城市地区的实际供应规模与供地计划的对比来看，前期供地计划的下降并非造成土地实际供应量下降的根本原因，制约土地供应的主要因素是地方政府在“土地财政”短期内难以改变的背景下供地意愿下降造成的供给计划完成率较低。因此我们进行土地供应的分析时供地计划的变化并非重点，而需要重点关注的是各地政府在年内土地供应方面是否有实质性举措出台及供地计划落地意愿，同时，在土地供给政策推行方面存在地方政府利益与中央政策的博弈，因此中央政策导向和真实有效的执行力度是分析未来土地供应趋势的关键。

　　如上文，根据统计局关于土地购置费的定义，土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，并且土地购置费按当期实际发生额计入，如为分期付款的，应分期计入房地产开发，因此土地购置费可延期支付，而年内土地成交价款为成交时土地总价款，其变化趋势相对土地购置费具有一定领先效应，可作为预测未来一定时期内土地购置费变化趋势的领先监测指标。

　　在房地产行业运营逻辑下，销售作为行业的先行指标且销售回笼资金作为开发投资环节最主要的资金来源，销售端的趋势变动对未来土地购置带来的趋势性影响是必然的；而其他因素的影响主要反映在时间的滞后期长短上，即在其他因素影响下同步变动的趋势不会严格遵循。