瑞威资本：商业地产投资中，如何进行资产选择

2017-10-23 14:25 来源:V爱金融 物业

原标题：瑞威资本：商业地产投资中，如何进行资产选择

审视中国商业地产行业发展的脉络，“重资产”是绕之不去的关键词。然而，这一传统且主流的开发模式，却在一轮又一轮的规模扩张竞赛里，留下了诸多问题。随着“轻资产”概念的持续升温，商业地产领域中不断出现新的实践和探索，推动着行业的发展。日前，围绕“商业地产投资中，如何更好的进行资产选择”这一焦点话题，瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬做出了深刻的解读。

商业地产投资的核心要素

从投资角度来讲，商业地产主要涉及三个核心环节。第一环节是资金端。目前，民营企业的融资成本还是较高。大型央企的融资成本平均在3-4%之间，而较大规模的民营商业地产公司融资成本也要在7-8%之间。对于商业地产行业而言，不同的融资成本直接决定了公司的产品定位、租售方案等战略性的选择。第二环节是资产端，中间环节也就是第三环节才是开发、运营、管理等。这三个环节，环环相扣，才能形成商业地产项目的良性发展。

商业地产的最根本属性是它的金融属性和开发属性，从这个角度讲，我想更多谈谈三个环节中与两个属性都相关的的要素--资产，尤其是在商业地产投资中怎么样来选择资产。

商业地产投资的三个理念

橡树资本创始人霍华德·马克斯提出过投资三要素：研究周期、寻找低频市场、低价控制风险。这三点同样适用于商业地产的投资：第一，商业地产和房地产一样，具有很强的周期性，所以要深入研究周期来淡化拍脑袋式的决策或算命式的预测，投资决策如果不是建立在对行业周期研究上，都是算命；第二，如果市场的交易信息充分、及时、对称、交易频率非常高，甚至可以用互联网的平台形式进行运作的话叫高频市场，在高频市场上进行投资的话，利润已经大大降低。而商业地产投资一定要在低频市场中寻找独特的市场机会，只有低频市场才能创造较高的投资回报。发现并抓住不同的细分市场机会则是找到低频市场的基本方法；第三，怎样控制投资中的风险？控制投资风险的根本就是找到低于市场价格的资产，怎么样拿到这样的价格同样是投资人应具备的核心能力。在别人不敢投的地方和不敢投时候敢于做出判断，就可能找到低于市场的价格。

判断资产价值的核心维度

对金融投资公司及开发商来讲，在资产端首先需要具备五个能力：发现有价值的资产、判断资产的价值、找到匹配的资金、提升资产的价值、最终实现资本要求的回报。今天主要讲如何判断资产价值。我认为判断一个资产的价值包括四个维度：周期、区域市场、物业类型及实现回报的具体路径。

1周期

首先讲讲周期。从长期来讲，我对行业充满乐观，这个行业是向上发展的行业。从短期来讲，这个行业处于一个深度的阶段性回调期间，投资上需要谨慎。

从2001年到2016年，整个商业地产投资额呈迅速增长的态势。截止2016年底，中国商业地产投资规模全球第二，仅次于美国，达3.4万亿美元。从曲线来看周期，应该说在2005年、2006年的时候出现短暂回调，之后迅速增长，再从2014年开始至2017年又出现短暂回调。另外，中国是全球第二个商业地产投资大国，同时也是全球增长最快的消费大国，从2007年开始到现在的十年里，增长率一直在两位数以上。这样的行业如果没有发展空间，什么样的还有未来？

短暂回调指什么？

从2011年到2015年，尤其在2014年及2015年，确实存在开工量、出让量都有短暂回调。尤其是在租金水平方面，从2013年到2014年，除了一线城市，其他所有的都有回落。这个是因为我们各地的供应速度增长太快，远远超过了我们收入和消费的增长，供求关系在短期内出现了严重的不平衡，导致整个行业出现深度回调。

但是我为什么更看好未来？有这么几个因素：

第一，城镇化率。城镇化率是支持中国整个房地产行业，包括商业地产行业发展的最基本要素。纵观全世界城市发展史，城镇化率未超过75%以前，商业地产行业一直都在高速发展向前，没有一个国家突破这个标准，中国也不例外。

第二，国内消费能力，从2014年到今天，中国社会消费品零售总额和我们工业增加值比较中，中国现在已经明显出现了新的经济支柱—消费市场。

第三，从投资回报来看，最下面的是一年息存款利率，比值最低，最上面是写字楼转售回报，比值最高。从中美两国的回报角度来讲，中国商业地产虽然出现了局部回调，但是和社会发展的需求以及发达国家走的道路来看，我们的空间还很大。

这是从周期角度讲为什么我坚定长期看好商业地产投资，但短期确实需谨慎。短期内，我们处于一个向上大周期的向下回调的短阶段。

2区域市场

其次讲讲区域市场。我认为决定一个地方值不值得投资、能不能投资，主要是由三个要素决定：一，人口的数量。

这是中国各大城市人口的分布图，人口越多，商业地产投资环境越好。

二，人口质量，大众的消费意愿及购买力。通过分析，中国最大商业中心，不是上海，而是北京。有两个最核心指标：第一个核心指标是辐射能力。北京商业辐射能力大大超过上海的辐射能力；第二是品牌渗透率。全球前一百名最活跃品牌在两个城市开店的数量，北京超过上海。所以我们看一个城市的发展空间，第一个看人口数量，第二个看人口质量。

三，供求关系。2014年2季度全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个，城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一线城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。从人口的数量、质量、供求关系三个因素来比较，其实零售业最佳投资地在上海、北京、杭州。

3物业

第三讲讲物业。其中包括两点：物业类型和物业周期。