房金亮：好，谢谢，大家掌声鼓励一下陈慧鲜，包括我自己在内，包括很多在场的，我们很多都是在一线做购物中心的，我们都很惨，因为他们都会收购物业的时候给我们很高的投资回报率，拼了老命还够不着，这个是现在目前中国商业房地产的现状。说到这一点，其实今天我们嘉宾当中有两位是以前凯德的，他们的角色正好一个是投资的，一个是具体管运营的。管运营的陈慧鲜已经分享了她的压力，我们想知道从投资的角度是怎么看，怎么想的？我们今天来了两位学霸级的人物，其中一位就是我们毕业于北京大学的王威，他也是我们永正资本的创始人，也是总裁。王总早期就像刚刚说的，曾经服务于凯德商用，也是投资部的第一个投资人。下面有请王威先生分享资本运作完美退出商业房地产这一块有什么样的做法？凯德有什么样的做法，怎么想怎么考虑的？

对于我们现在目前自己经营的这个购物中心，要想这30个购物中心整合好做好难度是非常大的，那么如果能够把这个国内的这么多的小的购物中心整合一起，我相信这个绝对是一个伟大的创举。但是真的是非常艰难，所以反过头来，我认为资产管理才是最重要的。能够把资产管理做好，把自己的商业做好，这个是对于退出来说是直接的，最大的帮助。在北京，一年销售额是70个亿，这70个亿的购物中心，老板在会上讲的话，无非就是他做这个购物中心工匠精神，非常细，非常执着做好这样的项目。如果大家很浮躁，很急于把这个项目有一个好的价格卖高，从我自身来说不太可能，所以我想我还是非常坚持资产管理是非常重要的，谢谢！

对于我们印力来说，资本这条路一定是要走的，简单地说，我们有几种方式，另外一方面可能是国内的基金，也可能是国外的基金，或者是比较有钱的保险机构国企，这都是可以的。第三个就是我们可能还要建立这样的基金平台，大家知道做基金难度也是相当大，当然了我说的是股权方面的融资，我们这个平台的建立是希望在股权方面能够有一个缺口，建立一个长久的资本平台。

以下是题为“资本运作如何使商业地产完美退出”的对话环节：

房金亮：好，谢谢我们的王总，我们王总自己创业之后，对投资回报率的要求好象感觉比在凯德的时候更务实了一些，谢谢！下面有请马占田先生分享！

竺海群：谢谢主持人刚刚的介绍，也让我们印力集团受宠若惊，因为印力集团在国内做商业地产的时间其实并不长。从2003年开始，在这个13年的过程当中，我们总共开发了60多个购物中心，跟我们在座的包括凯德的都有合作。当时的合作有两点，一个是我们跟外资合作，我们有比较充足的资本平台。第二个就是我们跟外资的合作他们带来了很多的商业经营的经验和体验。大家知道2008年，2009年这段时间发生了金融风暴，之后凯德也在投资策略方面发生了调整，也是从2008年开始，印力集团就开始组建自己的商业经营管理团队。但是这个经营管理大家知道，做商业地产，他的资本要求或者是资金要求是很大的。我们从2008年开始，我们和当时的华润集团一起成立了基金，有4个项目，其中一个就是杭州的西西印象城，还有宁波的，马鞍山的和江阴的。在资本的平台下面做了这几个项目，我们感觉公司要发展，仍然需要做更多的项目，刚刚讲到的2013年为什么印力集团成立这样的资本平台？原因就是我们希望把我们这个商业的平台做的更好。刚刚主持人讲到，印力集团到现在为止没有销售过一平方米的销售物业，开发60多个项目需要大区域的支持，那我们在过往的项目的合作背景下面有很多的支持。在这种金融的危机发生以后，这个也有不牢靠的地方，也有很多的风险，怎么样自己发展打造这样的品牌？从2013年到现在2年多的时间，我个人的感觉，现在在国内做资本平台，其实相对的难度非常大，大的原因可能就是在于我们国内对资本的投资。好的商业中心并不是很多，虽然看到有很多的购物中心，但是真的找到好的项目其实难度很大，我们的一线城市，二线城市商业项目成本非常高，非常贵，租金也不是那么好，尤其是租金好的项目还有今后发展的潜力具备不具备的问题。所以做资本的时候一定是从投资者的角度看这个事情，还有投资者买的这个项目，会有投入之后钱怎么退出，买了以后几年能够卖掉的问题。所以我们在做这个项目的时候，做这个资本的时候，有一些相关的问题。还有国内投资的这种平台真的不多，但是大家看到商业地产，或者是整个房地产市场，我们的商业地产的价格没有降。主要是住宅，住宅的问题可能还是有泡沫的成分在，这个是今天大家看到的新闻，不管是深圳，上海，这里面是有泡沫的，我是来自深圳的。深圳的房价，今年的1月份同比去年的1月份，上涨了60%。去年整一年是上涨了接近70%多，所以这样的房价上涨，并没有波及到商业地产的上涨。现在我们的目标可能是跟新加坡谈，但是大家看看新加坡或者是香港上市的，好的其实也不多，而且甚至现在有一些人已经把这些平台在国外做了。有一个形象的比喻，可能我觉得不太准确，但是实际上也是有这样的现象，因为交易是很差的，价格也在下跌，回报的要求也比较高，所以这个是各种非常不好的资本环境影响到商业地产的发展。在上海、深圳、北京也好投资商业地产，要做成一个商业项目是非常不容易的。主要的原因价格要足够的优惠，第二个在当地足够的管理，去年12月底是在西安开了一个印象城，我们现在在南边再去买这样的项目，作为我们公司成立到现在，我们一直没有去忘记这个资本在整个价值链里面扮演的作用，我相信国内的资本肯定不会对这个问题研究的更深，一会还有嘉宾讲这个事情。

如果说解决的方法我是这么理解的，我们的一些观点吧，以前做地产投资的有一个模式是“地产+”，核心想讲的是什么呢？这个+可以加很多东西，可以是文化旅游，可以是养老+商业，但是呢为什么叫地产+X呢？赚钱靠地产，靠卖房子，这个东西X是一个竞争力，大家会有各种各样的说法回到地产，但是我觉得这个时光已经一去不复返了，随着整个住宅开发，今天只能专心做X，不管是旅游，商业，还是做养老的都是专心做X的经营，未来最有价值的是具有核心经营能力的企业。坦白说现在的商业我有一点看不懂，可能原因是因为不懂得80后，90后的消费群体他们想要的到底是什么？所以说我们要有创新精神，要去理解我们新的主流消费群体，经营团队可能要输入更多的新鲜血液，年轻人的血液，有新的思维方式融合进来。借着这个机会，我们是有很坚定的决心也有非常大投资计划拓展商业地产投资领域，现在最缺乏的就是人，所以我们很欢迎和大家有志于投资这个方面，包括经营商运营商的公司，甚至是个人来到我们这里做合伙人，有非常大的平台，希望大家一起把这个事情做好，谢谢！

房金亮：谢谢，不管怎么样，不管这个资产怎么退出，什么渠道，通过基金的收购，不管怎么样最根本的还是必须要把这个购物中心运营好，租金收入要提升上去那才是王道，这个是竺总跟大家在座的各位购物中心的老总，购物中心的开发商交代的一个非常重要的信息。

房金亮：大家下午好！终于等到我们对话环节了，今天心里非常激动，看到出席的嘉宾星光闪耀，都是大咖，我们稍微简单介绍一下。今天来的人的各位嘉宾，非常有特点，我们有两位学霸级的嘉宾，清华北大毕业的，有状元，还有清华北大的双学位的来宾。我们还有海外的友人等等。那么首先我想把第一个问题问我们的竺海群先生，在问我的问题之前，我想稍微介绍一下竺总的履历。他是在2003年加入集团的，也是公司的创始人之一，在2007年公司做商管运营的时候，他是以集团副总裁的身份兼任的副总经理，同时还兼任开发总经理，怎么说呢？应该说竺总是我们业内不可多得的商业房地产的人才，在2013年创业资本品牌的时候，我们竺总也领头组建了一个平台，目前是首席执行官也是执行董事。我想问您啊，我们知道在业内非常有名，印力集团是至今为止正宗中国的房地产开发，没有销售过一平米的商业开发，这条路不好走。对于这个集团2013年成立资本平台，我想问问竺总，到底印力集团在接下来对我们的资本推出这一块有什么样的安排和计划？