|
土地发展权的转让有什么意义呢？我们可以明显的看到经过转化后，不同区域土地的开发密度发生了较大的变化。以美国Calvert县为例（美国土地发展权政策施行的成熟地区），为了保护耕地资源、提高建设用地使用效率，出台了土地发展权相关政策。如下表所示，在土地发展权转让政策下，农业保护区的开发密度维持不变，而住宅区、城镇中心区的开发密度大大提升。
启示：通过空间资源不均衡分布的再平衡机制，能够充分保障城市建设用地的供应。从发达国家的实践效果来看，创新土地发展权空间互换机制能够保障多主体土地供应、缓解城市用地矛盾。从我国的情况来看，国务院出台的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，由国家统筹跨省域调剂使用建设用地指标，使得地区间建设用地资源配置更为合理，在保护耕地的同时，建设用地指标流转到最需要的地区。“地票制度”在重庆的有效实施对确保城市建设用地供应起到了重要的作用。 2 优化土地供应结构 实现宅地供应与城市化、工业化的动态协调 土地所有制虽然不同，但是土地资源紧缺是所有国家或地区城市化发展到一定阶段所共同面临的问题。发达国家或地区又是如何优化土地供应结构？ （1）新加坡土地资源稀缺，为改善居住条件，政府颁布的《土地征用法令》通过划拨国有土地进行公共住宅的开发建设。从土地供应结构来看，新加坡居住用地占比最高，工业和商业用地比例相对较小。1989-2009年，新加坡建屋发展局推出220公顷住宅用地、36公顷商业用地和52公顷行政公寓用地用于开发（杨峥，2011），住宅用地的比重达到70%。 （2）中国香港为解决住房供应矛盾不断增加住宅用地比例，2011～2016年以来，不断提高住宅用地比例，新增住宅用地比例也从2011年的48%提高到2016年的52%。
（3）日本土地资源非常紧缺，更加注重保证住宅用地的高比例供应，住宅用地供应比例一直很高且相对稳定，从2011～2017年以来，住宅用地供应比例一直维持在六成左右。 图：2011-2017年日本新建住宅用地供应量变化情况
启示：随着我国城市化水平的提升，应及时提高住宅用地比重。多数发达国家或地区住宅用地供应比例均保持较高水平，首尔、伦敦、纽约居住用地占建设用地比重分别为63%、47%和42%。而我国多数城市居住用地占建筑用地比例在30%左右，甚至像北京、上海、深圳居住用地比例还不到30%。 图：中国部分城市与国际城市居住用地占建设用地比例对比
我国目前城镇化率已达到56%，虽然与国外发达国家相比仍有较大差距，但沿海发达城市已经开始了产业的转型升级，对工业用地的需求量是处于快速下降趋势的。然而，从近几年的数据来看，工业用地的整体比重稳居高位。因此，从改善建设用地供应结构入手，在新增供应方面，应加大住宅用地供应量，提高住宅用地供应比例；在存量盘活方面，为提高土地利用效率，可将大城市前期大量积累下来的工业用地合理转化为居住用地，从而优化当前用地结构。
3 应对阶段性住房矛盾 适时调整土地供应的转化方向 （1）英国大幅增加廉租房比重对冲房价上涨。为了应对房价上涨后带来的住房困难问题，英国政府学者凯蒂·巴克认为增加住房供应量会降低人民对于房价上涨的预期，投机行为也会减少，同时也能有效应对形成的高房价问题。而住房供应量的短期增加需要发挥政府“有形之手”的作用。因此，英国2008年提出在2008年-2020 年间建造300万套新住宅的目标。其中，住宅的年净增量由2005年-2006年的18.5万套提高到24万套。英国要求每一个中等规模以上的小区都必须有一定数量的廉租房，其中伦敦要求廉租房比例高达50％。 （2）新加坡利用政府对土地的绝对控制权，大范围推行组屋政策。1960年新加坡成立建屋发展局，推行政府的组屋政策，由于政府在使用城市土地资源中占据了主导地位，使政府有能力为中低收入家庭提供经济实惠、性价比高的住房。正是基于政府对土地的全面控制及科学合理的规划，新加坡才能较好实现了“居者有其屋”的目标。 （3）韩国推出10-50年长周期先租后买住房。为了解决中低收入者居住问题，韩国推出公共住房供应模式，由政府供应大量提供保障性住房。针对不同收入人群以出租、出售和租售混合方式向居民供应中小型住房和租赁住房。其中，针对城市最低收入群体提供永久租赁住房，租期50年，面积60㎡以下，租金为市场价格30%左右；针对中低收入家庭，提供85㎡ 以下的中小型住宅,租期20年，租金为市场价格60%-70%；针对平民阶层提供租售混合供应性住宅，租期一般为10年，10年期间承租人可以逐步购买房屋股份，直到完全拥有房屋产权。 4 对我国土地供给创新的启示： 未来土地政策的三大趋势 我国土地供应机制已经卓有成效运行许久，但由于房地产市场发展的波动性以及城镇化的快速推进，制度运行的客观环境已经发生了较大的变化。目前，我国正进行新一轮的土地和住房供给侧的改革，将更有效地自发调节供应量的增加，推动供应结构的优化以及更好地把握土地供应转化方向。 |
