房金亮：掌声给我们马总，我听了一下，非常兴奋，确实我们的创新来自于新人，来自于商业房地产资本这一块的，九鼎的加入，我觉得肯定能够给我们商业房地产带来不一样的机会。其实马总应该是比较谦虚了，据我知道的，我们都是跟九鼎这边也有一些深入合作的。据我所知，其实马总说了这个计划还没有落地的感觉，其实我知道，从去年8月份开始推行这个计划之后，那么马总这个团队前后将近好几百家的商业项目已经拿到，目前为止应该他们原计划是100家，第一批100家整合进新三板的融合当中。但是按我最新的了解，好像这个数字已经超过了100家的公司了，这也说明了他这个想法，这个创新在广大的市场上是得到认可的，我们也非常地期待像九鼎这样的新力军，给我们这样的商业房地产环境做一些扭转和转变。

历年来，搜铺网秉持“诚信高效、皮实担当、创新合作、专业分享”的价值观，旨在为商业地产同行打造一个专业的商业地产网络服务平台，务必让商业地产生态链更高效！而这一次，搜铺网更是广发英雄帖，吸引了众位业界专家，以及江苏省本土知名商业地产开发商、各业态连锁品牌商、商业服务机构、标识设计公司、学术研究协会以及媒体记者等近500人汇聚一堂。会上，众人纷纷围绕当下行业最热门话题——“实体经济的重塑与升级”展开热烈讨论，一场别开生面的行业盛会就此展开。

房金亮：非常专业的分享，因为我们王威王总应该是中国第一个REITs的亲身实践者。我觉得必须自己要做过才有这个体会。今天随着王威总的压轴分享之后，告一个段落。

王威：确实商业地产的退出是刚需，那难度也非常大。难度大的一个是两点，一个是资本是有要求的，相对比较刚性，因为资本的要求是市场决定的，就像股票有的时候20倍，有的时候30倍，哪家公司做的再好，投资人把回报率降的很低，他无法要求投资人从6%降到3%，资本要求还是一样的。可能会说看凯德这种品牌，从6%降到5.5%这个有可能。另外也有一个难点是真正的实现退出，还有很多的嘉宾提到资产收益率是一个基础，这是一个基石，如果达不到，那是神仙都没有办法的，包括个人也不可能说去做一些回报率不高的事情。所以是两个方面，一个是资本的要求，我们也知道现在竞争环境，供应链的问题，还有其他行业带来的冲击等等。在资本方面我认为大问题在改变，我们全球来说，这个资金链一直在降息，所以说这个大环境对于持有型的商业地产是一个比较好的环境，我们在国内，像做信托的诺亚也是，刚性兑付，门槛在不断的降低，现在可能是6%-70%。这个其实是好事儿，那么再想说一点方式，刚刚很多的嘉宾提到了，包括一些其他的。

第二个方面我也在想，按照马总这个计划，第一批整合100多家的购物中心当中，说实在的，第一批就马上变成乱麻了，第二批再整合进去这个数量就是现在中国商业房地产最大的开发运营商了，这是非常可怕的现象。所以我预祝我们的九鼎尽快亮相，尽快给我们商业房地产带来新的改变。因为时间的限制，其实我有第二个问题，我想简单挑两个嘉宾问一下，也最后跟大家分享，或者是呼吁一下，因为我知道今天来的地产界的各个代表机构都在这边。首先还是回到话题，基本运作如何使商业地产完整退出，这个说法我们竺总一开始说了，已经谈了10多年了，不是说没有尝试，我们前期也看到很多这种私募式的，包括苏宁的云创，包括后面还有一个比较接近于国际市场的产品。是能够在二级市场交易的产品，但是呢不管怎么样，这个产品还是有一定的限制，还是有一定的投资门槛的。个时候我们也知道，包括刚刚吃饭的时候跟王总聊，万达推出了一个新的，也算是一个创新的产品，众筹产品，那么这是一种推出的方式。当然了还有一些公司，选择在新加坡，市场反应还是不错的，

　　　　　昆吾九鼎投资管理有限公司商业地产与物流基金董事总经理　马占田

对话嘉宾：印力集团首席投资官、印力资本执行董事　竺海群

房金亮：谢谢王总，大家也都关注到一个细节，王总在挖人，我不懂他是做商业地产HR猎头呢还是？开玩笑了。我们都知道，商业房地产这个行业非常大，按照郭主任的统计，到2017年我们开业全国的购物中心，数量应该要7千家了吧，大家想想，每一个购物中心，如果我们需要30-50个人管理的话，想想我们还需要多少的人管？谁有兴趣可以跟我们王总说。

今天来的嘉宾我是把印力集团合作伙伴都请过来了，把两个前凯德商业的高管请过来了。首先让我们的陈慧鲜来跟我们分享一下，我们既然说资本的运作，还有资产的退出，那从资产管理方面如何做到使退出的结果更完美？请陈总跟我们分享一下？

王威：我认为很多的开发商没有能力做好，我希望他们能够清醒一些，或者是在你没有能力做好的时候千万不要投钱，赶紧退出来。这个是我跟中小型开发商的忠告，投钱越多死的越难看。我看的项目至少1500个项目，我接触的开发商至少300个。我们也写了一些报告，我们认为大家都误解了，REITs是股权型的，不是搞个债券，不是那些，而且REITs是有大股东的，就是业主方本身。这是非常重要，是一个尝试，但是2013年到现在碰到的REITs没有大股东，跟华夏基金公募基金一样，中信证券没有资格做REITs的管理人，他是投资人。除非他中信证券做了第一大股东，自己占了30%，这个是本金，但是你想自己出1%，控制100亿的不可能。我们跟证券行业有300个搞过培训，除非你自己有几百亿的资产要卖，那你可以作为REITs，这个是非常重要的。我希望中国未来推出REITs也是国际标准的，我们在香港、新加坡、美国做，和业主方没有关系，是由一个金融机构主导的，但是他不是大股东，这个就是错误的，09年版的就是错误的。这是我们面临的问题，退出也没有用，管理权交给了一个莫名其妙的证券公司做。REITs是自己的，有大股东的，细节不再讲了，也讲过了，时间关系就不说了，谢谢大家！

主持嘉宾：苏州柏利城商业管理咨询有限公司董事总经理　房金亮

陈慧鲜：大家好，我来自新加坡的，我2007年来到中国。我管过凯德的一些商场，包括来福士，龙之梦。现在在做资产管理，对于我而言，可能很多的资产方面从我的经验，以前跟凯德的管理人员配合，通常都是看数据的。因为我自己也运营过商场，招过商，我更多的会跟商户协作，一个项目拿下来以后，做前期的一些预测。我觉得这方面也是要有经验的人去看，因为很多的时候资产管理，买的这个投资方通常都是预估地很高，我们可能会把他拉下来，跟他说其实现在的市场是这样的，你可能不能太过乐。如果已经买下来的商场，我们更多的会去看这个商场周边的一些调研，然后跟这个团队了解，因为整个区域和地方不一样，再看怎么定位。对于我而言，定位不只是说到底这个商场是做社区的还是做高端的还是做低端的？不是这样的定位，而是怎么样差异化。很多商场遇到现在过量的商业体出现的时候第一个反应就是我增加餐饮，增加儿童。可是当每个人都这么做的时候，差异化就越来越少了，我拿苏州商场来说，万科的美好广场是在苏州大学对面，因为苏州大学周边有很多的社区型的商场，这些商场都是以社区为主的，什么业态都有，规模可能都比我们大，那我们应该怎么办呢？当然希望吸引周边的学生，当时我们看这个商场的时候有很多大餐饮，我们怎么提高租金呢？大铺贴小铺，自己搞了一个美食广场，因为小广场里面有大概10多家的小吃摊，正是这些学生要的。然后怎么吸引人过来，因为我们商场是开放式的，会受天气的一些影响什么的，不可能去做服装方面的招商，因为可能在现在经济不是很好的情况下，很难去招到，先把人流吸引过来，从餐饮考虑，先把餐饮做起来。我觉得还是不够，每天都在想怎么办？因为我们的生活是开放式的，怎么让商场跟人家与众不同呢？我能够做的别人能做的是什么呢？如果我说我们有很多的餐饮，那其他的商场有更多的餐饮。我们就说最近跟团队去聊，要做同步的一个主题，不一定这个商场把所有的面积都租给了有关的业态，可能从一家做起，从活动搞起，鼓励周边的人带着他喜爱的宠物出来逛街，希望跟其他的宠物的主人一起聊天，喝茶，喝酒甚至是吃饭，所以说现在就在往这个方向走，试试看能不能做出苏州有特色的商场。所以说到底，其实我觉得很多时候还是怎么样去错位经营，怎么样去提升回报率，当然了如果像刚刚王总说的杠杆很高的这种，我们还是很辛苦的。

搜铺网消息：3月25日，2016年搜铺网江苏商业地产高峰论坛暨招商对接会在苏州洲际酒店如期举行。本次活动由搜铺网、苏州市商业联合会联合主办，江苏省商业联合会全程指导，苏州柏利城商业管理咨询有限公司特别协办，搜铺网商业地产研究院、上海交大海外教育学院提供学术支持，并获得了绿国万象都荟、海亮地产、丰隆城市中心、盐城中南城购物中心、爱琴海、天际线设计研究院、奇盛标识、思为软件的鼎力支持。

（搜铺网　苏州报道）

说到这里，我就结束，希望大家通过这样的对话环节给大家一些启发，给大家一些帮助，建立一些联系关系，谢谢大家！

　　　　　东方藏山资产管理有限公司商业资产管理总经理　陈慧鲜 

　　　　　永正资本有限公司创始人兼总裁　王威

马占田：谢谢，我先简单地介绍一下九鼎，因为九鼎在房地产领域的投资不太多，我们投了一个上市公司，现在是他的二股东，当时市值是60亿，现在是150亿。我们做了很多关于转型方面的工作，包括收购基金，包括后面很多的在地产服务方面的布局都是我们帮他做的，所以说九鼎做了很多关于地产方面的布局和转型的工作。

　　　　　歌斐资产房地产基金合伙人　王雪泉