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　　中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场，民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈，共同决定未来房地产市场的走势。其中，政府的调控措施会显著影响短期内房地产市场的供需和价格变化，而对房地产市场长期走势起基础性乃至决定性作用的是国家发展战略和重大方针政策，现择要分析之。

　　适时开征房地产税，是逐步退出“土地财政”、建立可持续土地租税模式的重要一步，也是构建房地产市场长效机制的关键之举。但由于涉及大量利益调整，至今仍然众说纷纭，除财政部原负责人谈到按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则、推进房地产税立法和实施，以及提出按照评估值征收房地产税、适当降低建设交易环节税费负担、逐步建立完善的现代房地产税制度外，并无其他信息透露。

　　目前我国已有数百个城市开展了智慧城市建设试点，成效显著，但与智慧城市的内涵相比仍有很大差距，发展前景广阔。智慧城市建设为城市房地产发展注入了新元素，提供了新动力(310328,基金吧)。

　　综合判断，在未来一二十年内，中国仍处于城镇化较快发展期，除京、沪等资源环境承载力严重超载城市外，重点城市群特别是区域性中心城市人口将持续较快增长。在此情况下，一二线城市房地产市场将长期承压，这也呼唤及早建立完善房地产租税制度，释放市场合理预期。

　　二、适时开征房地产税

　　五、推进“三旧”改造和城市更新

　　生态环境问题，归根到底是自然资源过度开发、粗放利用、奢侈浪费造成的。为从根本上解决这一问题，十八届三中全会《决定》提出，“建立空间规划体系，划定生产、生活、生态开发管制边界，落实用途管制。”2014年出台的《生态文明体制改革总体方案》要求，构建“以空间治理和空间结构优化为主要内容，全国统一、相互衔接、分级管理的空间规划体系”。

　　2018年6月1日长三角地区主要领导座谈会，明确了实现长三角地区更高质量一体化发展的定位要求，将聚焦交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序7个重点领域。中国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的两大区域一体化发展向纵深推进，发展质量日益提升，一体化红利不断释放，对所在区域房地产市场将形成长期利好，同时房地产市场调控也会面临新的挑战。

　　政府的调控措施会显著影响短期内房地产市场的供需和价格变化，而对房地产市场长期走势起基础性乃至决定性作用的，是国家发展战略和重大方针政策。

　　董祚继 | 文

　　此次《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》明确，“强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，推进多规合一，实现土地利用规划、城乡规划等有机融合。”建立统一、协调、权威的国土空间规划体系，实施全域国土空间用途管制提上了重要日程。

　　即使是已高度城市化的美国、日本，人口向大都市区集聚过程至今仍未停止。从中国看，改革开放后人口向各级城市、小城镇迁移，1995年－2010年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津等地区，2010年后主要迁入一线城市和部分二线城市，目前总体上处于人口迁移的第二个阶段。

　　根据《全国国土规划纲要（2016－2030年）》，未来将坚持集聚开发与均衡发展相协调，着力构建多中心网络型开发格局，依托主要交通干线和综合交通运输网络培育国土开发轴带，以城市群为主体形态促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展，按照控制生产空间、适当增加生活空间、严格保护并拓展城市开敞绿色空间要求优化城镇空间结构。

　　缘起于主权国家之间的区域一体化正在向主权国家内部延伸，其主要驱动力是专业化发展的规模经济、成本节约和产业链衍伸的范围经济。与编制实施国土空间规划的政府行为不同，区域一体化发展由市场主导，其红利来自市场机制下的要素自由流动和资源优化配置。作为国家区域发展总体战略的重要组成部分，区域一体化发展对未来房地产市场走势的影响自然也不可小觑。

　　农村宅基地制度改革的主要任务，是完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿使用制度，探索宅基地自愿有偿退出机制，完善宅基地管理制度。宅基地占农村建设用地的三分之二以上，宅基地制度改革是农村土地制度改革的主体。宅基地制度改革的关键是处理好“放活”与“稳定”的关系，既要还权赋能、盘活利用，使农民有获得感，又要保障住有所居，稳定农村社会。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。这是我国农村土地产权制度又一次重大创新，有利于重塑城乡土地权利关系，突破宅基地流转范围的制度障碍，统筹解决了稳定与放活的矛盾。适度放活宅基地使用权，主要是放活宅基地租赁权和抵押权，这是在城市房地产市场之外，发展农村房地产租赁市场，满足城乡居民多层次住房需求，具有广泛而深远的影响。

　　在《物权法》规定到期国有住宅建设用地使用权“自动续期”后，续期有偿还是无偿就成为各方的最大关切。总体而言，有偿续期与无偿续期各有利弊。有偿续期可以保障土地所有权在经济上的实现，维护土地公有制；可以推动土地使用权流转，合理高效利用土地；可以防止土地产权过度集中，维护社会公平正义；可以抑制土地投机，稳定房价；可以筹集建设资金，促进可持续城镇化。但是，有偿续期与社会产权意识不断增强之间存在落差，可能在部分民众中滋生抵触情绪；时机不当或力度过大还可能引发市场过度反应，导致短期内房价过快下跌。无偿续期可以较好满足人们拥有恒久资产的愿望，并减少交易费用，易于取得“显性民意”的支持，但坐实了土地私有制，妨碍土地资源优化配置和高效利用，加大贫富差距，刺激投机性购房，房地产泡沫经济，制约城市更新和社会民生投入。

　　2008年11月IBM提出“智慧地球”理念，即通过把传感器嵌入和装备到全球每个角落的供电系统、供水系统、交通系统、建筑物、油气管道等各种物体中，使其形成的物联网与互联网相联，实现人类社会与物理系统的整合。这一理念成为智慧城市的发端。智慧城市建设，就是以物联网、云计算等新一代信息技术为支撑，通过全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以人为本的可持续创新，实现城市智慧式管理和运行。

　　二是调节社会需求。鉴于城市土地资源的稀缺性，一些国家将征收房地产税作为抑制住房过度消费、促进土地资源节约的手段。从我国来看，抑制房价上涨、促进房地产市场平稳发展也是征收房地产税的重要目的，征收对象应主要针对高端住房和多套住房的消费人群，并适用差别累进税率。

　　不少人认为，我国房地产问题主要是由于政府对土地市场的行政干预，根子就在于“土地财政”。这个观点未必全面，但两者关系确实密切。摆脱对房地产业的过度倚重，促进房地产业持续健康发展，首先需要摆脱“土地财政”依赖。

　　此外，智慧城市建设对金融、科技的较高要求，导致越发达的城市机会越大，从而促使城市房地产分化。如果说区域一体化发展将在宏观层面上重塑我国城市房地产市场格局，那么也可以说，智慧城市建设将在中微观层面上决定城市房地产市场走势。

　　三大因素将决定国家养老产业的未来。一是人口老龄化加速。我国老龄化率已由2000年的7%上升到2017年的17.3%，60岁及以上老年人口达2.41亿。据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一。庞大的老年人口数量构成了我国养老产业大发展的基础，预计到2050年中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元，约占GDP的三分之一。

　　三是调节收入分配。土地资源具有公共性，加之市场经济条件下的分配机制往往造成收入差距过大，影响社会公平和社会稳定。为此，一些国家也通过开征房地产税、遗产税等，适当调节个人收入水平，缓解社会分配不公。这同样是我国房地产税征收应该考虑的因素。按照上述思路进行房地产税制设计，既不增加基本住房需求的租税负担，又能对房地产投资投机行为发挥直接和有效的抑制作用。

　　农村集体经营性建设用地入市改革的主要任务，是完善集体经营性建设用地产权制度，明确集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。“同等入市”的前提是“符合规划和用途管制”，因此是否允许集体经营性建设用地进行房地产开发，目前尚不确定。部分特大城市、大城市郊区利用农村建设用地建设租赁住房正在试点，但在城市住宅用地坚持“房住不炒”的原则下，农村建设用地大规模房地产开发仍然缺乏政策前景。

　　一、逐步摆脱“土地财政”依赖

　　客观而言，“土地财政”扩大了地方政府财力，有力支持了城市基础设施、公共设施和招商引资平台建设，加速了中国城市化进程。同时也要看到，过度依赖“土地财政”带来了大量显性和隐性的系统风险，包括助长房地产投资投机加剧市场波动、扭曲政府行为推高债务风险、拉大贫富差距影响社会稳定、占用大量土地透支未来等，由此决定了现行“土地财政”不可持续，改革势在必行。

　　尽管养老产业小而分散、经营粗放、亏损面大的总体格局尚未根本改变，但企业布局养老市场仍热情不减。随着大型房企、险资、国企、投资机构争相进入养老市场，行业洗牌在所难免。未来抢滩养老市场的重要筹码，除硬件设施与时俱进、服务内容日益专业、服务管理不断精益外，主要就是延长产业价值链，以产业互补构建竞争优势。

　　“三旧”改造政策的实质，是对存量用地与增量用地实行差别化管理，对存量用地实行多主体、多渠道、多方式供地，“赋权让利”，平等保护国家、企业、集体土地产权，实现土地“共治共享”。这种“共治共享”的理念和做法，对创新国家土地治理模式、重塑城乡土地空间格局更具有治本意义，对未来房地产市场走势也会产生重大影响。总体而言，旧城镇、旧厂房、城中村改造不仅可有效增加城镇房地产用地来源，也可以有效提升房地产环境品质，还可能改变房地产开发模式，推动多样化、个性化、定制化住宅开发。

　　2017年7月1日有关各方签署的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，确立了携手打造国际一流湾区和世界级城市群的目标，提出推进基础设施互联互通、提升市场一体化水平、打造国际科技创新中心、构建协同发展现代产业体系、共建宜居宜业宜游的优质生活圈、培育国际合作新优势、支持重大合作平台建设7项重点任务。

　　在中央力推、地方热捧、需求日盛的形势下，近年来我国养老产业迅速发展，正跨越“筑底期”，迎来“黄金时代”。

　　三是发展养老产业成为基本国策。国家不仅提出了“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”建设目标，还密集出台相关政策，涵盖养老设施建设、养老用地保障、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、金融支持、税费优惠、财政补贴等各个方面，发展养老产业成为供给侧结构性改革的重要内容和长期政策。

　　目前争论涉及房地产税征收目的、开征时间、征收对象、适用税率等多方面，其中征收目的或税收作用，对未来房地产市场走势的影响是最大的，对其他方面也具有决定意义。