整体来说，地段只是基础，最核心的还是整个营运管理的能力，现在对综合能力的要求特别高，有些产品不是简单的只是做商业、只是做公寓、只是做写字楼，它实际上是一个复合性的，包括我们有些产品已经是把公寓直接植入到商业、购物中心里面，很多新的业态、新的东西特别多。从我们的角度来说，怎么合理就怎么做。

韩世同：谢谢周总，核心的是运营方面的能力。季总刚刚已经给大家介绍过招商蛇口的商业发展方向，您在轻重资产这方面的看法是什么样的？另外我们今天中午也听了越秀的REITs的介绍，招商蛇口有没有这些方面的计划？

季勇：轻资产应该是未来的方向和趋势，之前为什么中国一直没有做，或者是做得不好呢？其实一个核心的原因就是我们国家的税制改革。去年营改增以后，轻重资产分离至少在税制改革方面扫清了障碍，我们从营业税改成增值税，减少了税负，税制改革为轻重资产分离提供了保证。

轻重资产分析有很重要的一点就是怎么算账，在财务的角度我一直关心这个问题，现在很多问题是帐都算不过来，如果你纯粹是开发一个商业地产，或者纯粹开发一个酒店是算不过来的。刚才宝龙的肖总说他们60%的住宅，40%的自持，住宅已经把成本收回来了。

很多企业都有很多不同的模式，但是我们在算这笔帐的时候，算回报是比较难算的。对轻资产来说，这方面就更容易一点。但是轻资产也有它的缺点，就是轻资产做的时候，各个重资产的企业都想自己做运营。轻资产目前的收费模式只能是根据收入提点，收入比较低。所以轻重分离是一个方向，但是也还有很多问题。

另外一点，现在行业里有很多同仁做REITs已经做得很大了，中国的REITs也面临政策方面的问题，一个是中国内地的资金成本是比较高的，它比海外的资金成本高，所以很多企业也是算不过帐。

到海外去出表会比较好一点，但是国家有很多的限制。如果做抵押贷款，利率会比较高，所以也没有动力做。当然我们也已经在做了，其实我们就是为了探索这条路，将来一旦要放开以后，我们就可以很好的跟上。

韩世同：时间有限，我们本环节的讨论就到这里，非常感谢各位从不同的方面、不同的角度为我们商业地产发展的放、轻重资产和运营成功的要素等等谈了非常好的经验。