而在夏丹看来，住建部“不搞一刀切、不层层下指标”的表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的决策应视情况因地制宜。货币化安置本是一种去库存的方式，在库存较大的继续仍然可以使用。但在库存本就很紧张的地方再维持较高的货币化安置水平就不太合适了，不应挤占商品房供给，并应以新建的方式在供给侧想办法。

棚改货币化安置推高房价?政策收紧早有信号

住建部的数据显示，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。今年1月至6月 , 全国棚户区改造已开工363万套 , 占今年目标任务的62.5%。

在交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹告诉帮主，住建部的表态比较客观。其中，“指导督促扎实推进”的表态正面回应了部分市场质疑棚改决心的声音。国开行上收棚改项目审批权限这一事不应被过分解读甚至误读，棚改并无所谓“叫停”。

对于棚户区改造后的安置问题，有货币化安置、实物安置等方式。其中，货币化安置指的是拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。而PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源。

夏丹认为，对开发投资的这部分支撑持续稳定，变化不大。“控制棚改成本”以及部分省份调低棚改货币化安置比例，意味着棚改对三四线城市销售的提振作用可能减弱。

房价上涨压力较大地区，采取新建棚改安置房的方式

1、棚改：

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的，但还存在一些问题。住房和城乡建设部下一步将会同有关部门单位，按照新的三年棚改攻坚计划要求，指导督促各地扎实推进棚改。

在债市方面，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL(补充抵押贷款)规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能，这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。

在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性不存在。

2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。

切实抓好棚改项目建设。各地应及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”。

此外，2017年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

2017年年11月，住建部等再次印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

为此，住房和城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

不过短期来看，一些回旋空间有限、严重依赖本地市场的中小型房企受到的影响可能更大。而前期致力于多元化布局，着手从开发商向运营商角色转变的房企受到的压力相对可控。

如何影响股市债市?部分房企受冲击

中原地产数据，截至5月底，2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

住建部会上说了啥?因地制宜推进棚改货币化安置

严跃进有类似看法：“棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于各类实际情况展开。”

控制棚改成本 不搞一刀切

依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

不过，近两年棚改政策有了微妙的变化，棚改货币化政策收紧迹象明显。首先从政府工作报告中看，2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。不过，在2018年的政府工作报告中，类似的提法已经消失。

本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码，市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大，接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下，楼市出现全面下行的概率很低。

张大伟还指出，从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。

申万宏源(000166,股吧)分析报告指出，从2004年到2014年，由于资金来源不足，棚改主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化安置开始大力推行。

2015、2016、2017年棚改货币化安置比例大幅提升，2015年为29.9%，2016年为48.5%，2017年或达到60%，对三四线城市去库存形成支撑。

6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

对房价有何影响?抑制高房价

严跃进也表示，从市场趋势看，当前对于一些房价上涨过快的城市，棚改方面的专项贷款并不会有太大的支持，所以实际上这会对此类热点城市会有一定的价格抑制作用。当然从实际情况看，部分库存规模大的城市依然会面临利好，总体上说棚改背后的去杠杆等政策思路会延续，研究不同三四线城市的棚改政策，即会带来不同的投资收益和应对策略。

值得注意的是，张大伟提醒，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

在不少业内人士看来，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。

同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。