直到互联网的诞生与普及，面向住宅市场的在线查询网站开始出现。英国四大开发商在2000年发起成立Right-move，美国Zillow2006年成立，互联网成为众多买房者、租房者获取信息的平台，这些网站越来越多扮演起经纪商的角色。从线下到线上的过程，直接改变房地产市场的营销生态，广告从线下迁移至线上，购房者、租客转战互联网。

　　牛津大学教授安德鲁·鲍姆(AndrewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中写道，房地产因缺乏深度和持续创新力而闻名，要意识到科技型企业对行业所带来的积极影响，PropTech的大部分活动正在为更高效的房地产市场创造基石，从某种角度来看房地产行业即将迎来变革。

　　在全球房地产科技细分领域，诞生了诸如智慧建筑方向DistechCon-trols，销售、营销系统自持印度科技公司NOBROKER；代理平台新加坡Prop-ertyGuru、中国好租；房地产金融科技BrickX、多彩投、会分期等。

　　随着技术进一步演化和发展，也伴随房地产市场向细分深化，PropTech加速房地产市场不断地出现利基市场，这些新增的更加细分市场让初创企业快速成长。

　　初创企业的热衷，并没有“唤醒”传统房地产行业，来自毕马威国际的一项调查显示，全球房地产行业正在加大利用PropTech，虽然有86%的受访者认为科技创新是一个机会，但只有34%的受访者拥有明确的企业科技战略。剔除掉PropTech相关人士，56%的受访者表示没有数字战略或者正在制定，只有20%的受访者在某些业务领域实施数字战略。

　　CBInsights做过一项统计，2011年至2016年，PropTech领域完成817笔交易，募资64亿美元，在CBInsights看来，PropTech细分为抵押贷款技术市场、住宅房地产技术市场、商业房地产技术市场，主要涉及房源搜索、租赁管理软件、市场营销、物业信息、数据分析与评估、写字楼管理、虚拟现实等细分应用场景。

　　在此后的1980-2000年间，Prop-Tech1.0以封闭式的发展为特征，主要在房地产投资分析、房地产设计软件应用、商业地产信息分析与营销服务方面，通常面向客户定制，机构之间少有开放与合作。

　　根据业内对PropTech的分类，常规在细分领域集中在智慧建筑(SmartRealestate)、共享经济(SharedEcono-my)、房地产金融科技(RealEstateFin-Tech)三大领域。而根据仲量联行对房地产市场中不同类型的细分行业，垂直划分为：投资与融资、项目开发、物业管理、经纪和租赁四大领域。

　　以共享经济为例，全球最大的共享租赁爱彼迎(Airbnb)构建的技术驱动的短期共享酒店租赁模式，目标人群为千禧一代，仅2017年最后一天，房客数量突破300万人，远远超2009年最后一天的1400人。目前在全球191个国家的65000座城市拥有约400万房源，估值约300亿美元。

　　“我们总是高估未来两年里发生的变化，又过于低估未来十年将要发生的变化。”比尔·盖茨在其《未来之路》一书中写道。

　　某房企主席每日晚上雷打不动浏览全国各区域市场的土地、开工、销售、财务等各类数据，能通过手机端集中展示给他的可能是一张数据报表，但能深入点击查看更多实时动态的数据，则是一款强有力的PropTech应用产品。

　　根据牛津大学教授安德鲁·鲍姆的研究，PropTech(PropTech1.0)最早出现在1982年，同年在英国和美国诞生了两家房地产数据分析公司，伦敦房地产市场分析(PMA)于1982年在伦敦成立，旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果(软盘)；美国NCREIF则租用大型计算机，建立可追溯至1978年的美国房地产指数(NPI)。

　　安德鲁·鲍姆认为，PropTech只占所有风险投资资金的15%左右。“意味着如果解决投资速度问题，将会吸引越来越多的资金，这些初创的PropTech公司将给市场带来效率和变革。”

　　显然，PropTech对于传统房地产企业来讲，新生事物的浪潮正在逼近。

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　　根据仲量联行(NYSE:JLL)与TechinAsia共同发布的报告显示，亚太地区的房地产科技初创企业数量已超过了欧洲和美国同类企业的数量总和。2013年至2017年上半年，亚太地区179家初创企业融资总额约48亿美元，占全球房地产科技风险投资总额的六成以上。报告预计，到2020年，亚太地区房地产科技初创企业每年的融资额将达到45亿美元。

　　作为流动性较差的房地产行业，一直以来，未受市场人士的眷顾。由于缺乏技术驱动，往往在交易市场以资产形式进行低效的管理。评估师、经纪行、律师、专业顾问将科技视作动摇其专业工作加以抵制。

　　欧洲第一家专门投资房地产科技公司的投资平台——PiLabs(PropertyInnovationLabs)，根据牛津大学安德鲁·鲍姆教授对其所投的公司分析，从所投公司数量占比来看，高达61.7%与交易相关；按投资金额来看，成功获得PiLabs投资的房地产金融科技、共享经济和智慧建筑受资本关注较多。

　　什么是PropTech

　　在商业地产智慧楼宇领域，传统的物业管理变得更加科技化。华润置地打造的OE系统，落地华东万象城。“主要整合华润集团内部硬件、软件及华润置地商业服务运营资源，OE连接了企业、员工的商务与生活，作为一个智慧平台工具，打通了空间使用、服务和楼宇价值创造，未来将探索智能办公、多元创新服务。”华润置地高级副总裁兼华东大区总经理迟峰向记者表示。

　　仲量联行旗下JLLSpark团队在今年6月宣布成立一只JLLSpark全球风险投资基金，计划注资1亿美元，专门投资于旨在通过领先科技来推动房地产行业变革的企业，包括房地产开发管理、房地产租赁和投资、用户体验提升等领域。该基金主要为目标项目提供种子投资和A轮投资，并为部分项目提供后期几轮投资，每个项目的投资规模将从数十万至数百万美元不等。

　　人们感知网上看房便利、线上采购省时、管理系统化的话，则还停留在PropTech1.0信息交互时代，当我们拥抱人工智能、区块链、虚拟现实技术，PropTech3.0将改变人们看待房地产业发展新的维度。

　　FinTech(金融科技)成为未来数字化时代的“黄金科技”，正被赋予越来越多的使命与未来。传统金融行业面临科技重塑，也启示以大数据、云计算、人工智能为代表的创新技术正在改写传统行业的生存法则，人们会越来越多地听到教育科技、医疗科技等新名词。

　　刘志峰还谈到，房地产开发商要依靠信息化、智能化做好服务。企业内部要将信息化贯穿于项目立项、招投标、施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理等方面，形成与其他上下游企业的优势互补。开发商服务客户，要发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭，为消费者日益增长的需求服务。

　　飞速发展中的不动产领域，除了开发引入科技赋能，从改造、工程管理、销售、出租，和管理资产等各个细分领域，科技手段的辅助应用，让巨无霸——至2020年总价值高达65万亿美元的全球商业房地产市场以及5-6倍的住宅市场充满了想象力，也给初创类企业提供了新的舞台。

　　“要依靠数字化改善生产。”中国房地产业协会会长刘志峰在第十届中国房地产科学发展论坛上表示，推动中国房地产业高质量发展，其中有一点需要通过数字化手段——BIM技术(BuildingInformationModeling，建筑信息模型)将建设、设计、施工、监理、运营单位等参与方的关注点和业务需求汇聚在同一平台上，实现项目的可视化、精细化管理。