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很多机构或者研究者倾向于将行业内产生的一些问题完全归咎于预售制度，如房企拿地后，后期因为资金难以匹配导致项目无法顺利进行（即项目烂尾），或为快速回笼资金，加快工程进度，致使项目质量欠佳，进而为购房者带来利益损失或其他风险等等，但事实上，种种风险的产生与预售制度本身并无直接关系，但若把责任全都归于预售制度也显得过于片面，如果为了防范现存的一些风险而将预售制度全面取消可能也达不到理想的效果。要防范风险就要找到风险发生的根源，风险发生的最根本原因在于事前缺乏良好的风险管控体系，没有很好的进行风险识别。 为此，我们认为为防范某些风险的发生，可以采取一定措施尽可能的将风险发生的概率和风险将带来的损失降至最低。 5.1设立风险准备金共管账户，约束开发商行为 与预售资金监管制度类似，风险准备金共管账户即在拿地时，除了保证金之外，房企还需提取土地土让金的20%或其他比例的资金设立资金账户，由政府监管，资金账户中的资金不能随意使用，待房企实现项目完全交房并且购房者对房屋满意后，再将资金返还房企。 建立风险准备金共管账户有几大好处： 1 房企在拿地时缴纳风险准备金，可以增强房企风险意识，在拿地时更加谨慎，不会盲目抢夺土地。土地价格太高的话，需要缴纳的风险准备金也会很可观，如果项目最终难以顺利开发（烂尾），房企损失的就不仅仅是缴纳的土地购置费、利息成本等，还有很大一部分的风险准备金。如果房企为了做大规模，盲目的获取高地价土地，即使在限价的情况下，房企能够实现项目盈利，但若将风险准备金考虑在内，这其中的时间成本、资金的利息成本等等可能也会将项目的盈利拉低一定层次，因此可以促使房企在土地投资上更加审慎。 2 提高资源利用效率、规范市场秩序。政府的职能是维护房地产市场的正常秩序，实现资源的有效利用。在风险准备金约束下，开发商可以在拿地时就对项目的风险等有更深入的了解，防范项目烂尾风险的发生，提高资源利用效率，避免资源的浪费；同时建立准备金共管账户可以有效约束开发商行为，防止出现开发商盲目抢地，推高地价，衍生泡沫的情况出现。 3 保障购房者的合理利益。风险准备金机制的存在可以促使开发商更加注重对工程质量的把控，降低为赶工期致使项目质量欠佳进而损害购房者利益的问题发生。 3 避免风险转移和转嫁。购房者支付的购房款很大部分来自于银行的按揭贷款，如果项目出现问题，自然很多问题便会直接转嫁到银行身上，这将增加银行风险。建立风险准备金共管账户从最前端约束企业行为，避免后期项目出现问题而造成风险的转嫁。 5.2建立房企金融风险评估分级管理机制，因企施政 建立房企金融风险评估分级管理机制，根据房企的风险等级给予不同政策关注，当房企处于高度风险关注级别时提出风险警示。风险的产生很大原因在于没有建立风险识别机制，一些问题产生的原因可能也不在于项目预售环节，在土地投资时就应将可能产生风险的源头进行遏制。国外很多国家，如英美、马来西亚和印度等国都是采用类似商品房预售制度，主要采用预售款按进度预付机制，即根据工程进度交付款项，待房屋完成交付时将余款全部交齐，或是采用第三方风险分担机制等方式，对预售制度进行约束，在多重机制制约下，商品房预售的风险得到有效防范。 建立房企风险评估分级管理制度，根据风险等级对企业进行区别对待，当风险级别较低时，可以给予更多的政策支持，如融资上、投资上的倾斜；当风险级别较高时，就适当给予风险警示，或给予具体的政策限制，如某些类型的融资不再对其开放，某些类型的土地不再具有获取资格。这样一来，有利于加速房企之间的优胜劣汰，加快促进行业集中度的提升，形成稳定的市场格局，便于政府对地产行业的集中管控，同时也有利于企业增强风险意识，更加稳健发展，改变通过负债撑起资产负债表的经营战略。 我们认为缩短预售证办理时间具有可行性，不仅契合“放管服”改革精神，可以实现简政放权，降低制度性成本，提高市场效率，还可以缓解市场供不应求问题，但我们认为一次性、全方位的取消也非明智之举，可以先行先试，首先选取典型城市进行试点，待政府对于事中事后的监管举措成熟后，再逐步扩大范围，防止政策对市场造成巨大波动，引致不必要的政策预期。 国内预售制度存在的二十余年内，确实促进了行业的快速发展，但是我们认为适时进行预售制度改革试点也并非不可，在一些每年新增住房有限的城市内，预售制度发挥作用的空间也在不断缩窄，即使取消，影响也不会很大。但是全方位、一次性的取消预售制度不具操作性。首先，预售制度取消可能会对企业，政府，银行等金融机构造成不可估量的影响；其次，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾；再次，贸然取消预售制度有推升房价可能；最后，房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度，而在于对于风险的识别和防范措施不到位，当务之急更应该建立风险防控机制。 （注：本文提到预售资金、预售款，均是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款。） 未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言 感谢配合！ ———— / END / ———— 希望大家也关注一下亿翰君的好兄弟呗！！！返回搜狐，查看更多 责任编辑： 声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
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