在房地产投资资金来源部分我们已分析，房地产行业销售端资金回流对应的定金及预收款和个人按揭贷款是投资资金来源的最主要构成部分。随着行业竞争加剧，房企追求项目快速周转，房企在近两次小周期中以顺周期拿地为主流趋势，因此近年销售指标与土地购置费的变化趋于同步。

　　对于土地购置费分析方法，我们首先从近期土地成交价款与土地购置费的变化关系进行趋势判断，然后从土地购置的供应端和需求端分别进行判断分析，最终结合供需两端的影响因素对土地购置费的未来变化做出判断。

　　房地产投资预测的分析框架中，部分指标可通过定量测算获得，如影响土地购置供应的土地购置供应计划、影响土地购置意愿的库存规模去化周期等，但部分指标如年内土地成交价款的领先趋势判断、融资环境对现金流影响、新开工意愿等指标无法定量测算，只能通过政策分析、企业调研等信息整合主观判断进行定性分析。因此房地产投资预测模型将综合运用定量分析和定性分析两种分析方法对未来投资总支出做出判断。

　　因公开资料没有直接公布每年单位面积施工成本的数据，对于单位面积施工成本的分析，我们可根据每年公布的建安成本和每年的施工面积计算得到单位面积的施工成本，由国家统计局公布的建安成本和施工面积数据测算，2016年单位面积的施工成本约为1,607元/平方米，同比上涨5.02%。因一般房地产项目开发建设周期为2~3年，根据统计局数据倒算总建安支出约为3000~4000元/平方米，与目前市场调研房企口径的建安成本数据基本相符，因此我们可通过倒推的方式测算出每年单位面积的施工成本。

　　建安支出主要取决于当前地产实际施工情况，目前房地产企业的施工面积远高于新开工面积，在高施工面积的存量影响下，地产新开工面积的波动对建安支出的影响逐渐弱化。此外，近几年净复工面积(净复工面积等于上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积和本期施工后又停缓建的房屋建筑面积之差)快速下降（负数代表停建缓建），2013~2016年净复工面积分别为-0.94万平方米、-1.74万平方米、-2.93万平方米和-3.24万平方米，其绝对值占新开工面积的比重由2013年的6.46%增长至2016年的27.95%。停缓建项目增多抵消了当期新开工面积对当期施工面积的拉动，从而一定程度上削弱了当期新开工面积对房地产投资的增长贡献。因此近年地产新开工面积增速与地产投资支出的关联度逐渐减弱，对地产投资增速的贡献逐渐降低。

　　对新开工面积未来变化趋势做出判断后，通过上文施工面积计算公式（约等于前期n个月单月新开工面积之和），我们可通过不同数量月份的合计单月新开工面积模拟累计施工面积数值。基于2017年新开工面积的估计（按7%的增速计算），我们计算了2017年施工面积的绝对额及增长情况（以累计月数为53个月来估算）。预计2018年末商品住宅施工面积约54.89~55.93亿平米，同比增速约2%~5%。

　　（一）土地购置费预测方法

　　（二）安成本预测方法

　　整体看来，在中央对于房地产行业调控决心加强、抑制资产泡沫的背景下，多个城市上调供地计，供地意愿将有所增强，未来土地供应面积不会出现大幅下降，土地供应端限制较小，未来土地购置费规模水平主要取决于土地需求变化。

　　施工面积约等于前期n个月单月新开工面积之和

　　（1）近年土地购置单价拉动土地购置费用持续增长

　　建筑工程指各种房屋，建筑物的建造工程和土地开发工程，又称建筑工作量，这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。

　　房企库存规模可从商品住宅待售面积指标观测，近年商品住宅待售面积逐年下降，2017年10月末商品住宅待售面积同比下降23.28%至3.15亿平方米，其库存规模已低于2014年同期水平，去化周期（商品住宅待售面积/销售面积）近年亦逐年下降，房企为补充货值进行土地购置的意愿较为强烈，一定程度上解释了2017年在销售指标逐渐下行情况下土地市场依旧持续高温的现象。但未来随着住宅销售面积持续放缓及土地购置面积的大幅增长释放库存，预计未来库存规模及去化周期或将有所增加，房企进行土地购置意愿将下降，最终影响土地购置见顶回落。

　　（三）各项占比

　　1、土地购置费概况

　　本报告内容仅供报告阅读者参考，一切商业决策均将由报告阅读者综合各方信息后自行作出。在任何情况下，我司及分析师对任何机构或个人因使用本报告所引发的任何直接或间接损失不承担任何法律责任。

　　获取土地以外的投资以建安支出为主，根据统计局公布的房地产开发投资完成额细项，建安支出可以发现其大致由三部分构成，包括建筑工程、安装工程和设备工器具购置。

　　销售端资金回流减少，房企土地购置意愿下降

（一）土地购置

　　当房企库存较为充足，可满足未来销售需求时，房企再拿地意愿较弱，而当房企库存较少，已不支撑未来销售体量时，房企再拿地意愿较强，因此房企库存规模及去化周期是影响房企进行土地购置需求变化的最直接因素。但正如上文所说，库存周期的变化主要影响的是销售端趋势变化向投资端传导的时滞而非趋势，若销售指标先行下滑，但库存仍处于低位，则房企短期内处于加库存周期，在拿地需求上仍较为强烈，但随着库存逐步释放而销售指标持续下行，短期的库存周期将见顶回落，房企的拿地需求在时滞过后终将下行。

　　三、房地产投资预测方法

　　新开工面积为新开工建设的房屋建筑面积，其规模受土地成交规模及开发商新开工意愿两个因素影响。从历史规律看，土地成交规模领先新开工3～6个月不等，但在土地购置出现下降时，新开工面积与土地成交规模变化趋于同步，对新开工面积的测算无法准确量化，但从趋势上看新开工面积受土地成交增速放缓及近期销售端调控政策持续收紧、资金回笼放缓等因素影响，房企新开工意愿较弱，未来新开工面积增速将呈下滑趋势。根据以往年份下半年新开工面积每月均值约1.0~1.2亿平方米估算，我们预计2017年全国住宅累计新开工面积增长至约12.41亿平方米，同比增速约7%，2018年新开工面积将进一步放缓，同比增速将进一步下滑，至5%以内。

　　土地购置意愿主要受房企现金流及库存规模两因素影响。现金流方面，如上文分析，房企现金流主要来自销售端资金回流及外部融资；而房企库存规模主要为房企未来待出售的商品住宅。