未来金融+地产是绕不开的，因为这是一个非常长期的投资类的产品，它必须要有一个很强的资金来支持。

从全球的房地产基金投资的策略来看，在中国最多是投资在机会型的。而在欧洲大部分是投资在稳定收益这一块的，它是核心或者核心+策略。美国投资在核心这一块是最大的，美国的REITs是全世界最大量的。

我们是第一个通过美元基金在中国国内发的人民币的REITs，当然其它的也有，像光大安石去年的大融城REITs，大融城在二线城市，我们发的也在长沙，可见大家对资产所在的城市已经没有那么敏感，大家还是比较看重底层资产的现金流和它的运营团队。

虽然是成交量里面大部分以办公为主，但是从实际增加的比例来说，商业地产是相当明显的，办公增加的55%，商业地产成交量达到410亿人民币，增加了70%，还有物流、工业地产，因为需求的增加，它的基数比较低，去年增加了10倍。

中国的类REITs这几年发展得特别好，可以看到监管当局，尤其是两个交易所对这个事情是非常支持的，这不是一个金融创新，在金融方面它能够提供给市场上更加稳定收益，而且是比较有保障的资产类别。

其实在去年的时候，大家已经看到有很多的金融产品不断地在往商业地产这边来转。我们看到大的环境上，过去好几年大家一提到商业地产，提到比较多的词，一个是存量过大，二是竞争激烈，三是线上对实体经济的冲击。

最近看到万科在物流方面的投入也相当大，其实大家都看到一个趋势，非住宅类的成交量不断增加，办公楼、商业地产和一些其它类的投资都有很大的增加。

我们现在面临几个大的挑战，第一是规模比较小，第二是投资者以固定收益为主，没有股权投资的风险意识，很多时候他还需要发行人给一个兜底，在其它的市场上是没有这样的要求。我们相信这个时间是不会特别长的，应该是很短的时间，中国的整体类REITs都会有一个很大的空间的提升。会越来越接近国际化。

从资本方来说，我们未来不是希望自己去收购，做很多特别细致的工作，我们希望有更好的团队跟我们一起合作，让我们把精力集中在资产管理、资金管理、资本管理上，让我们的伙伴发挥他们的作用，同时通过这样一个更开放的金融市场、资本市场，让我们的投资有更好的循环。

我还记得去年跟丁总在福州召开的另外一个会议上，我讲了一句大家都比较振奋的话。我说商业地产的春天马上就要来了。

今天我简单介绍一下商业地产和金融结合的方式。我们中信资本是投资为主的，我们以前也尝试过由自己投资、开发、管理，虽然投资回报还不错。但是我们感觉还是要跟更专业的团队合作，这也是我们为什么特别看好印力和丁总的团队的原因。

我们在商业地产上的投资量也是非常大的，虽然我们的去化面临着很大的挑战，但是我们的投资也在不断地增加。当然也有好的消息，就是我们的商业地产成交量也不断上涨，比如说在2016年同比上涨了52%，成交量达到2091亿。

我们的REITs最大的两个缺点，一个是有时间限制，第二是增信，这是一个比较大的挑战，需要把这两个问题解决掉。

我们认为跟最强的伙伴在一起，能够为投资者带来更好的回报，这也是我们为什么去年跟万科一起和丁总他们合作的原因。

（本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅）

所以在我们再的过程中得到了交易所非常大的支持，我相信印力也会有一样的感觉，而且我们在发行的时候，大家的反映还是非常认可的。我相信中国的类REITs产品底层资产分布也会有不同的变化，但是总体来说我相信商业地产应该会占有更加重要的地位。

程骁远（中信资本高级董事总经理房地产部执行合伙人）：大家下午好！今天非常高兴参加观点的商业年会，这是我第一次参加观点的活动。

当然我们现在也面临很多的挑战，比如说法律或者是交易所的税负的处理，没有办法直接进入REITs，所以类REITs还是一个过渡的方式。

未来如果我们的投资市场、投资者更加成熟的时候，更多的机构投资者进入这个市场，其实大部分的钱我们认为应该是在核心和核心+上。当然有另外的配置可能再增加一些，但是在我们的市场来看，这个机会是无限的。

欧洲的REITs市场上市的规模没有那么大，所以在欧洲你可以看到很多还是由基金持有的，因为欧洲有很多保险的资金，或者是退休基金，他们还是倾向于直接进入到一些基金，利用基金的形式来持有物业。

中信资本房地产基金投的很多都是商业，这次在香港举办的活动我觉得还是不错，尤其我看到丁总在我前面，我觉得这肯定是一个非常好的会，我必须要来。

刚刚提到REITs的一些数字，可以看到第一条是美国的，美国的REITs市场一枝独秀，有1.1万亿美元，这是相当大的量。其它国家因为起步晚、市场比较分散，或者也有其它的基金的形式持有。

商业地产的去化任务非常紧迫，整体来看是待售面积不降反升，虽然去年整体的去化还是不错，销量也很大，但是它的供应更大，所以库存还是比较大的，商业地产的存量已经有1.5亿平方米，所以相比住宅来说，它的去化是更加严峻的。

但是我们看到不单只是在中国，像丁总刚才提到的一些数据，包括我们自己投资的一些商场，今年双11的销售额提升也非常明显。我们可以看到最近这几天，在其它的一些地方也看到很大的并购发生，我相信这些机构也是看到商业地产非常好的前景。

这是我们今年发的一个产品，我们当时收购了一个烂尾的购物中心，然后改建、提升，今年已经可以用一个REITs的方式实现基金的退出。

从我们的角度来看，往往都是通过跟私募基金合作，培育、挖掘资产的潜力，通过REITs或者类REITs退出，资金回笼再投资。这样一个循环能够完善以后，对商业地产的发展会带来非常好的影响，同时也会让所有的资金和投资人有更多的选择。

从我们的角度还是希望和优秀的团队一起合作，我们一起来成立基金，也希望大家继续留意我们，应该在不久的将来我们也会有一个新的基金，我们将和中国最强的一个商业运营的团队合作，我们认为有这样的基金的成立，有这样的团队的组合，我们在这样一个大的市场上，有机会在这些存量的地产上做到更好的收购，提升这些资产的价值。

我们一直在说REITs，为什么要做REITs？主要还是要盘活市场，更多的资金可以进入到商业地产。从亚洲的发展来看，马来西亚、日本、香港、台湾、新加坡都有推出REITs，但是规模还是比较小的，我们认为中国未来肯定是全球第二大的REITs规模，仅次于美国。

整体来讲中国的类REITs还是在不断改善之中，我们希望有一天能够推出真正的REITs。