公司2018年可售货值约1100亿，较去年600亿货值提升83%，其中一线占比27%、二线占比65%、一二线货值占比超90%，其他地区占比8%；就货值类型看，住宅项目货值890亿，占比80.9%，写字楼货值115亿，占比10.4%；服务式公寓60亿，占比5.5%；商业35亿，占比3.2%。公司18年制定650亿销售目标，较去年增长71%，据公告，1-2月公司全口径预售额96.7亿，同比+142.3%，以公司18年可推货值及货值结构分布来看，有大概率能达到既定销售目标。

1.1 根植广州、辐射全国

责任编辑：

7.1管理系统升级、优化改善管理层与授权，提升管理效率

9. 盈利预测与估值

风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期。

2.2 投资性物业持续改善

公司也推出商业合伙人制度和股权激励。2018年起，公司的商业项目实施合伙人制度，聚焦于核心管理层的中长期激励，任命商业各业务板块负责人、集团职能部门负责人及其他业务骨干共12人为首批商业合伙人，根据购物中心、酒店、写字楼底商租赁板块税后利润完成情况，提取比例奖金作为合伙人奖金池。此外，公司对管理层授予股份奖励与股票期权，2018年1月19日，授予管理层4,393,500股股份奖励，2018年2月13日，以行权价每股港币11.12元授出1,719,000份购股权。

3.2 18年可推货值1100亿，销售目标600-650亿

合景泰富地产控股有限公司（股票代码：1813.HK）于1995年在广州市成立，是一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业。公司于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市。经过多年发展，公司以其出色的产品锻造实力、卓越的抗风险能力以及科学谨慎的发展战略获得了业内的广泛认可，2017年被中国房地产业协会、中国指数研究院等机构评为“中国房地产开发企业50强 ” 、“中国房地产开发企业综合发展能力10强”、“中国房地产上市公司综合实力50强”。

公司17年毛利率和净利润率分别为34.8%和31.2%，在行业内处领先地位；综合来看，利润率较高是源于公司在成本控制精耕细作，据2017年业绩公告，土地成本从16年的3219元/平稳至17年的3617元/平，建安成本从16年的4334元/平降至17年的4329元/平；从盈利构成来看，公司拥有大量非并表项目，联营公司17年带来收益19亿，同比16年21亿下滑11%，此外，受益于持有物业公允价值变动，贡献利润12亿，同比增长155%；但同时，由于土地增值税和公允价值收益导致所得税大幅调高至19.5亿，同比提升82.2%。

2017年实现总营业收入118.53亿人民币，同比增长31.39%；主营业务（扣除管理费与其他）收入115.4亿，同比增长30.2%；公司17年归母净利润增长至人民币36.20亿元, 同比增长4.48%；从总规模看，17年公司营收和归母净利润相比去年都有可观的增长；分结构看，公司的四大业务板块中，物业开发销售依旧占据主导地位，17年实现营收104.3亿，同比+31.7%，主要由于期内竣工交付结算的项目量价齐升。

2017年公司新增35宗地块，新增建筑面积531万方，平均成本为每平方米人民币5,000元（不包括香港）。截至17年末，公司共拥有101个项目，分布于中国内地及香港共29个城市，共计权益建筑面积约1,352万方的土地储备，若包含城市更新及未挂牌项目，权益土储将近1800万方。公司重点发展华南区与华东区，抓紧华北区和西南区域的扩张。一方面在公开市场上自主参与招拍挂获取优质地块，另一方面，通过积极参与二手市场的兼并收购，以合理价格获取地块补充土地资源。

6.1 投资性物业进入成熟期，租金收入将迎来收成期

作者：天风地产陈天诚

10. 投资建议

6.2 积极布局长租公寓、目标覆盖大部分一二线城市

公司主营业务为房地产开发业务，同时经营物业投资、物业管理服务及酒店业务，盈利预测假设（单位：人民币）如下：

1995年，合景泰富地产正式成立，从广州启航，推出多个精品住宅项目，引领了广州时尚住宅的设计潮流。

2009年，合景泰富地产携手世界知名酒店管理集团打造多家品牌酒店，与国内外的资深设计师保持良好的交流合作，并与国内多个地产开发商合作，进一步拓展全国市场。

2.3 得益于优良管控与合理拿地，利润率行业领先

公司17年业绩表现略超预期，全年销售额380亿（+33%）；18年1100亿总可推货值其中90%位于一二线城市，完成600-650亿销售目标可期；净负债率升至67.90%，但依然处于行业低位；融资渠道多样的同时，综合融资成本由去年的约6%降至今年约5.8%，有横向对比优势；

报告来源：天风证券房地产研究团队

1.2 以住宅为根，伴随现代化建设，多头并进

公司多年来坚持 “根植广州，辐射全国”的发展战略，并从大本营广州扩展到苏州、昆山、成都、北京等地，于中国开始了重点目标区域的战略布局，目前已进驻广州、上海、北京、成都等33城，遍及华南、华东、西南、华北、华中5大区域，全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈，累计开发100余个优质项目。 已发展成为一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化大型企业。

原标题：【天风地产】合景泰富（01813.HK）：销售有望高增长、股东增持显信心

公司2017年8月实施跟投制度，提高总体运营效率，实现效益最大化；公司的跟投制度是让参加者选择全新项目或全新组团:，从每个项目拿出总投额的10%以内进行跟投，要求是管理层及项目中层以上员工强制跟投。跟投制度加速了资金回笼，缩短了开发周期，改善现金回报率；据公司2017年度业绩公告，跟投制度之前，开工到预售为10-12个月，之后为8-10个月；跟投之前开工到交付为15-20个月，之后为12-15个月，周转明显提速。员工跟投的机制，更好调动员工主动性和投入力度，激励员工更好参与项目的建设和管理。

5. 融资端成本持续走低、多渠道创新，负债可控

物业开发外的三块业务里，物业投资部分由于已出租投资物业的增加，17年实现营收2.31亿人民币，同比+26.9%；酒店管理业务得益于入住率的提升，17年实现营收4.25亿人民币，同比+8.7%；此外，物业管理方面提升也较大，17年该业务板块实现营收4.55亿人民币同比+23%，这归因于在管物业数目增多，商业物业占比增大的同时，单位面积租金也有所提升。

公司物管业务将从主要管理自己物业到公建物业推进，从服务提质、品牌升级、智慧社区、智能物业等多角度提升；公司计划大力推进投资性物业发展，据公司2017年度业绩公告，到2020年将建成总计17个写字楼、16个酒店、11个商场、11个长租公寓，总面积接近270万方，并基于这些投资物业拓宽融资渠道，针对国内商业市场的相关金融政策支持,不排除金融机构作为战略性合作伙伴, 加速租赁市场的增长。

报告发布时间：2018/4/19返回搜狐，查看更多