8月4日，华尔顿1275开盘现场

　　克而瑞数据显示，截至2018年6月底，厦门144平方米以上的商品住宅及高端产品的去化周期均超过29个月，库存压力较大。

　　事实上，今年上半年，厦门岛内推出的房源多数为大面积户型，均价在6.5万元/平方米以上。

　　“现在推出的房源都是早规划好的，或受土地成本的影响，开发商只得推高端盘。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　“这些楼盘即使降价了也买不起。”不少厦门当地的置业者对于总价在一千万上下的房子只能“隔岸相望”，遂将置业版图从岛内迁至岛外。

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　　岛外加推

　　据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告，2018年上半年，厦门商品住宅批准预售面积54万平方米，其中岛内仅占全市总量的10%，其余供应量均在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区、翔安区。

　　那么，岛外新推房源的大量入市是否会影响岛外房价？

　　“某些地产商为了回款，确实会低价入市，但是基本原则是，不会赔钱卖房子，我们的房子基本是开盘清盘。”某开发商销售人员对《国际金融报》记者表示，其所在公司投资开发的项目基本都在厦门岛外，目前并没有降价出售。

　　8月4日，《国际金融报》记者以购房者的身份走访了位于同安区的一个新盘——融信铂悦湾。

　　融信铂悦湾本次主推86平方米3房和118平方米4房，均价约3.3万元/平方米，均为复式设计。

　　“房子现在很热销，因为限价政策，目前新开的房源都是在拿‘面粉价’出售‘面包’。”销售人员张璐对《国际金融报》记者表示，“该块土地2016年楼面价在2.38万元/平方米，这次3.1万元-3.4万元/平方米的销售价格是按照产权价格来算，如算上赠送的30多平方米，得房率接近100%，实际销售价格才2.36万元/平方米，是贴着成本卖。”

　　值得注意的是，融信似乎有些急着要卖出手头上的存货。

　　在《国际金融报》记者坦言现在手上资金有些紧张，无法立刻凑足三成首付款时，销售人员称：“没关系的，我们这里现在还有最后20个首付分期的名额，你现在办理的话只需要付一成首付，剩余两成首付可以在一年内付清。”

　　对此，有业内分析人士指出，一方面，首付分期的做法在全国大多数城市是被明令禁止的，因为它是一种变相的“加杠杆”，无论是对于投资客，还是自住购房者来说，都会在很大程度上加重自己的经济负担和还款风险。另一方面，从企业角度来看，类似这种去库存的处理方式，也在一定程度上变相体现了厦门房地产市场的不稳定性。

　　“以前市场行情不好的时候就出现过这种首付分期的现象。”中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示。

　　事实上，多名厦门本地的置业者向记者反映，岛外各区目前一手房价格较为稳定，二手房则有小幅下跌的趋势。

　　来自厦门市国土资源与房产管理局的数据显示，上半年岛外二手住宅交易萎缩至3110套，同比减少78%，交易面积31.1万平方米，同比减少161%。购房者多持观望态度，悬而不决的市场情绪或是导致二手房价格下降的主要因素之一。

　　来自安居客的资料显示，截至8月7日，厦门海沧区和同安区8月二手房均价分别为3.1万元/平方米、2万元/平方米，环比分别下跌5.61%、3.93%，同比分别下跌13.67%、6.32%。翔安区和集美区8月二手房交易均价分别为2.6万元/平方米和3万元/平方米，虽分别环比小幅上涨3.72%和0.76%，但较上年同比相比，房价依旧下跌9.04%和3.5%。

　　值得注意的是，价格跌幅最大的同安区和海沧区2018年上半年商品住宅销量同比下降幅度最大，分别下滑73%和55%。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来说，厦门房价近年来上涨态势比较明显，当前市场确实降温。但此类降温应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。

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　　岛内外价格天差地别

　　看到这里，读者也许会生疑：厦门岛内、岛外不过隔了一座跨海大桥，为何房价竟相差一倍以上？

　　所谓岛内，即厦门本岛，又叫鹭岛；而岛外，指的就是与本岛隔海相望的陆地部分，与福建漳州（楼盘）市、泉州（楼盘）市等地相邻。

　　厦门本身的定位就是一个不折不扣的旅游城市。

　　2017年，厦门市的GDP约为4351.18亿元，其中，第三产业增加值占比57.8%。厦门市统计局调查报告显示，2017年全年厦门市旅游总收入1168.52亿元，且涨势迅猛。

　　而在地理位置上，厦门最优质的旅游资源，也大多集中在厦门本岛（即岛内）及周边岛屿。

　　因此，厦门房价最贵的住宅非环岛海景房莫属，尤其是一些位置好、品质高的海景别墅，近年来单价已飙升至15万元以上。

　　其实不只是海滩，就连岛内其他区域，也是超高层住宅林立，即使位于厦门岛的内部，一些高层住宅内，仍然可以远眺海景，单价依然可以高达7万至8万元。

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　　“都在岛内工作，有钱谁买岛外？”

　　除了景观和旅游资源之外，厦门市主要的工作机会大多来自于岛内。

　　作为老城区，也是市政府的所在地，诸如火车站、飞机场、会展中心、双子塔、中华城等地标性建筑，以及厦门目前主要商业综合体、学校、医院等比较优质的相关生活配套资源大多集中在岛内。

　　与之相反，《国际金融报》记者从岛内中山公园附近出发，分别驱车穿越跨海大桥到达岛外北部同安区及西部海沧区中心位置，单程大约需要花费一小时左右（周六下午，部分路段拥堵），时间成本较高。与此同时，在行驶过程中，记者发现过了滨海区域之后，周边大多还是以农田、村庄等居多，商业项目和生活配套设施十分少见，与岛内的都市感差之甚远。

　　李燕自大学毕业至今，在厦门已经工作了8年，在被问及准备在哪里置业时，她直言：“要再等两年看资金情况再定，岛外房价虽然便宜，但位置太偏了，大多数人在岛内工作，有钱谁愿意去岛外买房？”

　　厦门市统计局调查报告显示，位于岛内的思明区和湖里区，2017年GDP约为2275.93亿元，占厦门GDP总额的一半以上，而这两个区的总面积仅占整个厦门的8.3%，经济集中度可见一斑。

　　不过，从具体规划来看，由于岛内面积有限，目前新房项目也在逐步减少，而岛外的几个区域，无论是住宅，还是商业、医疗、教育等方面的配套都在逐步加强和完善，未来的经济中心或许会向岛外迁移。

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　　这几年的“主旋律”

　　无论岛内岛外，厦门本地中介均表示，这几年房价都是成倍地涨。

　　“我2011年来到厦门时，五缘湾还几乎是空地一片，当时卖1万元/平方米，后来涨到10万元/平方米，几年里房价呈几何倍数增长。”厦门某购房群出现了这样的怀旧声音。

　　房价随着时间在涨并不令人惊讶，但《国际金融报》记者走访的多家房产中介公司均提到，2015年是厦门楼市的一个转折点。目前，与2015年相比，厦门整体房价已经翻了一倍多。

　　以华尔顿1275为例，此前2015年的开盘价为3万元-4万元/平方米（包括5000元/平方米的精装费用），这与最新加推的毛坯房源相比，目前的价格已是2015年的两倍多。

　　那么，厦门房价为何在短短几年内“突飞猛进”？

　　从政策层面来说，厦门经过了几轮调控和松绑。

　　2010年9月，厦门宣布，从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。

　　2011年2月，厦门版“国八条”细则落地，调控再次升级，至此，厦门楼市被笼罩在严厉调控之下。

　　2013年4月，厦门版“国五条”细则颁布，其强调，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，再度抑制投机性购房。

　　但在2014年8月，厦门迎来“宽松期”，宣布岛外四区不再执行限购措施，岛内的思明区、湖里区的普通商品住房继续执行住房限购措施。

　　2015年1月，厦门岛内思明区、湖里区144平方米以下商品住房也不再执行限购。至此，施行了4年多的厦门“限购令”得以松绑。

　　限购的松绑一定程度上刺激了厦门房地产市场，一些嗅觉敏锐的开发商抓住机会大力宣传，厦门楼市回暖，多盘出现“日光”现象，投机者大量入市，导致房价虚高。事实上，自2014年四季度开始，非厦门本地客群购房面积量超过厦门本地客群，为厦门购房的主力军。