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“加快新旧发展动能接续转换。深入开展‘互联网+’行动，实行包容审慎监管，推动大数据、云计算、物联网广泛应用，新兴产业蓬勃发展，传统产业深刻重塑。实施‘中国制造2025’，推进工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程，先进制造业加快发展。” 解读： 产业地产是一个大机会，这是共识。 但是，像过去那样，只是修一个厂房的壳子，然后再招商，是不行的。 你做哪个行业的产业地产，就要精通这个行业，并且拥有这个行业的产业资源。 要获得产业资源，有3种办法： 合作成立企业。比如协信和启迪合作成立启迪协信。 收购产业企业。比如万科收购普洛斯。 合作分红。比如有房企找有产业资源的协会、企业等合作，利润分成。 从上面的政府工作报告来看，集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等等，都是好的产业。 07 存量市场将持续火爆 “居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。” “支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。” 解读： 之前租赁市场没有成为主流市场，就是因为租房无法享受一些公共服务，比如子女进入公立学校等会受影响。 “租购并举”之后，租房也可以享受公共服务，租房也就成为主流市场。 在存量市场，竞争主要在2个方面： 1、金融能力。 存量需要长时间占用资金，借的钱是否便宜，内部能否滚动起来，都是决定性的因素。后期能否变现，更是决定项目成败。 2、运营能力。 资产金融化，特别是通过REITs等变现，一个关键前提是，项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。 但是如果项目不能赢利，或者赢利很少，发行金融产品将遭遇巨大困难。
08 代建大有前途，刚需也有市场 “更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。 解读： 棚改、公租房，不管如何实现，对于房企都有机会。 实物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，获得代建的机会。 货币型棚改，直接发钱，那么棚改对象就要买房，刚需房就有了市场。 09 农村土地、现有耕地 都存在被进一步利用的可能性 “探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制……” 解读： 农村宅基地上修商品房来卖可能性不大，但未来修房子来租还是有可能的，部分区域已经试点在集体土地上修租赁房了。 耕地总面积的红线没有后退，但是可以“调剂”。也许经济发达地区的一些耕地，是可以通过置换调剂，用来修房子的。 当然，笔者从这份政报告里看到的，不仅仅是机会，还有警告……具体来说，有以下3个警告： 一 不要指望货币会“大水漫灌” 货币“因企施策”了 “我们保持战略定力，坚持不搞‘大水漫灌’式强刺激……确立区间调控的思路和方式，加强定向调控、相机调控、精准调控。明确强调只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增长、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。” “货币政策保持稳健中性，广义货币M2增速呈下降趋势，信贷和社会融资规模适度增长。采取定向降准、专项再贷款等差别化政策，加强对重点领域和薄弱环节支持……。” “稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济。” 解读： 之前中国地产市场的3年周期，都是因为全国性的调控政策。 而现在，除了限购“因城施策”，货币也开始差异化，资金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。 另外，报告强调“合理区间”，也就是说，经济不管是上行还是下行，只要在一个合理范围内，政府都可以接受，而不会作出反应。 其实笔者觉得，这个“合理区间”和孙宏斌提出的楼市“箱式震荡”，很类似。 下一步，房企要想发展，需要继续苦练内功，不能寄希望于市场有大的起伏了。 二 不要指望调控会全面放松 “因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。” “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。“ 解读： 这个和上面的警告类似，热点城市的调控一定会在长效机制出台前，继续下去，房企不要给未来加政策预期，否则一定会失望。 三 不要触碰生态红线 特别是填海毁林 “加强生态系统保护和修复，全面划定生态保护红线，完成造林1亿亩以上，耕地轮作休耕试点面积增加到3000万亩，扩大湿地保护和恢复范围，深化国家公园体制改革试点。严控填海造地。严格环境执法。”
解读： 要金山银山，也要绿水青山，在这样的思路指导下，下一步对于环保的要求会越来越严格。 某房企的填海项目，最近受到警告和调查，就是一个标志。 |
