远在香港的购物中心也感受到了这股体验式潮流，在过去的19个月里，为了迎合消费者的多元化需求，香港金钟的太古广场调整了相关的招商策略。不仅引进了30个新商家，还将餐饮类店面的数量增加了一倍。同为商业地产港企的九龙仓和希慎兴业等公司，也在为旗下的商场增添更多的餐饮和生活休闲类商家。

　　需要注意的是，商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是1.1万亿元，至2025年将达到2.9万亿元量级，2030年数字将倍增至4万亿元。

　　这其中长租公寓扮演着非常重要的角色。2017年全年，长租公寓市场的规模将突破4000亿元。这也吸引了房产中介、酒店开发商以及互联网创业公司纷纷加入。而房地产开发商诸如碧桂园、龙湖、保利、万科、佳兆业等品牌房企也开始加速跑马圈地，演绎存量时代的创新空间。

　　另外，联合办公在2017年迎来了爆发性增长。观点指数获取的数据显示，目前全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生。而2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。

　　体现在商业地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心中内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。

　　融资趋紧，房企探路资本新通道

　　从另一方面来观察，很多商场经营状况不佳，租金不能覆盖运营成本，空置严重；除此之外，扎堆的写字楼千篇一律、缺乏个性，造成供给结构和租户需求不匹配的局面。而对于商业地产最为核心的资金问题，国内商业地产开发商资金沉淀严重，融资模式仍然较为单一。

　　2016年10月，国家发改委也下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。进入2017年，证监会修订相关细则，规定上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%，这些让原来就饱受资金困扰的商业地产处境变得更加困难。

　　在融资继续收窄的趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新工具悄然兴起。2017年1月20日，大信置业旗下上午信托基金——大信商用信托成功登陆新加坡交易所主板，成为中国大陆首个民营商业地产企业信托基金。这也激发商业地产企业开始各显神通，探索在海外市场的筹资之路。

　　新交所数据显示，目前新加坡约有43个房地产信托与商业信托，总市值高达530亿美元。其中有不少是由中国企业发起，而且是纯中国资产在新加坡上市的房地产信托。借助新加坡这个国际性的房地产投资平台，越来越多的国内企业盘活了资产池。并利用回笼的资金进行其他业务扩展，实现了商业地产由“重”变“轻”的过程。

　　于国外疏通资金通道外，不少企业也在国内积极寻找突破口。先是10月中旬，新派公寓破冰长租公寓REITs，拟发行金额为2.7亿元的权益型类REITs（房地产信托投资基金）产品；尔后的10月23日，全国首单央企租赁住房REITs及首单储架发行的REITs产品也获批发行，保利地产(600048,股吧)作为发行人，产品总规模50亿元。这也意味着，租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰。

　　行业分析

　　回首走过的近一年时间里，2017年中国商业地产发生了不少影响全行业的大事件。在短短四个月内，潘石屹将自己曾经“珍爱”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作价85.14亿元；而定下一亿小目标的王健林，作价199.6亿元，就将旗下净值331.76亿元总建筑面积328.63万平米的酒店资产包出售给富力。

　　看多看空皆有往来者，留下来的继续坚守，并从重开发转向重运营，越趋理性化。2017年，中国商业地产进一步优胜劣汰、去芜存菁，并涌出许多新的实践和探索，推动着行业的发展。

　　商业地产创新支点，原创IP盛行

　　兴起之初的IP，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此，IP的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。

　　商业交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性产生在哪里，哪里就将出现交易入口。对于好的商业IP来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。

　　哈利波特、机器猫、迪士尼这些大IP，是被植入商业地产的首选，比如购物中心主办的线下IP主题展。2016年朝阳大悦城开始提出“自我IP化”，并先后举办了哆啦A梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。

　　2017年8月26日，朝阳大悦城筑起“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫，这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感，同时又极具消费能力。其次，借助新兴的VR等沉浸娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业IP的核心亮点。

　　大悦城提供的数据显示，“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提升了11%，销售额同比上涨26%（次周末分别是8%和22%）。

　　随着“互联网+”热度的飙升，新的传播方式和新生代的IP不断涌现。2017年“五一”黄金周期间，广州正佳广场利用户外广场打造“正佳野餐季”两大活动。其中，“正佳野餐季”成为国内商界屈指可数的成功原创IP活动之一。

　　结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益。这也成为IP创新使用的新思路。

　　内资港资房企角逐，商业地产谁将胜出？

　　2017年，继在香港进行激烈竞争后，内资房企与港企将博弈的地点顺移到了内地，而相当一部分重心就放在商业地产上。

　　“规模即江湖地位”，这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律。但在港企看来，追求规模存在市场饱和的担忧，提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流收入，才是商业地产企业提升利润空间的不二法门。

　　港资房企中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是精细化运营的代表，这也使得它们在大型商业项目供应井喷，行业租金普遍下降的大环境下，可以保持较好的租金收入及商业地产市场影响力。以九龙仓为例，2015年初的业绩会上，相关管理层就宣布商业地产是九龙仓未来在内地发展的重点。其希冀5年之内，内地商业地产的营业额可以占集团总量的30%以上。

　　从2017年中期业绩报告来看，太古地产净利增幅高达176.78%，溢利达147.63亿港元，上半年的租金收入总额为55.55亿港元。其中广州太古汇渐入佳境，半年零售额增幅达13%。

　　而内地商业地产商则有不同的坚持，规模是他们不能放弃的追求。当前，中国的商业地产行业尚处于战国时期，仅新开业的购物中心每年就达到300多个，这个数量足以让一家企业淹没在历史更新的洪潮中。

　　因此，对于内地商业地产商来说，如何快速、高效地实现布点，抢占市场话语权才是现阶段的重点。

　　资产优化改造范式，商业价值再挖掘