关于房地产预售制度若干问题的研究

2018-10-16 17:01 来源:亿翰智库 开发 /监管 /房地产

原标题：关于房地产预售制度若干问题的研究

前 言

9月11日，住建部发布的征询意见稿原文为：“要求对商品房预售许可进行深入探究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施”。

而后9月21日，据媒体报道广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，通知指出，广东省住房城乡建设厅已拟订了有关材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。材料“关于商品房预售许可事项调整”提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。目前相关内容尚处于内部讨论阶段，是否正式发布还待最终意见的汇总和研究。该报道引起市场的轩然大波，多家机构或媒体均认为取消预售制度落地可能性不大。

对此，我们着重研究了四个问题：

1

预售制度在国内发展的历史沿革以及国外的经验和启示。

2

预售制度一次性、全方位的取消是否具有可行性，如果全面取消将会有哪些影响？

3

预售制度存在的二十余年内，对推动房地产行业发展发挥了重大作用，但是随着市场的变化，预售制度未来的改革趋势是什么？

4

市场都是有风险的，该如何构建风险防控体系将风险发生的概率和可能带来的损失降到最低？

目录

1.我国商品房预售制度的历史沿革

1.1我国内地预售制度的发展阶段

1.2内地预售资金监管现有模式

2.商品房预售制度国外经验

2.1日本——预售需获得政府许可且完成定金保全措施

2.2韩国——设立预售资金专用账户

2.3美国——本质为“现房”销售

2.4法国、新加坡——按工程进度支付款项

3.预售制度一次性全面取消具有挑战性

3.1行业——房企资金链安全面临压力

3.2金融体系——有可能导致风险传导

4.改预售制度为定金预售或按工程进度付款的可行性分析

4.1针对市场环境——存量主导市场可试点推行定金预售或按工程进度付款

4.1.1城镇化较低城市还需预售制度助力

4.1.2存量主导市场可试点推行定金预售或按工程进度付款

4.2针对法律环境——建立健全预售制度相关法律法规，强调合约精神

4.2.1借鉴美国公证托管制度，建立房地产安全交易制度

4.2.2健全风险分担制度和售后保障制度

4.3针对融资环境——坚持去杠杆主基调不动摇，适度放宽融资渠道

5.建立风险防控机制，防范预售潜在风险

5.1设立风险准备金共管账户，约束开发商行为

5.2建立房企金融风险评估分级管理机制，因企施政

一.

我国商品房预售制度的历史沿革

1.1我国内地预售制度的发展阶段

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

我国内地商品房预售制度发展主要经历了以下四个阶段：

1.统代建时期（建国初期-80年代）

80年代之前，我国的经济制度是以计划经济为主。在这种经济制度下，房屋的开发同样实行计划制、审批制。这个时期的“统代建”就是早期房地产开发的雏形，所谓的“统代建”是指有住房需求的单位筹集房屋建设资金并按照国家的房屋建设计划，由政府成立的“统建办公室”统一承担房屋规划、建设和结算任务。

2.萌芽期（80年代-90年代）

80年代开始我国开始强调市场经济的重要性，从80年代初到中期的以计划经济为主市场经济为辅，80年代中期到90年代初的强调计划经济和市场经济相结合。房屋因此开始走向商品化，土地有偿使用的政策也开始逐步推广。此外，1980年9月北京市住房统建办公室成立北京市城市开发总公司，1981年1月16日，国务院批准成立中国房屋建设开发公司作为试点企业进行市场化探索，表明我国的房地产市场开始由统代建模式向成立房地产开发企业来操作的市场化模式转变。1982年，国务院批准在郑州、沙市、常州、四平4个城市试点推行了半商品化售房的模式，开始了我国房屋市场化的进程。1986年上海市房地产管理局印发了《关于商品房预售的几点通知》，1989年深圳市政府发布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》，这两个文件表明了20世纪80年代开始我国内地沿海地区率先引进商品房预售许可制度，但都只是规定可以预售，未明确具体条件。

3.诞生期（90年代-2000年）

90年代开始，随着市场经济的推行，我国城镇化进程的不断加快，当时的主要矛盾成为人民庞大的住房需求和供给严重不足之间的矛盾。为了满足人民庞大的住房需求，在总结内地试点经验和域外预售经验的基础上，我国在1994年7月颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》首次对预售制度有了明确的法律规定，其中四十五条规定了商品房预售的四个条件：包括取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证等。同年11月颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件、开发商申请办理预售证的提交材料、违规处罚等细则作出详细规定。

4.成熟期（2001-至今）

2001年8月和2004年7月建设部先后对《城市商品房预售管理办法》作出重要修改，修改内容主要是细化了商品房预售条件、开放商办理预售证的提交材料以及违规处罚，并强调商品房预售必须先取得“预售证”未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。至此，商品房预售制度沿用至今。