从偿债能力来看，2014-2016三年中，持续增长的流动资产让龙湖流动比率录得波动上升，资金变现偿债的水平得到提高，分别为1.48、1.69及1.51。不过刚刚过去的2017年中期，由于流动负债同样录得较大增长，因此流动比率下降明显，仅为1.41。速动比率方面，受累于于存货及待摊费用的占比上升，龙湖2017年的变现时间也较之前延长，较上年同期下降0.05，为0.46。

需要注意的是，2017年龙湖销售大幅上升，除了所布局城市市场环境向好、推盘意愿加强以及货值充足外，多元化产品线也是重要因素之一。

进入下半年，由于一二线城市调控政策不断趋严，得益于提前布局一线及热点二线城市，龙湖的土地成本较低，即使以所限价格出售，依旧可以盈利。截至2017年上半年，龙湖土地储备的成本为4845元/平方米，为当期签约单价的31.1%。

利润、负债与收益率

截止2017年10月底，龙湖完成了对包含重庆、北京、深圳、广州、杭州等一线及强二线城市的布局，覆盖城市达到14个。

2017年上半年，龙湖新增银行贷款178.24亿元，期内偿还的银行贷款为99.5亿元。截至2017年6月30日，所借的银行及其他借款为641.69亿元，较2016年末523.6亿元上升118.09亿元。其中，无抵押的债券所占的比重最大，达到241.67亿元;有抵押的银行贷款为188.89亿元;无抵押的银行贷款为211.13亿元。

（来源：观点地产网 陈朗洲）

老项目出清及新项目的加速推盘，让龙湖实现了较好的回款，保持现金流的持续运转。这一点也体现在龙湖2017年的积极拿地动作上。龙湖业绩报告显示，2014-2016年期间，每年新增的土地数量分别为16块、25块和43块。

如此表现无疑是多方努力的成果，观点指数从年报发现，过去几年中龙湖一直在调整城市布局，将业绩重心放置在一线和二线核心城市，并择机进入到大都市圈的一些周边城市。

2017年最为明显的就是龙湖在商业地产的投资有了较大提速。自2000年，龙湖开始涉足资金运营要求更高的持有型物业，截至2017年12月26日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津、武汉等地共拥有投资物业51个，其中包括2017年补充的10个天街项目。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露，2017年龙湖冠寓布局全国16城，预计开业房量逾1.5万间。按照龙湖的内部规划，未来三年冠寓将形成规模优势并挤进行业前三，营收规模实现20亿元。

2.00%、11.20%到61.60%，这是过去三年龙湖的合同销售增长率，2017年龙湖有意将这个数字提升到新的高度。

其中，环渤海地区主要以北京、沈阳、青岛、烟台、济南、大连、天津和保定为主，土地储备占总面积的39.4%;西部地区主要以重庆、成都、西安和玉溪为重心，占土地储备总面积的26.7%；长三角地区则占据20.3%，主要围绕上海、无锡、常州、杭州、苏州、南京、宁波、合肥8大城市。

财报还显示，2017年上半年，龙湖手持现金为227亿元，较2016年底增加53亿元。期内总有息负债规模增长至696亿元，因此2017年中期龙湖净负债率较2016年末54%上升2个百分点至56%，不过这一数字也较2016年中期的63%下降了接近7个百分点。

2017年半年报显示，环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别占总合同销售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

小年棉袄 1600亿利好

在开发和持有物业之外，物业管理服务也是龙湖重点发力的版块之一。截止目前，龙湖物业的版图范围已经扩大到重庆、成都、北京、西安、上海等25个城市，服务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓、写字楼等，管理项目357个，合约管理面积已超过1亿平方米。

从数据来看，2014年-2017年中期，龙湖有计划地调整新增土地的区域选择，由原来的重仓长三角、华南区域，向环渤海和西部倾斜，并新增了华中和香港两个区域。

此外，伴随销售回款的增长及商业团队日趋成熟，龙湖在商业地产方面的投资也适当提速。截至2017年6月30日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目。

据观点指数不完全统计，截至2017年11月30日，龙湖通过公开市场、收购以及合作等方式，在北京、上海、香港、深圳等城市拿地369.76万平方米，地块合计44宗(含5宗合作地块)，土地价格共约902.02亿元。其中7月拿地动作最为迅猛，单月纳储12宗，占前11个月的27.3%。

根据龙湖披露的月度销售情况，2017年1-11月累计实现合同销售金额人民币1484.4亿元，同比增长85%；合同销售面积973.6万平方米。

观点指数从龙湖历年财报获悉，2014-2016年，龙湖销售毛利率均保持较大增长，分别为26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年，得益于一二线产品的贡献以及上海、重庆的高利润物业交付，毛利达到67.93亿元，毛利率由上年同期的27.9%提高至达36.5%，这也推动了龙湖的核心净利润同比增长18%至28.4亿元。