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房地产投资信托(REIT)是拥有并运营创收性物业的公司、信托或合营企业。REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、医院、甚至林场。REITs可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。 与上一章节讨论的结构性产品相似的是，REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合。然而，与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。在本章节，我们将主要探讨REITs给资产持有人带来的机遇，以及在中国大规模发展的前景。 REITs：以稳定为目标的结构性特征 房地产投资信托一般采用信托结构，基础资产由独立受托人代表信托单位持有人持有。在一个典型的REIT结构中，通过首次公开发行(IPO)从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金购买一组房地产物业。房地产开发商或资产持有人也可设立REITs，出售其部分股权，以便在释放其部分资产价值的同时又保持其对资产所有权的控制。 REITs的基础物业资产通常由专门的物业管理人进行管理。将物业出租，然后在扣除支付给管理人和受托人等相关费用后，将收入作为股利分配给单位持有人。一些REITs专职于购入长期抵押贷款，适用相同的入股原理及向股东分配净收入。 与CMBS、RMBS和ABS产品相比，REITs通常被视为较低风险投资，部分原因是它们的管理和运营有严格的规则监管。其中包括： 保守的杠杆率：鉴于它们给散户投资者带来的风险，多数国家对REITs的最高负债能力进行了限制和规定，债务与股权比率最高约为40:60。 专业化的管理：REITs持有各种不同的的资产，资产的状况和租约会有显著不同，所以需要对投资组合进行专业化管理。 透明度要求：与上市公司相似的是，REITs须遵守证券法规以及相关证交所的规定，包括信息披露、内幕交易及物业或信托单元买卖等法规。 受托人理事会：在恪守良好公司治理原则方面，受托人理事会对REITs运营进行治理，批准管理层变更、收购与处置、抵押权受让或授予等重大决策。 定期分配：REITs须将基本上全部可分配收入发放给信托单位持有人。分配可按月或按季定期进行，并随着REIT及其盈利水平的增长而不断增加。在美国和香港，REITs须至少支付其应税收入的90%作为分红。
要对REITs进行有效管理，资产管理和物业管理缺一不可。多数REITs目标是投资于收益稳定的优质、可靠物业。目前，很多REITs专门针对某一类物业类型开展业务，也有一些提供综合的房地产投资产品。REITs投资的常见资产类型包括： 办公楼：位于中央商务区的办公楼往往空置率低，周边新增供应有限，因此影响收益率的负面因素较少。鉴于办公楼通常为优质租户长期入驻，REITs对办公楼的投资往往享有稳定的收入。 零售物业：由于某个地区的人口特征或消费者偏好都会对购物中心的入住率和租金产生影响，因此零售物业的投资者可能会遇到回报起伏不定的情况。地处核心地段的零售物业如果其租户业态能够满足消费者需求，那么就会产生高收益率。 住宅：在美国，出租型公寓是比较稳定的投资项目，因为强劲的租户需求不太受经济形势影响。中国和亚洲的状况可能略有不同，因为多数人更倾向于买房而非租房，从而导致出租型公寓不太普遍。 工业物业和仓库：由于电商的迅猛发展快速推升仓储配送需求，加之市场供应有限，仓储设施已经成为中国发展最强劲的物业资产之一。工业资产租户稳定，维护成本较低，因此提供给投资者丰厚的回报。 老年公寓和养老地产：未来20年，在中国人口老龄化趋势下，对养老地产及设施的需求将持续大幅增长。 酒店和休闲设施：随着对休闲需求的与日俱增，REITs对酒店业的投资不断增长。在旅游胜地获得优质资产，并将酒店每间可出租客房的收入管理妥当，这些都是维持此类投资稳定回报的关键因素。 投资于REITs的原因 与其它投资工具相比，REITs具有以下优势： 多样化：REITs通常持有多个物业组合，租户群体多样化，从而降低了“因依赖于租户有限的单一物业”而产生的“单一性”风险。 可负担性：房地产是资本高度密集型的投资。通过入股，散户投资者可以享有过去仅向机构投资者或高净值个人开放的房地产物业投资机会。 流动性：与直接投资于房地产物业相比，REITs投资具有流动性优势，因为可在公开市场快速、便捷地出售股份。 税收优惠：对于REITs结构中的分红，个人投资通常享受免税待遇。 透明度：房地产投资对于散户投资者来说往往是复杂的、不透明的，特别是与租约条款、租户结构和资产价格等有关的问题。作为可公开交易的证券，REITs须遵守证券法规，对基础资产进行充分披露。
美国REITs市场突破1万亿美元 2016年，美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关，表明该投资方式已深受投资者青睐。REITs的吸引力在于其长期的回报率已超越股票市场。美国房地产投资信托协会(NAREIT)指出，在过去26年中，在交易所交易的REITs的表现已经远远超越了股、小盘股、成长股及价值股。举例来说，在1990年末进行1000 美元的初始投资，如果投入到富时美国房地产投资信托协会股权REITs指数，现今将增值为18967美元，相比如果投资于标准普尔500指数，则为11638美元;如果投资于标准普尔500指数高科技股，则为15714美元;如果投资于标准普尔500指数金融业股，则为12202美元;如果投资于标准普尔500指数公用事业股，则为 8057美元。 NAREIT数据表明，除了提供可观收益外，REITs还通过强化财务实力、深化行业知识、积极创新及开拓商机，实现了大幅增长和高额回报。因此，REITs是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为散户投资者提供房地产安全投资方式的金融产品。
为什么REITs离中国投资者还很遥远? |
