什么叫做物业类型？商业物业有很多种，该如何选择？上图是中国所有开发商在一线到三线城市投资商业地产时候的物业组合数，从这个表可以看出来，中国开发商在选择物业类型时候会看一个主要标准——现金流。哪个物业产生现金流偏爱哪个物业。

这是中国2010年-2015年存量商业物业大宗交易的分析图。这六年中，零售商物业稍有增加，增加最大的是办公楼，最不看好的物业是酒店。其中主要有三个原因，第一，管理简单，办公楼管理需要的团队专业水平和复杂程度远远低于零售物业，对于金融机构比较好判断；第二，比较容易标准化，在所有测算中的可确定性比较高；第三，中国第三产业服务业这几年大幅提高。

对于物业生命周期，我认为在增长期基本结束，开始进入老化期这个时候，是重新投资、进行物业更新的最好时机。

4实现投资回报的路径

最后讲讲投资回报的路径。从开发角度来讲，我们认为价值敏感点是在两端，就在前期的投资端和后期的经营管理端。这两端是决定物业的价值，实现价值成败最敏感的关注点。

在存量物业当中，实现投资价值包括四条路径：信息不对称、政策套利、功能重置和营运提升。其中利用信息不对称和政策空间套利看似最轻松，但也是最没有普遍性、最缺乏可复制性的商业行为。在市场化比较充分的环境下，我们主要靠物业的功能重置和营运提升来实现投资回报，这个就需要专业化的运作能力，也就是我们常常说的主动管理能力。

本文作者：潘韬，瑞威资本商业地产业务合伙人

历任万达商务部总经理，万达商业管理公司副总经理、金地商业地产常务副总裁、宝龙地产副总裁、三益佳柏董事、旭美商业合伙人等职务。潘韬先生亲自参与操作的商业地产项目近30个。

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