棚改的收紧，将很大程度上影响下半年房企的销售数据，特别是一些中小房企，所以在这个情况下，争夺目前已有的投放量将是重点，中银国际地产分析师晋蔚指出，今年前5月PSL（抵押补充贷款）投放量同比增长48%，有力支持580万年度棚改计划。下半年房企厮杀也将更加激烈。

作者：西江无锋

有两组数字，这几天被反复提到，可以看作是上半年房地产市场的总结和下半年的基调：

很难说2018年上半年的房地产市场究竟与之前有什么本质不同，对于大多数人来说，我们看到的依然是最近几年中国房地产的常态，房价越调越涨，看不到停下来的趋势。

来源：秦朔朋友圈

从调控的角度看，上半年楼市走俏可以看作是一波调控催生的“政策牛”。政策推动下的房地产市场暴涨，有两个例子非常有说服力。一个是海南，海南自从三四月份开始传出要建设自由贸易试验区后，“到海南去”在时隔20年再次出现。1988年海南建省，随后又成为中国最大的经济特区，吸引了数十万国人从全国各地到海南淘金，今天我们熟悉的潘石屹、冯仑、易小迪等人，都是在海南淘到了第一桶金。而这次海南提出打造自由贸易试验区之后，其政策利好再次出现，短短一个多月，数千亿资金蜂拥而入，海南房价有的地方甚至“一日三涨”，直至4月22日海南紧急推出全域限购通知，才将这一波行情踩住刹车。

金融政策的变动将是下半年市场最大的挑战，无论是对房企还是购房者。

事实上，厮杀已经开始。很多房企都感受到资金的压力，开始加速自己的供货回款。绿城中国最近的一份文件显示，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度；“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

| 今年上半年各地房价的涨跌，用一句话归纳就是：一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

从棚改货币化的影响来看，近几年，地产销量对棚改的依赖度进一步提升，棚改货币化带来的地产销售占整体住宅销售比重从18%升至24%，同时，货币化安置拉动住宅销售增速7.3个百分点，而剔除货币化后的增速，实际上是负增；结构上，快速推进的棚改货币化，支撑了中西部与东部地产销售的持续分化。碧桂园等房企布局已经沉到了县级城市，正是靠着棚改的支撑，使库存得以快速去化，一举成为“宇宙房企”。

尽管上半年房价高歌猛进，但变数依然存在。

变数

还有一点，房地产市场的创新开始出现。房地产投资信托基金（REITs）在美国等发达国家早已经不是新鲜词，但在国内，今年被重点提及。4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，从政策层面解决了REITs的身份问题，为住房租赁企业开展资产证券化提供了一个非常好的通道。

| 楼市“深水区”调控一年多，老百姓的购房压力并未得到缓解。

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挑战

不仅是海南，人才政策是2018年上半年多个地方楼市最强的春药。这是“政策牛”的另一个例子。抢人政策以“学历”为矛，变相地将限购政策中最严厉的户籍政策击穿，进而达到吸引人流，去库存的目的。抢人大战中的学历门槛，很多城市已经将底线降到了中专，几乎等于没有门槛。据国家统计局“2015年全国1%人口抽样调查”和“2015年劳动力调查”数据显示，到2015年，全国高等教育人口达到了1.71亿，占全国总人口的12.4%。在人才政策的推动下，部分城市，比如西安、成都、青岛、天津等城市房价出现暴涨，西安上半年的涨幅达到了惊人的31.23%。西安上半年连发两道限购令似乎并没有达到调控的初衷。

买房，从投资再到投机，最后到“买彩票”，这可能不是调控想要看到的，但在客观上，这种头痛医头脚痛医脚的调控所起的作用非常有限。在下半年，如果没有更加合适的方式，区域调控依旧是主要方式，因此对于下半年的走势，关注政策是核心。

另一组数据，则是棚改货币化收紧。根据7月2日央行公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。这也进一步坐实了此前网上棚改贷款收紧的消息。据新京报统计，自6月25日开始流传棚改贷款收紧消息以来，短短两周时间，沪深两市139只房地产股票中，有110只下跌，市值蒸发近2300亿。

一组是房企上半年的销售数据。根据易居克而瑞的统计数据，今年上半年共有107家房企销售金额超过百亿元，它们中日进最少的一天也达5000万元，而排名前三的碧桂园（4124.8亿）、恒大（3040亿）和万科（3030.2亿），分别日入22.6亿、16.7亿和16.6亿。在上半年“一月三调”的情况下，楼市依然量价齐升，日入斗金，倒也是一个奇观。