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永久债券是一种没有到期日的债券，一般被视为股权，而非债务。最近几年永久债券成为备受中国开发商青睐的融资工具，因为在公司出现财务困境时，它们可转换为股权。理论上说，发行人须无限期支付永久债券的息票，本金不得赎回。如果已发行的永久债券被记为债务，则中国开发商的负债将比账面显示的更加严重。 信托公司 信托公司指通过销售高收益理财产品募集资金并将资金投资于股权、商品或房地产项目的非银行贷款人。通过高净值个人、富裕家庭或散户及机构投资者募集资金，并再投资于银行不愿意向其贷款但愿意支付较高利率的高风险企业或借款人，其中包括房地产开发商。信托公司理财产品的高收益率对投资者颇具吸引力，但是相应的风险往往不是特别清晰，因为很多投资者以为这些产品受到了政府的支持。 P2P借贷和众筹 P2P借贷指在不借助传统金融机构中介服务的情况下，若干投资人向某个人或企业贷款。自2013年以来，中国的P2P借贷活动逐步增加，一些房地产开发商开始与这些线上平台积极合作，为其客户提供5%-15%的折价或其它形式的补贴。众筹指通过使用大量个人的小额资金，为企业或买卖提供资金。众筹与P2P借贷的主要区别是：众筹通常用于特定项目，而非个人贷款。在中国，因为提供降价及回报承诺作为对买房者的奖励，众筹已经成为一种旨在吸引买房者的在线广告活动。 合资和战略联营 为缓解承担高昂土地价格的压力，一些开发商开始与国企进行合作或组成战略联营。在中国，土地成本通常占房产项目总投资额的50%-70%。在2016年，中国几个大城市的土地拍卖价格达到了惊人水平;例如， 金地集团(600383,股吧)支付了88亿元(约合13亿美元)拿下上海浦东新区一块140252平方米的地块，溢价率高达286%。与国企合资或组成战略联盟可以使得开发商取得国企所拥有的土地储备，从而避免日益激烈的土地竞拍。 证券化： 最新、最酷的概念抵押担保证券(MBS)和资产担保证券(ABS)在中国仍处于初级发展阶段，但是发展潜力巨大。这些结构性产品有助于开发商或银行将其未偿贷款转变为可买卖债券。对于机构投资者，这些结构性产品因为其明显高于存款利率的回报率也颇具吸引力。在本章节，我们将深入探讨资产证券化在中国的机遇和挑战。 资产证券化 = 三方获益 MBS或ABS是一种以基础资产池为依托的证券。这些资产通常为非流动性、长期性的，通过池化和证券化，提供给广大投资者用于投资。在进行资产证券化时，将成立特殊目的信托或中介机构，持有这些资产的产权，资产的未来现金流将以资产担保证券的形式转移至投资者。依据基础资产的风险情况，这些资产担保证券可以划分为不同风险份额。众多资产类别可以进行证券化;与中国开发商最相关的证券化包括商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS)。 2015年4月，中国人民银行放松了对MBS和ABS销售的管制，这类产品的销售目前要求的监管审批较少。在过去两年，CMBS、RMBS和ABS在中国的出现已经改变了贷款人、房地产开发商及机构投资者的市场。银行不再需要在贷款期限内将资产或抵押维持在资产负债表之上，它们可将利息和资本支出出售给投资者，从而释放更多的资本用于其它业务活动，如开发商贷款等。而在另一方面，对借款人的好处是获得贷款更加便捷、利率更加优惠。
对于投资者来说，CMBS、RMBS和ABS具有下列显著特性： 潜在收益率更高：这些结构性产品的回报率高于企业债券，从而成为寻求更高回报率投资者的备选投资方式。 资产多元化：CMBS和RMBS 资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化有助于投资者有效分散风险。 另类资产投资：对于CMBS和RMBS而言，信贷绩效取决于基础商业或住宅房地产项目的表现情况。对于ABS而言，投资者的可选余地很大，因为投资于租赁、信用卡债务、汽车贷款、应收账款和特许使用费都是可行的。因此，这些证券化产品为投资者提供可满足全方位风险回报偏好的资产类别。 证券化对资产持有人的好处 尽管业主在贷款期限内能对资产做哪些事情有严格的限制，资产证券化仍给资产持有人带来众多好处。通过证券化，借款人可获得利率较低的更大资金池。此外，证券化的其它优势还包括： 对母公司的无追索权贷款； 在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值； 提供表外融资，从而降低母公司的资产负债率。 其中，CMBS、RMBS和ABS产品最大的吸引力是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。在中国，资产进行证券化之时(除了债务外)，某个特定时间段内的现金流和部分资产增值往往被捆绑到金融产品之中。这有助于资产持有人释放资产价值，并利用资金偿付债务、降低杠杆率，或将资金用于其它投资机会。
证券化产品对投资者的风险和回报根据证券化产品条款的不同，利息可按月、按季、按半年或按年支付。从资产池收到的现金流将付给投资者，从持有最高评级债券(第一份额或优先担保债券)的投资者开始。直至这些债券权的所有累计利息付清，然后将利息付给下一个最高评级债券的持有人，而无担保债券持有人通常受保护最少。如图所示，相同的“瀑布”结构适用于本金支付。 因蕴含的风险不同，优先担保债券持有人通常会要求最低收益率，而无担保债券持有人要求为持有这些证券化资产获得风险溢价。目前在中国，优先担保债券持有人的收益率为3.5%-4.5%;对第二份额或第三份额债券持有人以及夹层债券投资者而言，要求的回报率为5.0%-8.0%;对于无担保债券持有人，目前要求的回报率在7.5%以上。这些证券化产品的不同风险和回报率有助于投资者从一系列资产类别中选择能满足其风险-回报偏好的资产类别。
为什么市场缺乏散户投资者? 与美国市场相似，中国的CMBS、RMBS和ABS主要面向机构投资者销售。原因包括： 散户投资者的兴趣与日俱增，但还不够了解：尽管回报率较高，并可提供多样化资产类别，结构性产品往往过于复杂、透明度不够，散户投资者很难理解。 |
