2017重庆房地产政策总结及展望

2017-12-31 20:23 来源:搜房网 房地产 /租赁

原标题：2017重庆房地产政策总结及展望

2016年以前，近乎有五六年时间，重庆房价一直趋于平稳，房地产调控政策也相对温和。随着2016年重庆房地产市场的逐渐火热，2017年开始，重庆房地产调控政策不断加码，既要满足合理的刚性需求，又要抑制“短期投资客”，防止“短期投资客”扰乱市场秩序、哄抬房价。重庆房地产政策通过限售、公积金认房认贷、二手房首付比例提高、房产税、竞自持租赁等多渠道、多方式调控，并协同九大部门多方监控，调控措施得当合理，对维护重庆房地产市场平稳持续健康发展，起到了重要作用。

限售

新房和二手房两年后方能上市交易

限售政策是2017年中国房地产调控一大亮点，截止目前，全国有46城相继落地限售令。多数城市施行分区域、分时间、分户籍、分一二手房限售，限售标准不尽相同。譬如，西安、沈阳两市一手房限售周期为5年，二手房为2年。

而重庆的限售令是2017年9月23日发布的，规定重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

调控力度：★★★★

限贷

公积金“认房又认贷”，二套房首付比例四成

2017年5月9日，重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》。《通知》明确写出：即日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。首套住房认定标准为“既认房又认贷”，即：职工家庭无房且无贷款购房记录（含公积金贷款、商业贷款）。凡职工家庭有一次及以上贷款记录或拥有一套及以上住房的均不属于首套住房范围。

另外，2017年10月起，重庆市内多家商业银行上调二套房贷首付比例，最低40%，利率至少上浮10%。购房首付比例提高，主要有两种情况：第一，夫妻名下已有一套正在按揭尚未结清的房产，再申请的话，首付最少四成。第二，主城区拥有2套及以上住房的，虽已结清房贷，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，仍按最低首付款40%来算。

从全国来看，一线城市限贷政策异常严苛，二套非普通住宅首付比例都在70%以上。二线城市限贷政策明显分化，重庆与大部分新晋限贷城市一样，政策力度适中。

调控力度：★★★★

限购

本地三套限购，外地限购一套

在限购政策方面，除去一线城市，多数城市限购政策力度相较温和，施行分区域、分户籍限购，部分城市涉及社保缴存年限。

重庆方面，从2017年7月1号开始，对于市区范围之内已经拥有了三套住房的居民，暂时停止在重庆市的部分区域购买住房，无住房的非重庆市户籍的家庭，在本市区的部分区域只能够限购一套住房。重庆市户籍居民家庭，指的是拥有重庆市市区以及三县一市户籍的居民家庭，同时也包含部分家庭成员是重庆市户籍居民的家庭。

调控力度：★

限价

无具体限价政策，但不排除临时指导价格

全国的限价政策重点落在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市，多数城市并不限价。重庆也没有明确的限价政策。不过，坊间有传言，一些新盘，会根据周边实际情况，出现指导价格。

调控力度：☆

房产税

新增三无人员个人住房税

现在国内缴纳房产税的城市只有两个，一个是上海，一个是重庆。自2011年重庆实行房产税后，今年在独栋商品住宅和高档住房基础上，新增加了“三无人员”。

2017年1月，重庆市财政局、市国土资源和房屋管理局等6个部门联合发布《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》，加强在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管工作。调整后的个人住房房产税政策自2017年1月14日起施行。

具体来讲：

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中，在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。2017年的高档住房标准价格标准为13941元/平方米。

“三无人员”是指在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人。

征收税率标准：

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

举个例子，“三无人员”进行交税，若该房的核税价100万元，则每年需要缴纳100万元*0.5%=5000元。

调控力度：★★★★

土地

“拍卖+竞自持租赁”成土拍新环节

今年5月，重庆市国土资源和房屋管理局出台土地“拍卖+综合评标”新规，维护重庆土拍市场健康发展。6月13日，金地集团竞得重庆南CBD弹子石一宗地，成为重庆首块拍卖+评标方式产生的土地。6月27日，渝北大石坝组团B分区27-1号住宅用地经过拍卖竞价，最终有7家房企进入评标阶段。在“面包”价格不断上涨的行情之下，“拍卖+综合评标”的方式让重庆土地市场更加合理。

8月初，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，新增规定：竞买人有2家及以上（含2家），将采用“拍卖+竞自持租赁房屋比例”方式。竞自持租赁房屋比例通过三步走。第一步：竞地价；第二步：竞自持租赁房屋面积比例；第三步：竞自持租赁房屋年限。此规出台意味着，重庆将有部分自持租赁房屋面积项目面世。

8月30日，重庆出现第一块实践“竞自持租赁”的土地。金融街为了拿下礼嘉组团一宗沿江、低容积率地块，成为重庆竞自持征途上第一个“吃螃蟹”的开发商，8%的自持，期限10年。仅过了一天，香港置地以6%自持比例拿下大竹林组团一宗地，期限10年。

自持租赁对于开发商来说，考量的是综合实力。

纵观在重庆的开发商，目前已有龙湖、万科试水自持租赁。龙湖冠寓采用自持，只租不售方式运营。万科西九驿公寓，采用“租售并举”的销售策略。

龙湖冠寓效果图