2017年实现预售额380亿（权益287亿），同比增长33%，其中华南占比45%、华东35%、其他20%；另据业绩报告披露，在售53个项目中，45%来自华南区，另外35%来自华东区。与去年同期比较，华南区平均预售价格为约每平方米14,920元，华东区平均预售价格为约每平方米20,218元。17年整体平均销售价格约每平方米17101元，同比上涨17.99%。

2）物业投资、物业管理服务及酒店业务结算符合预期：随着公司物业投资与管理业务加大投入与快速发展，先前投资性物业进入成熟期，租金收入将迎来收成期，大力布局长租公寓市场，并给出2020年总体出租物业建面270万方的预期目标，为此我们对公司物业投资与管理业务未来三年的收入给予30-45%的增速预测。预计18-20年物业投资收入分别为3.35亿（+45.0%）、4.35亿（+30.0%）、6.31亿（+45%），物业管理服务收入分别为6.66亿（+45.0%）、8.91亿（+35.0%）、12.92亿（+45.0%）；酒店业务方面，公司在成都、苏州、广州、海南的国际品牌酒店即将开业，同时自营品牌木莲庄系列计划未来将拓展到25个，为此我们预计公司18-20年酒店业务收入分别为5.35亿（+26.1%）、6.11亿（+14.3%）、6.75亿（+10.4%），增速相比前几年略有提升。

公司目前总股本为31.55亿股非限售香港流通股，第一大股东为晋得顾问有限公司，持股比例56.4%，实际控制人为公司创始人孔健岷、孔建楠、孔健涛先生，分别持有晋得顾问有限公司76.5%、15.0%、8.50%的股份，外加通过全部或部分持有正富顾问（持合景泰富2.46%）、英明集团（持合景泰富2.29%）、卓涛投资（持合景泰富0.03%），孔健岷、孔建楠、孔健涛先生总计直接间接持有公司61%的股份，公司股权结构稳定，经营管理层控制力强。

此外，管理层面持续优化，多方位激励机制也促进效率提升；再叠加控股股东持续增持公司股票彰显信心；让我们看好公司在优良基本面下，有望凭借融资端优势进一步做大规模并提升行业排名。我们预计公司18-20年净利润分别为52.11亿、72.01亿、97.55亿人民币；对应EPS为1.65、2.28、3.09人民币元/股，对应 PE为6.49X、4.70X和3.47X，首次覆盖，给予“买入”评级，六个月目标价为13.2人民币/16.5港元，对应18年8倍PE。

公司计划从2018开始涉足长租公寓领域，计划推出三个系列的公寓，以满足不同人群的需要。高端式服务公寓以社会精英为目标，中端服务式公寓以单身人士，中产阶级为目标，青年宿舍以职场新人和学生人士为目标客户。根据公司2017年度业绩公告，2018年将在成都开启首个长租公寓，2018-2019年拓展到一线城市与部分二线城市，到2020年将覆盖到大部分一二线城市，20个城市提供超过3万个房间。

1.3 股权结构稳定

7. 管理与激励机制优化，综合效益得到提升

2013年，合景泰富地产坚持深耕已有城市的发展战略，同时向极具增长潜力的城市稳步扩张，先后在广州、苏州、北京、南宁、杭州、天津等地购入优质地块。

2016年，合景泰富地产迈向新的发展历程，致力于成为城市综合运营商，以匠心筑家的态度、缜密的经营战略与后服务端体系有机整合，促进城市生态人文环境的健康持续发展。

【天风地产】合景泰富（01813.HK）：销售有望高增长、股东增持显信心

2018-04-20 15:44 来源:格隆汇 房地产 /物业 /人民币

7.2 多重激励制度提升公司周转与运营效率

2007年7月3日，合景泰富地产在香港联合证券交易所主板成功上市（上市编号：1813）。自此，合景泰富全面推进“根植广州、辐射全国”的战略布局，先后开拓了华南、华东、西南、华北、华中等区域。

3. 全年销量符合预期、18年可推货值1100亿

公司融资渠道也逐渐拓宽，主动探索长租公寓专项债券、REITs等产品，此外，公司分别与交行签订《住房租赁战略合作协议》, 与建行签订长租公寓《战略合作框架协议》，推动租赁市场进一步增长。

4. 拿地积极、土储聚焦一二线，可售资源有保障

3.1 17年销售额380亿同比+33%

2.1 地产主业殷实，营收利润双升

公司作为住宅地产开发的二线成长性港股房企之一，可以参考房地产行业龙头与典型公司PE估值做横向对比；结合公司历史PE、市场地位、高于行业平均水平的盈利能力及销售增速，对比行业内可比公司相对估值，给予18年8倍PE估值，6个月内目标价13.2人民币元，对应4月18日汇率为16.5港元。

在多年深耕地产，同时预见到中国城市化、城市国际化已成为我国未来发展的必然趋势后，于2003年正式开拓商业地产版图，率先进军商业楼宇板块，先后在广州、北京、南宁等城市CBD区域兴建写字楼宇；2009年，随着广州花都合景喜来登酒店的正式开业，合景泰富地产正式迈入多元业态的发展阶段。2014年，合景泰富地产精心打磨商业综合体板块，锻造出两大自持商业品牌——悠方与摩方，为城市注入鲜活的生命力。

根据我们的假设，预计公司18-20年实现营业收入分别为182.81亿、264.93亿、369.39亿人民币，实现归母净利润分别为52.11亿、72.01亿、97.55亿人民币；对应EPS为1.65、2.28、3.09人民币元/股。

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2003年，合景泰富地产进入多元化拓展期，首次提出商住综合体的概念，在住宅项目中引入酒店、酒店式公寓、零售商铺等商业项目，打造了多个上乘样板。

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1）公司房地产业务项目按期竣工，营收保持稳定增长：我们预测房地产开发相关业务18-20年收入分别为163.94亿（+57.2%）、241.45亿（+47.3%）、338.68亿（+40.3%）。依据是：由于地产公司结算滞后于销售，从近三年销售情况看，房地产开发项目销售维持高增速，未来随着已售项目陆续竣工交房，账上的预收账款将结转为营业收入：15-17年公司的房地产开发业务签约金额分别为192亿、289亿、409亿，对应预测的18-20年地产业务结算收入的覆盖率分别为117%、119%、120%。

6. 物管和投资业务快速提升、助力收入增长

2. 业绩增长稳健、利润率维持在高位

2017年综合融资成本约5.8%（2013-2017分别为8.8%、8.3%、7.4%、6%和5.8%），近年来持续走低；负债端由于近两年加大拿地力度，有息债数量有所增加，净负债率比去年上升1.1个百分点至67.90%，依旧处在健康水平；从负债结构看，其中1年内负债37亿，占比6.3%，最多的为3-5年中长期负债，约379亿，占比63.5%，另外5年以上负债85.82亿，占比14.3%，负债结构较为合理。

8. 控股股东持续增持彰显信心

除主营业务四大板块外，公司还有少部分其他营业收入，如管理费等，该部分增长较快但为非主营业务，我们保守估计给予每年15%的营收增速。

据公司2017年度业绩公告，公司采取标准化业务模块措施，如进行产品标准化: 根据产品定位的标准化模块方案, 如室内设计, 园林,售价, 客户定位等，使提升集中采购率至60%-70%；此外，开发大数据支撑的决策系统，该系统为业务分析抓取项目基础数据，对供销存管理, 及项目工程进度进行动态管理，同时也能为项目投资收益系统为管理决策提供信息化支撑；再次，公司对项目进行全周期管理，优化改善管理层级的授权, 提升管理效率。

1. 公司简介