有效的管理有利于降低成本，提高商业地产价值。因此，要保持购物中心在日益增多的商业地产供应时应发的白热化市场竞争的优势地位，从而保证商业物业资产的保值与增值，一支专业有序且具有创新能力的管理队伍是购物中心永续健康发展的关键。

在这个过程之中我们要牺牲租金，因为很多铺位由于整改动线的原因可能要去迁移，所以有时候做一个决策还要做一些分析测算。在这6-12个月我们可能牺牲的租金是多少？我们增加的额外capital expenses我们的固定投资又要增加多少？我们也需要对董事局交代：在这个过程之中我们可能要牺牲的租金加上我们增加的投资额，在未来的多少年可以把这个本钱收回来？整体的租金会不会有大幅度的提升？我们作为一个房地产的管理者，除了做决策以外还是要以很多的数据为依据去支撑我们的一些想法。

建筑设计人才：购物中心量体大，业态众多，公共区域比例大，同时还有众多的景观设计来营造购物中心特色，不仅要求设计人员精通建筑设计，还需零售业中不同业态的建筑设计特点。在设计楼层纵向与横向动线时，需从开发商、租户与顾客三方面角度考虑，兼顾三者利益。

当时这么做的时候我也被董事局、董事长打了一个很大的问号：“我们信和有这么多的项目你为什么选了一个现金流最大的、赚钱最多的金鸡蛋去动刀？”正是因为它是一个租金的领头羊，而且市场清晰的告诉我们新的竞争对手即将到来，未来对集团收入的影响也最大，所以我们选择第一个动刀的就是这个金鸡蛋！

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另外团队需要考虑如何在现有的容积率增加商业面积。由于屯门市广场位于偏远的西北边，是一个中产阶级聚集的区域。几次考察下来，停车场的收入在屯门是非常低的，停车的数量也是非常少，因为去的人基本上就住在哪里也没有什么开车族，也就是一般的工薪阶层，再加上有轻轨，所以停车场的使用率是非常低，因此我们做的第一件事就是跟香港政府去协调以改变这个停车场的功能。 香港在那个时代做停车场的时候并没有像国内的硬指标有多少个平方米、配多少个车位。在此基础上，我们将一些商业的地方结合停车场一起整改，在这个过程中，增加了四个影院厅、美食广场，还有很多儿童家庭业态，玩具反斗城等。

另外，科学物业管理的必须从预防性的角度制订物业管理制度与流程，加强建筑结构、机电设备的日常检查维护与记录，尽量避免延期维护所造成的设备受损，增加维修添置费用。一份科学的物业管理制度应包括二次装修垃圾收集管理规程、交通与停车场管理、工程维修/强电/弱电/照明/给排水/空调/电梯/应急发电机/消防/保安监控的维修、楼宇中央控制系统操作及保养、与项目管理部协调管理、机电系统调试及移交程序、维修储备金管的设置与管理制度、物业费及有偿服务收费管理。

能源及公共设施费用占总物业费用比例非常高，是节约物业管理支出的主要源头。 为提高物业管理效率，节约物业管理费用，在项目设计期间，我们要尽量充分利用节能节点的高科技设施设备，对于营业时间不同的业态，应尽量安排在同一区域或垂直动线区域，通过空调系统的分区控制达到节能效果；同时合理安排人员的岗位配置与分工作业，尽量做到精干高效，从而降低物业管理人员成本。

是节约营运成本的关键

财务管理人才：根据投资规模制订详细的资金需求与运用计划，根据项目的预计盈利能力确定合理的自有资金与贷款比例，拟定资金筹集与还款方案，制订全面财务预算与项目回报水平测算并严格控制预算差异。

Part 2

2016年下半年开始港汇恒隆广场也启动资产优化及资产改造工程，因准备启动，小部分空间已受到影响，租出率下调两个百分点至96%，不过,受惠于续租租金调升,租金收入较去年同期增加1%。