韩世同：谢谢肖总给我们介绍了宝龙的运作模式和布局。接下来请舒总介绍一下五洲国际的发展情况。五洲国际在综合性运营发展方面非常有特色，他是住宅、商业、物业、物流都有涉及，是综合性发展的。别人是比较重开发、轻经营，他是特别注重经营，这一块您给大家介绍一下，运营体验方面的一些经验。

舒策城：五洲一开始就是做商业地产的，这两年我们才有一部分的住宅地产。我们原来是做专业市场的，一开始做家居建材，后来做五金、工艺品，从去年开始我们还做了农产品市场，在专业市场这个板块来说，我们应该是全业态覆盖。

我们也选择做了16个综合体，这两年综合体的数量相对少一些，因为在有些城市的综合体确实很饱和了。刚才欧阳总说的是比较有道理的，有的地方城市不大，反过来它的竞争也不太激烈，我们在这样的城市有三个综合体运营得比较好。

其中有一个在无锡的一个镇，这个镇总共人口只有3.5万，我现在最高的租金每天一平米11块，我估计很多大城市也只有这个价格，我们在杭州的综合体的租金还不到11块，杭州的土地是1000多万一亩拿的，反过来在无锡的一个镇里的租金可以做到11块每天。

如果不要过剩饱和的话，商业地产是非常好的行业，有些地方确实是规划太多了，大家都吃不饱。所以我们在城镇综合体这一块，五洲做得也是蛮有特色的。

我们刚开始做城市综合体，后来发现竞争这么激烈，后面我们就转做城镇综合体。

我们在云南保山也有一个综合体，这里的生意也很好，每天晚上至少有4000-5000辆过来消费的车，因为当地的市场没有饱和，所以我们在当地做了之后就可以成为当地的老大。

在专业市场这一块，我们现在总共管理了81个项目，中国专业市场的总量还是比较大的。根据国家统计局的数据，中国在2000年的时候，专业市场的营业额在15000多亿，到了2015年底，已经差距10万亿。中国专业市场的销售额每年都在增长，大概每年的增长都有两位数。

我们浙江的专业市场在全国来说应该做得是不错的，我们把专业市场分成两类，一类是消费市场，一类是产地市场。像我们浙江乐清，我们开发了电器城，这是产地市场，我是一个产业的窗口。我们的海宁皮革城也是一个产地市场。

很多省会城市的项目大部分都是消费市场，它反过来没有什么产地市场，它的产业都不在大城市，都在很多小城市里面，所以专业市场板块，我们研究的还是蛮到位的。

我们将来的目标是要做1000个专业市场，10万亿的规模是多少个专业市场呢？是4900多个，其实全中国的专业市场不止这么多，我说的这些专业市场是每年营业也在1亿以上的。

浙江的专业市场做得还不错，浙江的很多县域经济就靠专业市场，整个海宁就靠一个皮革城，如果海宁没有皮革城，海宁经济就垮了，整个义乌就靠小商品城，整个乐清就靠电器城，乐清的电器城每年的销售额也有1000多亿。

从商品生产出来到消费者手里，通过专业市场这个渠道走，成本是最低的，你只要这个渠道的产品成本最低，你就不可能被人代替。

五洲有商贸、物流，接下来我们还准备做一个动产质押的业务，房子属于不动产，它可以融资，除了汽车和钢贸，其它的动产都不能融资，其实每个动产都有价值，这一块我们五洲已经在开始做了，我们将来的产业是商贸、物流、动产质押这几个板块都要发展。

韩世同：谢谢舒总给我们介绍，专业市场也大有可谓。接下来请问光大安石资产管理的周总，您好像在第一太平工作过，然后又在光大安石开发和管理了很多大融城，您介绍一下您如何看待轻重资产的模式，包括运营方面，谈谈您的经验和体会。

周颂明：轻重资产实际上是相对的，我们本身是基金公司，基金公司是轻资产的，我们通过基金公司的资金去投入的资产当然也是比较有限。我们更重要的是通过管理，通过管理获取相应的回报。我们的轻资产跟后面的退出还是相连接的。

我们投资的主要目标是一线城市和部分二线城市，主要是地区还比较富裕或者消费特点比较不错的，三线城市也有部分，比如说在华南、华东一些相对比较富裕的三线城市。

我们的观点很简单，从资本的角度去看，收购一个东西也是一样，要看最后退的时候值多少钱，从我们的角度来看，回报能达到要求就可以做。

刚才也说到位置和营运能力方面，当然地段是很重要的一点，但是就单纯从商业的角度，可能有时候判断跟大家还不一样。越是一线的城市、发展比较好的二线城市的核心地段，商业在空心化，被周边逐步取代。因为它里面居住的人已经不那么多了，交通拥堵，原来的价格已经比较高了，它的趋势是在往下走的，而不是往上走。

但是这些区域又有很好的投资机会，因为产品能力比较强，你可以酒店改公寓，也可以商业改办公，改其它产品。在这个时代对产品的认识是非常重要的，不同的产品的区别真是非常大。

在人口密度大的城市商业都能做，但是从商业的角度又有一个难题，比如说开发型的，速度快的话，你用开发模式去做，整个财务报表压力非常大。

用基金的模式就不存在这个问题，我完全是用一个资管计划去投的，我本身已经考虑多少年的投入，只要现金流没问题就不会有问题。后面我可以用地二个资管计划去接，也可以后面去做ABS，价格合适也可以退出。

退出的方式也有很多，但是前提是经营管理的能力。这才是核心，因为在这个方面，你的团队的能力决定了你整个定位、产品、后续的运营，包括市场的调整，因为商业不断在变化，现在好了，过一段时间可能又不行。就像前两年餐饮很火，这两年就不行了，因为大家都觉得好，一股脑冲进去，整个市场供需失衡。