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房金亮：我们掌声感谢竺总给我们无私的分享，说到了我们印力集团一路走过来，如何跟紧国际和资本市场。包括西蒙，西蒙大家都知道，他是美国一个商业地产做的非常成功了，他的成功其实是跟他怎么把这个商业资产推出有很大关系，因为我们的竺总提到，商业地产也是一个非常高投入，慢回报的资产，要做成功，必须解决钱的问题，说到西蒙地产，我们今天也请来了前西蒙地产的国际部高级副总裁王雪泉先生给我们大家分享他的经验。其实我对王总有两个问题，第一个问题想问，歌斐地产房地产基金现在在商业房地产这一块有甚么样的投资计划？在座也有很多的开发商想知道，第二个问题还是回到刚刚我们说的美国西蒙房地产的话题上。我们都知道，他们这个商业房地产的推出做的非常好，他们是怎么做的呢？有请王总跟我们分享？ 王雪泉：我想我先回答第二个问题，当时西蒙地产投资，包括投资的时候境外结构已经搭好了，结构上安排非常好，但是从来计划都没有变化快，而且在这个内资和外资的较量当中，当时竺总完胜，最后卖给竺总了。今天我们的主题是商业地产完美退出，所以我讲一下今天的事情比较好。今天在座的主要是商业地产的开发商和咱们品牌商，可能是歌斐资产是经营企业，大家不一定很熟悉。我做一个最简单的介绍，歌斐资产是一个控股旗下的资产公司，投资方向是VC和PE，另外就是包括二级市场证券方面的投资，都是以私募股权基金的方式投资。然后就是我所在的房地产基金，主要是三个版块，现在有什么特点呢？主要就是大，规模是比较大的，因为前几天证监会的协会刚刚公布了在备案登记各个基金的规模，歌斐资产无论是在证券投资类几个版块，VC、PE的股权投资类还有房地产都是排前三名的水平。当然还有一个细节是通过了4个牌照，如果4个牌照加起来，在各个部分都是比较领先的，现在接近1千亿的资产管理规模。做大还要做强，从地产基金团队来说，从去年开始了和以前的做法比较有大的转型，我们以前还是主要在做一些债券性的投资，但和今天的主题不太搭界，印力也是我们的合作伙伴，也在合作当中。从去年开始，我们重点的是向商业地产类型转型过来，主要有几个做法，包括对这个大宗资产的并购，我们涵盖的范围都在看，也都有实际的买进。主要在一些包括商业，包括物流等等都有涉足。 九鼎投资本身应该说也是比较年轻的公司，我们07年开始创业，到现在不到10年，10年里面过去6年都是私募股权投资机构的前10名，11、12、15年都是排第一名。我们是第一家登录新三板的投资机构，也是新三板上市值最大交易量最活跃的，同时在登录新三板以后我们做了很多的收购。第一个新三板企业收购A股融资的，当时收购了600053，现在已经改名是九鼎投资了。同时还发起了九洲基金，收了一个券商，九洲证券，是目前规模最大的一个券商，我们做了深入的研究，除了投了黄庭国际以外，还有两个商业地产的运营公司，都在华东一带。我们对商业地产的资产运营等等都做了深入的剖析，我们发现现在很多商业地产面临的竞争环境还是比较严峻的，现在大的商业地产开发商也好运营商也好都在从一二线城市往下走，包括万达、包括万象城啊等等，所以说尤其是一些本地开发商他面临的线下的竞争就已经很激烈了。同时线上的这些电商，包括阿里和京东，也都在对线下的商业品牌进行冲击，所以说现在很多的商业地产面临了环境也是不利的应该是阶段性的低迷。我自己总结了现在商业地产的环境，是招商难，触网难，上市更难，就这么几句话。 我想听听昆吾九鼎的马总说一下有没有创新？这个就是我们刚刚说的另外一个学霸，他是有双学位清华北大双学位的真正的超级学霸人物，他在九鼎期间做了很大并购的资金，其中一个就是海航的物流基金，大概规模是200亿，接下来我想让马总作为九鼎公司在商业房地产这一块是新人，有什么创新的想法跟我们分享一下？ 我们在实践当中容易往前推进的，还是类似于资产支持债券这样的投资方式，资产证券化的方式，这种在商业部分相对比较好。商业一块，总的来说我们感觉还是非常难，我们的投资反过来就是开发商的一个退出的问题，大家比较担心的，商业地产退出的是两面的。我们觉得这个比较难，特别是商业地产来说，我觉得首先核心的问题是资产收益太低了。核心来说非常简单，就是资产收益非常差，本身是非常复杂的，但是现金流不确定性是比较强的。所以我们在投商业的角度来想，退出都是有另外的办法，在资本上有别的设想，还有一个非常重要的，这个就是杠杆的问题。我总的来说是一年以来，明显的在好转，杠杆就是房地产的收购。全世界都是一样，杠杆的收购，提高股权性的水平，但是我觉得杠杆太贵了。我也看到过去一年在好转，上海最近有一个甲级写字楼做贷款，而且条件非常好，我觉得开始接近了，因为如果我们投资了资产收益率都达不到这个杠杆所用的收益率，是反向杠杆，在吞噬本身的收益的，离目标越来越远，相信会越来越好转。 我们讲的是资本，战略，还有资产管理，他们都成为了我们的顾客，包括经贸等等都是我们的合作对象。我们也在耐心的等待，当然这个过程应该是说不管未来怎么样，这方面大的趋势之下，当然我还在说，前提条件，在这个我们运营管理资产管理这个基石要有，谢谢大家！ 所以我们判断未来尤其是中小型的商业地产开发商运营商，他的未来做大做强的途径，应该来说是三句话，规模化，接入互联网，还有证券化。我们就是以万达为例，万达步子迈的很大，在全国有100多家自营的商场，通过效应上市以后整合，打造了一个闭环，包括本身的万达商业和万达影业，包括万达的文化领域的投资，把整个产业弄完以后扶持了其他的产业。他扶持了相关的产业以后，找到了一个退出的途径，通过规模效应创造了一个品牌。第二个互联网化也是，如何跟互联网结合？抵御互联网对线下的冲击，是每个商业都面临的问题。第三个就是证券化了，应该有几个途径，第一个是上A股，时间比较长，周期比较长。中间有不可控制的因素，所以说对于现在的这种不是特别好的商业地产品牌来，路太长，不是特别的优选的途径。第二个就是登录新三板是短平快的选择，但是面临两个问题，流动性和估值来自规模和商业模式。本身这个大部分的商业运营企业也好还是中小型的商业开发企业也好，他的规模到新三板上做不到。但是新三板排在中游的话，因为大众的投资者也很难引起投资者的注意，所以说流动性和估值水平会有一定的问题。在新三板上要么就不去冲刺，要冲刺一定要冲到前几名靠前的位置，这样流动性才能保证所以说九鼎也在这个领域做了一些尝试。我们就团队大量的中小型，尤其是地方上中小型商业地产的开发，组织一起抱团取暖，形成一种规模效应，我们的品牌效应就不会输给大的商业地产运营商。统一招商的话，我们的品牌商对我们来说有很大的优惠。第二个价值就是刚刚王总讲的，仅仅是从商业运营，靠这点资金去对接资本市场，远远满足不了资本对这个的要求，低于5，低于3的，这个资本对这个事儿意义就不大了。怎么样才能让资本关注我们，怎么才能对接资本市场的时候，有很多的投资者到我们平台来，购买我们的股票？我们要把我们企业更多的，原来没有挖掘出通道的一些增量价值要挖一下，这些价值在哪？在于我们客户，在于我们的数据，在于我们的平台，对于单个的购物中心来说去研发一个平台，价值是不大的。因为大家对互联网都很了解，互联网是一个规模效应很明显的行业，所以说他的价值来自于用户增加，一个10万和一个100万，一个100万和1000万水平的互联网平台，价值绝对不是差10倍，可能差100倍，1000倍，每家一个用户推荐，可能增加N倍的概念，所以说100家商业地产的运营商也好开发商也好联合起来。每个人贡献10万用户，一百家就1000万用户，这样把O2O大数据分析，把支付的这些系统，把导流系统嫁接上以后，这个平台就100-200的运营，而我们作为这个平台的发起人，新三板的股东，我们按照贡献的比例，按照我们用户贡献的比例分享这个平台的价值，这个比我们商业地产自身租金贡献收益率还要大。这个就是从创新的角度理解这个市场，把这个市场分裂成两个层面，一个是传统的商业运营，还有用户和互联网，还有资本市场的对接。我们的价值通过这几个层面，通过商业模式的改变，通过用户价值的再挖掘，通过登录新三板流动性的提升，创造了很大的价值。我预计这样的话，把我们的用户的价值挖掘出来，能够在资本市场上至少能够把我们30年的租金收益一次性变现，这个是现在主要推行的商业地产计划，现在计划推行的还是比较顺利的，找了很多的合作伙伴，现场来的很多都已经跟我们洽谈的比较好的，当然还有很多新的朋友，我们现在也是很开放的。6月份之前整合第一批，在新三板完成登记，后续还是会持续的进行整合，和大家一起打造这么一个平台，渡过这样的商业地产短暂的寒冬。创造一个有现在又有未来，又有利润，又有大数据分析的投资标地，谢谢！ |
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