8月房地产政策跟踪：推进购租并举住房制度建设

2017年09月01日18:21 来源：中国指数研究院

[提要] 随着租赁住房政策在各大试点城市的落地，让房子回归居住属性这一主导方向也被更为深入地落实，可以预期，将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。

房天下产业网讯：随着租赁住房政策在各大试点城市的落地，让房子回归居住属性这一主导方向也被更为深入地落实，可以预期，将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。（本文来源：《2017年8月中国房地产政策跟踪报告》）

一、市场情况：多举措保障“住有所居”，各线城市楼市继续降温

8月各线代表城市成交量不及去年同期。具体来看，本月一线各城市受政策影响明显，月度周均成交量同比、环比均下降，同比降幅超六成，其中北京、上海等地下降更为明显；二三线代表城市月度周均成交量同比降幅在二成左右，但降幅有所收窄，其中南京、武汉、福州、惠州、济南等地受调控政策影响，降幅较为明显。未来热点城市楼市将更趋理性，价格渐归平稳将是主调。

二、各地加快住房租赁市场发展，推进购租并举住房制度建设

中央不断完善住房租赁制度建设，加快推进房地产长效机制。近期，从中央到地方有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集出台。继7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批试点后，8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央政策的力度及影响范围正在不断递进延伸。

具体来看，利用集体建设用地建设租赁住房，既可解决住房问题，又可以盘活存量用地。此次选取的13个试点城市基本都属于一、二线城市，其国有土地相对紧张，让部分城市中存在的“城中村”等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，充分发挥集体建设用地的价值。此次方案的最大亮点在于，方案提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。也就是说，农村集体土地不用经过国家征地环节，由乡镇自行或者直接选定房企合作建设，直接进入市场。因此土地成本将大幅降低，从而产生一大批低成本房屋，有助于平抑未来的高租金、高房价，更能对房地产市场降温起到积极作用。同时，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括不得占用耕地、尊重农民集体意愿确定项目运作模式、不得以租代售、承租人可以享受“基本公共服务”等。此外，政府向社会大规模转移土地红利，利于增加城市郊区农村户口价值，从而产生一大批新富阶层成为租赁住房的股东，长期享受土地红利，同时也能为中国城镇化迅速积累资金，让政府将大量资金投入基础设施建设，加快城镇化进程。

各地积极推进住房租赁市场发展。在中央层面的密集推动下，各地政府纷纷积极响应，加快住房租赁市场发展。此次九部委公布的12个试点城市，除肇庆外，已有11个城市陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看，各地均着力加强承租人权益保障，部分城市着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。另外，多地提出“租购同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。同时北京、上海、无锡、烟台等城市虽未列入试点，但也出台租房可落户、积极探索建立“租购同权”制度等措施。

具体来看，各地培育住房租赁市场的方案主要集中体现在以下几个方面：

为承租人赋权成为大部分城市制定租赁试点方案的主要方向。从目前已经出台方案的10个城市中，只有广州和南京明确将“租购同权”写入试点方案。租购同权的提出，即倡导房屋的租赁权等同于所有权，这对全国加快发展住房租赁市场具有引导意义。而其他城市如武汉、成都等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有公共服务的保障，部分城市还对承租人落户及子女入学等方面予以规定。如郑州提出，允许承租人在居住地落户，并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

加大住房租赁市场供应。在增加租赁住房方面，除规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外，各试点城市均有针对性政策出台保障租赁住房供应。此前，上海首批公开出让两幅位于浦东张江和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式，深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建的人才住房和保障性住房也规定“只租不售”；广州、佛山、武汉、南京、深圳等允许改建商品房用于租赁；佛山、成都、郑州、合肥等城市则通过新建人才公寓或者货币化保障等方式，满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求，有利于留住高层次的产业人才。