在商业地产项目中，如因开发商过错导致租赁合同解除的，客观上会导致商户无法利用商业物业继续获取经营收益，开发商将面临被商户主张可得利益损失。然而，商户对该可得利益损失的举证责任相对较为困难，法院常常结合商户的证据举示情况及综合因素予以酌情认定。基于法院自由裁量存在较大不确定性，为此，笔者建议在商铺租赁合同中对预期可得利益损失进行限额性约定，以限制商户可索赔的预期利益损失的最高金额。

热点八：强制收铺前置巧设

在商业地产项目运营中，常常出现因商户违约、租赁期限到期等商业物业租赁合同终止而商户拒不退铺从而致使开发商不得不自行强制收铺的情形。在自行强制收铺过程中，开发商采取的腾退方式主要包括公证腾退、见证人腾退（即由物业公司、街道、派出所作为见证人）及无见证人腾退方式。

为尽量规避腾退过程中所产生的法律风险，笔者建议：①在商铺租赁合同中预设单方腾退依据；②在商铺租赁合同中预设公证腾退条款，并在公证撤场前通过公证邮寄方式送达撤场通知。结合笔者与公证处相关工作人员沟通了解，公证处接受公证腾退的前提条件需在商铺租赁合同中设计双方同意公证腾退等相关条款，并在公证撤场前采用公证邮寄的方式向租赁合同约定的有效送达地址送达撤场通知；③在商铺租赁合同中预设公证费、仓储费、提存费用等因强制收铺所产生的费用承担主体；④在商铺租赁合同中预设承租人同意公证腾退、见证人腾退及无见证人腾退的三种腾退方式。

【责任编辑 刘耀堂】

图说律师

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