港汇广场最令人津津乐道、流连忘返、充满话题的地方，相信大多数人都会不假思索的告诉你是“那条充满异国风情的休闲步行街”，其实这条街的原始规划是一条冷冰冰的防火通道，当时认识到国内各大城市各大商场总似乎还缺少什么，我们根据国外购物中心设计经验，创造性地将这条消防通道设计规划为现在的步行街，一方面扩大了可租赁业态，提高空间利用率；另一方面通过步行街将两边主体有机地融合起来，创造一些主题与设计特色。在规划当初，国内众多业内外人士都无法理解，认为在气候多变且灰尘飞扬的上海人们不可能会坐在户外就餐或喝咖啡。当时面对各界压力，独排众议，坚信步行将是港汇广场的一大亮点。于是16年后回首再看，这个充满休闲、浪漫、热闹、音乐、欢笑的主题步行街，它依然屹立在残酷的潮流中，而这十几年间不知多少的步行街开始有如雨后春笋般的出现，值得欣慰的是，好的资产管理在领导市场、带动潮流。

作为30多年美国CPM(国际注册物业管理师)成员，我在国内购物中心开发管理工作中总是特别强调物业管理环节，让全体管理人员明白物业管理的复杂性，以及物业管理在商业产地产特别是购物中心经营管理中的重要性，一个系统的、精干高效的、有健全记录物业管理体系是购物中心经营成功的前提与保障。物业管理是整个购物中心经营管理的重点，物业管理费用在营运费用中的比例接近35%－50％。因此，物业管理的好坏不仅体现购物中心管理水平，营造一个舒适的购物环境，而且还直接影响购物中心盈利与投资回报水平。

商业地产之零售物业是一个长线投资项目，是一个庞大的系统工程，它更是一个需要全方位、多人才环环相扣共同汇聚成就的永续经营项目。 一个购物中心的成功，在前期开发阶段须投入大量的心血和智慧，借助专业智囊团队的力量，并培养出一个有全球化的宏观思考，世界观的创新理念及本土化的执行经验的优秀经营管理团队。因此，我们需要回到基本面 “Back to the Basic” 正确的选址，统一规划及商业前策，统一开发，运营，培育优秀的商业地产专业经营人才，在适当的时间点优化及整改资产，市场成熟时用适当的退出机制，将资产统一打包证券化！

必须有一个专业有序的管理团队

在整改三楼停车场的时候，所有一楼到二楼再到三楼的动线很多的通道跟着上面的调整全部要调整，在这个过程之中只要是牵扯到动线的租户，不管是垂直动向（垂直扶手梯或者是垂直电梯），还是沿着动线的其他地方的很多租户都要去协调、补偿或者是把他们换一个地方，所以整个工程其实是非常的艰难也非常的大。但是即使是再艰难的事情你还是要坚持去做，因为你现在不做两年之后你再做的时候就很难做了。那个时候客户也走了，人的习惯一旦改变你就要花很多时间再把它调整过来。

及一个有凝聚力的团队领袖

是资产管理／增值的动力

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Part 3

合理有效的物业管理

香港地铁的西线与轻轨延伸到元朗的时候，元朗跟屯门只有几站之隔，这个几站之隔，也就是香港新鸿基集团准备两年后开发一个新的购物中心 Yoho Town（它是属于“攻击型的Offensive”）。 所以我们需要掌握市场的变化，在新的竞争对手还没造好时，就开始了Asset Enhancement资产优化的一系列动作，也就是把一些比较陈旧过时的动线、业态等做了调整，同时给外墙增加更多的新元素。

未来港汇正门广场大台阶拆除後将变身开放式的超大广场艺术空间，露天表演、街头艺术都将别出心裁地不时呈现，将徐家汇打造成上海文化、艺术展览的聚集地！除了入口改造拆除现有的喷泉水池，会加其两亿新建的2层旗舰店，玻璃立面，及主楼与辅楼3楼到6楼将会增加连接天桥。改建後的港汇将会有欧美一流餐厅以及米其林三星的加入，并在影院引进4DX影厅、SCREEN X特效厅，打造上海视听盛宴高地！

东西文化的融合、中西方历史背景文化的差异，如何结合企业家敏锐的眼光在行业发展中领先一步，把握趋势，开拓创新，是经营人才最具魅力的价值。回想97－98年金融风暴正席卷亚洲，中国经济处于低迷状态，而那时我们对上海恒隆广场国际一线品牌的招商定位，在很多人的反对、疑问、惊讶中，还是作了这个在2001年至今仍是领导市场的创新决策，事实证明这是对的，而且还会继续带动潮流。

营运管理人才：购物中心建成后，后期的营运管理将决定着购物中心的盈利水平与永续发展。物业管理的优劣，决定了日后商场内部的环境以及商家和消费者的满意程度。 物业支出是购物中心营运总支出的主要组成部分，科学的物业管理可节约大量的不必要开支，提高项目营运收益。

人们对美好生活的憧憬和渴望，几千年来，大体变化并不大，变的，是技术创新之后产生的产品和环境，会更高效地帮助人们实现他们的梦想和渴望。港汇广场从1999年开张以来，经过16个年头，也是不断调整及提升商场内品牌及业态组合以满足不断变化的消费者及市场的需求。在过去五年，港汇的国际品牌从30%提升至70%，未来港汇还将继续引进首次进入中国的国际品牌。

招商规划人才：根据该地产项目的具体情况进行招商规划，对购物中心的投资规模，定位，整体设计规划，合理的业态组合与布局，招商对象的评估选择、商铺的租金确定与店铺租赁控制、租户条件洽谈与管理进行总体的规划。

保持创新的态度

来源：日基视野

在今天的中国，“千人一面”趋同性的大众消费时代正在减弱，高度细分的族群化、小众化和个性化消费的“精众时代”正在崛起。我们更需要借用大数据去做精准的客户分析与业态定位，通过创新商业模式去盘活存量资产并做相应的资产优化达到资产高效及高回报！

购物中心的开发与经营需要综合性管理人才，不仅仅要求管理人员精通商业房地产的开发与经营，还要求管理者了解零售业的经营管理与发展趋势。在我们负责的国内购物中心不论在前期开发阶段还是经营管理过程，我们总是致力于培养一批批拥有各种知识技能与经验的专业管理人才，并形成一支高效的经营管理团队。

其次,为方便租户，让租户进驻时迅速全面了解建筑结构、设施、服务以及装修要求，物业管理部门需要制订一套详细的《租户手册》与《装修手册》。《租户手册》包括租户服务、公共设施、延时空调、保安保洁、垃圾收集、维修保养、店面橱窗展示、客货梯使用、租金物业费缴交、紧急事件的处理等；《装修手册》包括建筑结构、机电与消防设备、业主交房标准、装修期间服务指引、装修流程、施工管理以及各类图纸与申请表格，还有业主规定多套可供选择的店面设计样本图。

议程：

原标题：香港王牌操盘手告诉你：什么是“商业地产的诞生”！

我们到底错在了哪里

法律专业人才：购物中心从开发、前期招商以及未来的经营管理涉及到开发商与建筑承包商、设备供应商、投资者、贷款人、租户及消费者等利益关系人方方面面的法律事务关系，需要律师提供合同拟定、洽谈与修改，司法纠纷处理指导与建议。

市场推广人才：制定周详、丰富的市场推广计划，提高购物中心形象与消费者认知度；组织协调租户开展联合促销活动，协助租户制订常客计划，提高顾客忠诚度；与旅行社、宾馆等利益团体建立伙伴关系，提高购物中心游客消费比例。

Part 1

2005年我在香港信和集团的时候,旗下的屯门市广场(Tuen Mun Town Plaza)处于香港最远的西北角，是一个中等阶层的区域。我负责资产管理部门的时候，根据公司内部数据分析及市场调研所了解到的情况，此项目是当时信和最大的现金流，也是信和集团收入最好的一个商业项目，但是我们为什么当时会去考虑资产优化与升级改造（“防御性 defensive“）的动作去改动它呢？在经营管理的时候，因项目经过了多少年后，设备已陈旧，需要去改造升级，所以当时虽然项目的现金流这么好，但是因为新的基础设施的到来，将会产生新的商圈及项目，一切商业的环境都会改变。