|
正在召开的全国两会，目前是大家关注的焦点。昨天召开的十三届全国人大一次会议上，李克强总理作了政府工作报告。笔者对报告进行了仔细研读，摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享，同时进行一些解读。
正在召开的全国两会，目前是大家关注的焦点。 昨天召开的十三届全国人大一次会议上，李克强总理作了政府工作报告。 笔者对报告进行了仔细研读，摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享，同时进行一些解读。 笔者认为，作为地产人，不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。 这些内容告诉你，过去几年波澜壮阔的房地产行情背后，是怎样的政策逻辑在引导。 这些内容还告诉你，2018乃至之后的房地产，应该怎么发展，机会在哪些地方。 真的读懂了这些政策，你就不会踏错周期、不会选错方向，而且能抓住红利…… 下面笔者来解读这些内容，包括9大机遇和3个警告。 01 城镇化至少还有10年红利 从无到有、从有到好 2个阶段都蕴藏着巨大的机会 “五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%， 8000多万农业转移人口成为城镇居民。” “提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。” 解读： 笔者认为，过去20年，我国房地产发展最大的动力，就是城镇化。 根据别国经验，城镇化率超过70%的时候，发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度，至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面： 1、从无到有：农村人口进城，产生新的需求红利。 比如今年进城1300万人，都需要住房子，也有相应的商业、办公需求。 2、从有到好：几年后有大量的改善需求。 在购买第一套房几年以后，这些进城的人，个人会产生改善需求。而政府主导的城中村、老旧小区改造，又会产生集中的改善需求。 3、基础设施建设形成新的资源聚集，产生土地、房屋溢价红利。 一个区域，之前什么都没有，土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地，等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候，就可以获取溢价红利。 02 限购政策下，城市竞争力决定人口红利 “绝大多数城市放宽落户限制。” 解读： 大家应该都和笔者有同样的发现，那就是2017、2018，众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢？因为城市要发展，就靠人才和资源，而民间的资源又在一个个人手里： 一个亿万富翁住在哪里，就会重点投资哪里； 一个有专利的人在哪个城市创业，专利产生的红利就会归属那个城市。 “房住不炒”成为基本原则后，一个城市的房屋需求，只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加，这样一来，谁抢到人就抢到了需求。 所以，限购城市的楼市未来如何，就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。 03 小微企业持续增加 利好政策不断推出 联合办公、创业公寓等仍有机会 “大众创业、万众创新蓬勃发展，日均新设企业由5千多户增加到1万6千多户。” “深入开展大众创业、万众创新，实施普惠性支持政策，完善孵化体系。各类市场主体达到9800多万户，五年增加70%以上。” “提高小规模纳税人年销售额标准。大幅扩展享受减半征收所得税优惠政策的小微企业范围。” 解读： 从这些数字和政策来看，小微企业还将继续被扶持，还将持续增加。而对于小微企业来说，传统的写字楼已经不适用了，所以联合办公、创业公寓等新业态，未来仍将大有可为。
04 城市圈红利持续增加 三大都市圈还将有大发展 “高速铁路运营里程从9000多公里增加到2万5千公里、占世界三分之二，高速公路里程从9.6万公里增加到13.6万公里，新建改建农村公路127万公里，新建民航机场46个……” “实施重点城市群规划，促进大中小城市和小城镇协调发展。” “以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见，落实东北等老工业基地振兴举措，继续推动中部地区崛起，支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。” 解读： 因为一二线限购等等，2016、2017年增长最快的房企，都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便，城市圈的红利，此后还将持续增长。 从政府工作报告来看，京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重，与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点： 1、交通距离不重要，交通时间才重要 举例来说，一个地方离城市中心30公里，有轨道交通，另一个地方离城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢？ 30公里的轨道交通，时间是固定的可控的。 而20公里外的那个区域，如果区域发展不旺，虽然开车来往交通方便，房价也上不去；如果区域旺起来，则又会堵车，交通时间增加，房价还是上不去。 2、离中心城市同样距离情况下，有自己的产业房价可能翻倍 根据东京都等超大城市的经验，在离市中心相同距离的情况下，有优势产业的区域，房价会是没有产业区域的2倍。 3、长线操作更有把握红利更多 城市圈内，很多区域配套不完善，做城市运营、小镇建设可以完善相关设施，虽然前期投入比较多，时间比较长，但后期也可以获得所有红利。 05 长远看，养老地产大有前途 “人均预期寿命达到76.7岁。” 解读： 长期来看，明源君非常看好养老地产，养老地产的红利来自2个方面： 人均寿命延长，养老时间延长。 目前50岁、60岁，即将进入老年的群体，和以前精打细算的一代老人，有完全不同的消费习惯和逻辑，只要能满足他们需求，他们愿意出高价养老。 而养老地产的难度主要在2个方面： 国家还没有出台比较全面的扶持政策，比如拿地方面没有特别优惠。 我国高素质的人才对所谓“伺候人”的职业，许多时候并不能发自内心的接受。 06 产业地产的核心是选对产业 先产业后地产 “加快制造强国建设。推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展，实施重大短板装备专项工程，发展工业互联网平台，创建‘中国制造2025’示范区。” “扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策。” |
