不过从2017年的中期业绩来看，截止6月30日，龙湖冠寓租金收入占总投资物业租金的0.3%，仅为342万元，距离20亿元的营收规模还有很长的路要走。

无论是从成交量、成交价，亦或是从房地产现状来看，“2018年是房地产行业的小年”似乎已经是行业共识。在寒冬来临前的2017年，龙湖提前暖身，已经做好了过冬的准备。

合约销售利好、土地储备充足之下，2017年的龙湖继续坚持稳健的财务战略，年内各项财务指标延续过往的良好表现，融资能力继续加强，这也为未来的规模增长提供强有力的防御。

住宅、商业与百万长租

2017年下半年，龙湖在售主力项目约95个，其中有37个全新项目上市，24个项目是推出的新一期新业态产品。产品涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求，并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例，在调控的市场中精准定位、达成目标。

得益于已开业租金的上涨以及在建商场的持续投入，2017年1-6月龙湖录得投资物业公平值增值约为21.48亿元，同比增长24.52%，这个数字也较2016年全年的变动额增加1.77亿元。同期，龙湖的投资物业资产值则从2016年末的490.31亿元增加65.62亿元至555.96亿元。

持续将大量资金投入到持有物业中，也让龙湖的净资产收益率连年下降。观点指数发现，2017年中期，龙湖净资产收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%，不过比2016年底的15.66%下降了1.6个百分点。

来自金融端的统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长率达23.21%。其中的36家房企资产负债率超过80%红线，占比接近26.5%。

截至2017年6月30日，龙湖覆盖城市增至31个，土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区是龙湖的三大粮仓

2017年1-12月，据观点指数测算龙湖累计将实现销售业绩人民币1550亿元，距离龙湖1600亿元的年度销售目标仅一步之遥。

截止2017年6月30日，龙湖已开业投资性物业面积为208万平方米(含车位总建筑面积为274万平方米)，整体出租率达到94.7%，不含税租金收入11.4亿元，较上年同期增长28.8%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金收入的占比分别为87.1%、10.7%、1.5%，对应的租金收入增长率分别为31.2%、8.9%和3.7%。

需要注意的是，规模持续增长的同时，龙湖的资产负债率呈下行趋势。据观点指数研究，2014-2016年，龙湖的资产负债率分别为70.10%、66.07%、66.59%，呈现波动下降的趋势。2017年中期虽然为71.06%，但是远远低于前十大地产公司平均负债率水平。

据观点指数了解，当前龙湖投资物业主要为商场，分为三大产品系列，分别是都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

龙湖在商业地产上的投资热情同样被延续到了长租公寓上，2016年开始，为了抢占房屋租赁市场份额，龙湖正式推出长租公寓品牌“冠寓”，并于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条冠寓产品线。

除此之外，先于市场调控的供货节奏也是龙湖2017年取得销售跃升的关键。早在2017年中报会的时候，龙湖就透露由于之前判断，2017年市场会呈现一个前高后低的走势，所以在上半年积极推项目。

上述借款中，即将于一年内到期的为57.73亿元，一年后到期的款项为583.97亿元，占总借款的大多数，其中多于一年但不超过两年的为109亿元。总的来说，龙湖的短期偿债压力并不大，长期债务分配也比较均匀。

上述数据反映出，在楼市受到更多压力的2017年，商业地产却逆市上扬，获得较大的资产保值和增值。从另一个侧面也解释了龙湖为何对商业地产尤为倚重。根据龙湖透露的数据，至2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。而在业绩要求上，希望能在2017年达成租金收入25亿以上的税前目标，长期要求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。

近年来，住宅市场行业盈利式微，再加上调控政策密集出台，使得原来以住宅开发为主的房企纷纷寻找优质的投资渠道。住宅之外，龙湖则将投资重点放在了商业地产、长租公寓以及物等版块。

加上2017年新增的10个项目，目前龙湖拥有27个天街项目。2017-2019年，龙湖主要在建的商场为10个，合计在建面积为109万平方米，其中包括苏州狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、上海虹桥天街、上海马桥星悦荟等。

上述区域人口集中，购房需求比较大，龙湖的销售单价也由2014年的10803元/平方米，提高到2017年中期的15567元/平方米。这种情况下，努力加大供应量就能较快实现销售额的增长，很大程度上促进了2017年冲击1600亿合约销售的可能。

上述数据的变化，与龙湖平均借贷成本下降不无关系。观点指数统计龙湖历年财务数据获悉，2012-2017年中，龙湖平均借贷成本持续下行，从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%进一步降低至2017年上半年的4.70%。

土地储备方面，从2014年开始，龙湖有计划地调整新增土地的区域选择，由原来的重仓长三角、华南区域，向环渤海和西部倾斜，并新增了华中和香港两个区域。截至2017年6月30日，龙湖覆盖城市增至31个，土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。

合约销售利好、土地储备充足之下，2017年龙湖各项财务指标延续过往表现，融资能力继续加强，为规模增长提供保障。

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观点指数查询龙湖半年报获悉，2017年1月至6月，龙湖加速推盘每月均保持在100亿元以上，销售保持高速增长。