主持嘉宾

广州房地产行业协会秘书长 韩世同

讨论嘉宾

中原地产中国大陆区主席 黎明楷 

五洲国际控股有限公司董事长 舒策城

宝龙地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁 肖清平

光大安石（北京）资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理 周颂明

招商商置财务总经理、深圳招商商业董事 季勇

韩世同：由于欧阳总要赶飞机，让我临时来主持这个环节，未来商业地产的道路和机会，到底我们的道路在哪里，机会又在哪里，听了几位嘉宾的分析，刚才蔡秘书长和陈诗涛董事长都跟我们分享了目前商业地产整体的市场状况，我们接下来围绕着这几个议题大家来谈谈。

黎总是老行尊，您加入中原也差不多30年的时间了，对这一块您应该是从一个更超脱的局面来看我们的商业地产，您觉得这个成功的关键因素或者是我们未来的机会、道路是什么样的？您从中介的角度谈一谈。

黎明楷：其实在座的各位当中，在商业地产领域我是最不专业的，因为我们本身还是做住宅为主，在商业领域我们也做了一点，但是也不多，而且我们做的也还是提供服务，也就是给客户建议，还不是真金白银花钱投资的类型，所以有种站着说话不腰疼的感觉。

但是有可能因为我们不是这个实际行业当中的从业者，我会抽离一点，从旁观的角度来讲商业的东西。

最近我看了一些美国的报道，在美国的市中心的商业物业的租金价格还是在上涨的，人们说互联网冲击比较厉害，其实造成冲击的就是大城市周边的地方，原本是一些社区商业，零售商受冲击比较大，很多都没法做了。

我在思考这个问题为什么会是这样，一般如果只是为了提供方便的购物，有可能确实会被更方便的网购去取代。但是如果到市中心，人家追求的不完全是方便，有可能是你整个购物的氛围，或者是你的体验，所以这类型的商业价值还可以保持。随着整体的城市经济的上升，应该也能分一杯羹。

从这个角度来讲，像刚才欧阳总讲三四线很好，从这个角度来看，我觉得三四线不一定很好，有可能商业还是要往集中的方向去走，未来越来越集中，在一个城市当中，可能也会有一些商圈特别好，也有一些差一点的地段，可能就没这么好了，从城市往周边来看，未来一二线会比较好一点，三四线就差一点。

我们看香港的开发商在大陆的投资，主要进入的还是那些重点的城市，一线城市基本都进，最多就是二线排在前面的城市会进。

但是三四线城市，我们看新鸿基、九龙仓、太古、嘉里等等都没进，恒隆算是进得多的，它最多也只是去二线城市，没有去到三四线城市，可能也是因为香港的开发商比较保守，但是这也反映了他们的选择。

韩世同：您觉得地段、城市重要，还是运营更重要？

黎明楷：地段是先天的条件，运营是后天的，先天不足，光靠后天运营也不能弥补。但如果你先天很好，就像孩子一样，天资很高，但是不勤奋，运营不好也不会有好的成绩。

举个例子，昨天诗涛也在微信里面说了一句，香港红磡这附近商业很旺，但是香港是一个特别的地方，它的人口密度太高，大家的交通距离很短，所以很多不同的商业体，包括距离不远的海港城附近有很多的商业，它也可以发展得很好。

它主要是面向全国乃至全世界的市场，我们这个酒店附近这里主要是本地消费，但是在其它的国家或者城市就不一定有这样的力度造出这样的商业价值。

韩世同：黎总认为一二线的机会要大于三四线。接下来想请问一下宝龙地产肖总，您去年还给我们介绍过您的经验，宝龙地产在商业化、精品化，以及把文化注入商业方面有很多的做法，结合我们今天这个题目，您也给我们探讨一下运营、体验方面您的一些体会、感受。

肖清平：谢谢观点给我们这个机会共同来讨论新的时代下的商业。简单来讲，做商业地产既是一个时机，也是一种情怀。

我们老板当初要做商业地产，他是看到了国家城市化进程的过程，当时我们是从三四线做起的。改革开放以后，很多农民要转化成市民，所以他们应该要享受到改革开放的红利，所以我们从三四线做起，而且在一些地方也做的不错。

有些三四线城市没有购物中心，建设新的购物中心，会吸引很多的客流，比如我们在安溪、宿迁、无锡等等城市的项目，都有很好的表现。

后来我们进入了一线城市，到上海以后我们调整了战略，因为我们发现一二线的资源集中度最强，做商业地产最重要的是消费、经济水平和人流量。

一二线城市的消费很高，经济水平很高，加上人的流动很快，所以我们现在的布局以上海为中心，在长三角这个区域展开发展，也提出了1+6+N的发展战略。1就是上海这个城市，6就是主要的6座城市：南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州。

上海的商业是有点饱和的，但是在它的副中心，它的商业是很差的，比如在上海我们开发了一个商场就很受欢迎，当地的人口还不是很多，但是它的交通发展起来之后，整个地方的人流还是很大的。我们在上海一共发展了16个项目，基本上都在偏郊区的地方。

韩世同：你们是算轻资产还是重资产？

肖清平：重资产，我们全部是真金白银投下去。

韩世同：这里有一个命题说“重资产为何难以为继”，您这个显然不是难以为继，还是可以持续发展的。

肖清平：作为我们企业来讲，我们董事长很注重资产的运营，我们不求快，我们追求稳健，一年建三五个就可以。另外一点，重资产要有把握，原则上你拿一个项目要把能消化的消化掉，比如销售的和自持的比例要做好，大概6比4的比例。

韩世同：60%卖？

肖清平：对，60%销售，40%自持，这是一个方面，另外，自持的回报率要达到8%，按照这个比例操作，基本上就可以保证你的收益。

另外，我们的运营也有自己的特色，现在在比较好的地段的项目，我们做高端的，比如说宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。

我们老板也非常重视文化，我们把美术馆、画廊和艺术中心、画院等等都引入到购物中心。他有一种情怀，他的中国的文化传统积淀很深。他蕴涵的民族精神的情感很深。

作为房地产商，受益于这个时代，受益于改革开放这个环境，现在要回报社会，特别是国家提出要实现百年的中国梦，更需要全民素质的提升。

所以文化的传承非常重要。我们老板一方面提升大家对文化的追求，一方面提升素质，也给大家提供一些学习的空间，所以我们以后会把文化融入到社区，现在已经开始在这样做了。