风险评估机构缺乏：与美国市场不同的是，中国目前还缺乏关于合理基础的适当性规则(即在结构性产品销售给个人散户投资者之前对其蕴含风险进行的评估)的指南或法规。由于结构性产品仍然是市场的新生事物，中国缺乏训练有素的、有能力对这些产品进行充分分析、并确保向散户投资者妥善传达信息和风险的专业人员。

　　缺乏有关公募资金的指引：根据中国证券监督管理委员会(“证监会”)，公募资金和私募资金的区分点为是否向总计200名以上特定人员发行证券。尽管中国确实于2015年放松了有关抵押及资产担保证券销售的规定，缺乏公募资金法律意味着： 为了避免旷日持久的监管审批程序，结构性产品只能发行给少数机构投资者;或 鉴于中国尚无有关公募资金的详细指引，监管者也很难找到合适的审批规定。最低投资要求：在中国，一个单位或一股CMBS的最低投资要求为100万元(约合14.5万美元)至1000万元(约合145万美元)。高企的投资门槛淘汰了大多数的散户投资者，导致机构和高净值个人成为主导买家。

　　缺乏结构性产品二级市场：鉴于金融产品的复杂性以及散户投资者的缺乏，在中国几乎不存在CMBS、RMBS和ABS二级市场。投资者要在债券到期前套现，这些合约仅可由双方在场外私下交易，而不通过交易所或其它中介机构进行交易。

　　与美国相比，中国市场仅是沧海一粟

　　由于中国从2015年才放松了对CMBS、RMBS和ABS销售的管制，中国市场目前仍处于初级阶段。与美国相比，中国房地产抵押贷款证券化市场的规模相形见绌：根据《Commercial Mortgage Alert》, 2016年，美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%。虽然美国CMBS的年发行量有时会出现大幅波动(如图所示)，但是近年来已稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水平。

　　中国案例研究

　　金光纸业的CMBS

　　2016年12月，金光纸业(中国)投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品，国金证券担任牵头代理发行人。交易总额为78亿元，其中54.6亿元为优先担保A类债券，15.4亿元为优先担保B类债券，8亿元为无担保零息票债券。A类和B类债券的息票率是固定的、未披露和可赎回的，且在共计24年期间内，每三年对利率进行一次调整。

　　上海金虹桥国际中心是金光纸业CMBS的基础资产，座落于上海的虹桥中央商务区。该楼宇由金光纸业运营，共28层高，总建筑面积为260000平方米。目前办公楼的日租金约为每平方米7-8元，而整个综合体的年租金收入约为5亿元。

　　金光纸业实施资产证券化，主要是为了偿还其长期债务。金虹桥国际中心的账面价值约为42亿元，但是通过证券化，金光纸业能获取78亿元，因为该楼宇未来的部分现金流及其未来的价值增值已全部纳入债券估值。

　　2016年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款ABS产品。交易总额为16亿元，其中13亿元优先级A类债券的利率为3.8%，3亿元优先级B类债券的利率为4.3%。光大集团的“房地产投资信托”产品官方名称为“大融城房地产信托投资基金”，在深圳证交所上市，实际上是一款资产担保证券，因为该证券资产是基于观音桥大融城的现金流入或租金收入。

　　观音桥大融城原为重庆本地开发商所开发，在2011年，光大房地产与一家当地公司联手从处于财务困境的开发商处收购了这项资产。尽管位于重庆的中央商务区，但是由于管理不善，该物业的运营几年来步履维艰、连年亏损。光大房地产当时的合作伙伴大刀阔斧地将该楼宇从服装批发市场转型为购物中心，但仍未扭亏为盈。这迫使最初作为债务融资投资者的光大房地产接管该资产，并于2013年开始管理该物业。

　　该购物中心共七层高，总建筑面积为130000平方米，在光大房地产的管理下，出租率稳定在97%，年租金收入估计为1.2亿元。因有大量物业在手，大融城房地产投资信托仅是光大集团参与的项目之一，因为该集团正在寻求实施资产证券化的更多机会，并将释放出的现金流用于其它投资机会。

　　房地产投资信托(REITs)：中国市场的下一步?