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　　“三旧”改造，就是通过创新土地制度，推动对使用效率低下、布局不合理、配套不完善的旧城镇、旧厂房、旧村庄等存量建设用地进行再开发、再利用。“三旧”改造起源于广东，2009年8月，在原国土资源部支持下，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》。到今年5月，广东“三旧”改造累计投入资金1.28万亿元，实施改造项目10232个、面积64万亩，已完成改造项目节地率达到46%，不仅在拓宽建设用地空间、推动节约集约用地、促进产业调整升级和提高新型城镇化质量等方面取得了显著成绩，也为全国提供了大量可复制可推广的经验。“三旧”改造又称城市更新，目前这项政策已推广到十多个省市，成为十年来我国城镇土地使用和管理最重要的制度创新。

（责任编辑：李佳佳 HN153）

　　中国城镇化已处于中期阶段，增长有所放缓但仍将持续。城镇化水平从2000年的36%左右提高到了2017年的58.52%，年均增长1.3个百分点，平均每年进入城镇就业的农业转移人口最高达到2000万左右，保持高速增长，但增长势头放缓。据有关方面预测，如果未来一段时间内我国经济增长保持在6%左右，城镇化率增长维持在0.6个－0.8个百分点，到2030年城镇化率将达到65%－70%，城镇人口将超过9亿人，进入以城市主导的社会形态。

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　　规划要求推进人口管理政策改革，在加快改革户籍制度的同时,创新和完善人口服务和管理制度,逐步消除城乡区域间户籍壁垒,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

　　随着三大战略的深入推进，战略节点城市和承接功能疏解、产业转移城市的房地产市场需求将居高不下，互联互通和合作园区建设将加速房地产投资向重点区域集聚，商业、旅游、养老等地产迎来发展良机，境外房地产投资前景总体看好。

　　由广东省广州（楼盘）、深圳（楼盘）等9市和香港、澳门（楼盘）两个特别行政区组成的粤港澳大湾区，和由上海（楼盘）、江苏、浙江、安徽4省市组成的长三角地区，是我国建设世界级城市群和参与全球合作竞争的两大空间载体，也是国家率先推进高质量、高水平一体化发展的两大区域。

　　六、建立国土空间规划体系

　　自2015年初开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点，从分类开展到统筹推进，目前已进入攻坚阶段。这项改革的最终目标，是建立城乡统一的建设用地市场，实现城乡同地同权同价，促进城乡发展一体化，因此不可避免地会对城市房地产市场产生影响。

　　国家将继续推进城镇化战略，实施差别化人口落户政策。《国家新型城镇化规划》提出，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为条件,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开城区人口50万－100万的城市落户限制,合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制,合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

　　人口由农村迁移至城市、由欠发达地区迁移至发达地区是大势所趋。研究表明，各国人口迁移大体呈现为两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，各级城市都有人口迁入，这与工业化尚处于初中期的产业结构有关；第二阶段，人口从农村和中小城市向特大城市、大城市迁移，中小城市人口迁入停滞，大都市圈人口继续增长，其驱动力是产业升级和集聚效应。

　　未来对于新增土地，应改变一刀切的几十年期出让土地的做法，实行弹性出让、先租后让、租让结合；对于存量土地，应推行多主体、多渠道供地，在盘活低效用地的同时，有效增加土地供应。要统筹土地供应制度、占用制度和续期制度改革，逐步提高保有环节土地租税水平，降低流转环节土地租税负担，建立起可持续土地租税模式。能否实现向可持续租税模式过渡，很大程度上决定着未来房地产市场的走势，但也不可能毕其功于一役，需要多措并举、循序渐进。

最新评论

　　九、推动人口有序流动

    本文首发于微信公众号：财经杂志。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　结合国外房地产税征收实践和我国国情，房地产税的作用，一是组织财政收入。这也是大多数国家征收房地产税的基本目的。基于这一目的，征收对象就相对广泛，适用税率普遍较高，年税率一般在房地产评估值的3%左右，成为地方政府财政收入的主要来源。我国未来要实现“土地财政”向土地租税模式过渡，也需要借鉴多数国家的做法。但在目前商品房用地已经收取了土地出让金的情况下，这部分税收则应相应扣除；未来商品房用地若实行年租制，则可以实行租税合一。

　　七、推动区域一体化发展

　　四、改革农村土地制度

　　智慧城市建设成果将直接推动城市房地产持续发展和转型升级。首先，智慧城市建设有利于缓解交通拥堵、环境污染、安全恶化等“大城市病”，提高城市人口承载能力，增加城市住宅总需求。其次，智慧城市建设推动要素向城市中心地区集聚，使城市“中心化”与“郊区化”角力的天平向更有利于“中心化”一侧倾斜，从而激活城市中心地区住宅需求。第三，智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲等的发展，可以带动租赁物业、高端物业的繁荣，促进房地产业转型升级。

　　政府和社会资本合作（PPP）模式的引入，在为社会资本提供更多投资机会的同时，可以弥补公共服务领域政府投资不足，为地方政府退出“土地财政”提供了一种选择。但要真正摆脱对“土地财政”的依赖，还要更多依靠创新土地制度。

　　二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年我国人均GDP已达8836美元，服务业稳居国民经济的第一大产业，服务消费成为消费结构升级的重要推手，医疗、健康、养老等民生产业进入全面跃升的新阶段。养老服务业成为服务消费的新高地，需求规模快速增大，医疗护理化日益扩大，供给主体更加专业化、多样化。

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　　三、保障住宅用地使用权平稳续期

　　“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略，是我国区域一体化发展的最高形式。“一带一路”建设，旨在促进各国加强经济政策协调，提高互联互通水平，深化双多边合作。京津冀协同发展，旨在有序疏解北京（楼盘）非首都功能，着力在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，形成新增长极。长江经济带发展，旨在共抓大保护、不搞大开发，推动发展动力转换，在综合立体交通走廊、新型城镇化、对内对外开放等方面寻找新的突破口，打造新的经济增长极。

　　十、加快养老产业发展

　　到期住宅建设用地使用权续期与“土地财政”密切关联但又内涵不同，是关系国计民生、影响千家万户的基础性土地制度。2016年4月浙江温州（楼盘）部分到期国有住宅用地续期问题一度引发全国性舆情波动，在相关部门提出“两不一正常”（不需要提出续期申请、不收取相关费用、正常办理交易和登记手续）的过渡性处理办法后暂告平息，但也表明续期问题严重影响群众房地产预期。另外，续期收费与征收房地产税、住宅用地续期与非住宅用地续期、国有住宅用地续期与未来集体住宅用地续期等，也需要及早做好政策衔接。

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　　“土地财政”是我国土地国有制度和特定发展阶段的一种特殊财政现象，广义的“土地财政”包括土地出让收入以及房地产税等与土地相关的税收，狭义的“土地财政”只包括土地出让收入。由于土地出让总收入与地方一般公共预算本级收入之比多年来一直高达50%左右，因此“土地财政”就有了地方财政“半边天”之说，其实质是指地方政府对“土地财政”的过度依赖。2017年全国土地出让总收入达到创纪录的52059亿元，相当于全年地方一般公共预算本级收入的56.9%。今年上半年，全国300个城市土地出让金总额达19513亿元，同比增加27%。其中既有扩大供地以稳定房价的因素，但也显示地方政府的“土地财政”依赖症并未降低。

　　智慧城市的三大理（楼盘）念，即经济上健康合理可持续、生活上和谐安全更舒适、管理上科技智能信息化，都与城市房地产发展息息相关。

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　　现行城镇土地从规划、收储、整理到供应，实行政府独家垄断，目的是防止国有土地资产流失，协调经营性和公益性用地安排，统筹土地出让收益使用。但这套制度不利于调动企业、个人等土地使用权主体的积极性，致使大量旧城、旧厂、旧村用地难以盘活利用。“三旧”改造政策以合理分配开发利用增值收益为核心，系统构建了城镇低效用地再开发体系。比如，允许存量土地使用权人在不违反法律法规的原则下，按照规划自行或与他人合作对土地进行再开发；允许集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资或者入股；原土地使用权人自行改造涉及划拨土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续；地方政府可将获得的土地出让纯收益按一定比例返还被改造地块的原使用者或原农村集体经济组织等等。

　　按照上述构想，国土开发轴带和集聚发展区将是未来国土开发的重点地区，京津冀、长三角、珠三角将建成具有世界影响力的城市群，长江中游、成渝地区、中原地区、关中平原、东北地区等中西部地区城市群将进一步发展壮大，区位优越、潜力较大的边境城市和特色小镇将重点发展，生态保护区、永久基本农田、城镇开发边界“三线”管控将进一步强化。可以预料，“多规合一”和国土空间规划体系重构，将对未来我国房地产市场走势产生全局性深远影响。

　　土地征收制度改革的主要任务，是探索缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。缩小征地范围是否涉及城镇规划区内成片开发土地特别是房地产用地，目前尚无定论，如果城镇房地产开发用地被排除在公益性用地征收范围之外，那么房地产开发用地的取得方式、取得成本就会发生显著变化，并影响房地产价格和市场分布格局。规范征地程序、提高补偿标准、完善保障机制，也会对房地产开发土地取得期限、成本和后续管理等产生不同程度的影响。

　　智慧城市建设追求资源节约和环境友好，致力发展绿色、低碳、循环经济；创新科技手段服务广大城市居民，全面推进智慧流通、智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲、环境保护和公共安全维护；积极运用智能化信息化手段，让城市生活更协调更平衡等，将极大提升城市发展质量，进而深刻影响城市房地产市场。

　　人口规模及其变化是决定房地产市场走势的基本力量，而人口变化则是由其自身惯性、市场因素和国家政策共同作用的结果。

　　人口对房地产市场的影响除人口规模、城乡人口结构外，人口年龄结构也是一个重要变量，其直接影响是人口老龄化及国家养老政策。

　　八、加强智慧城市建设

　　从维护国家基本制度和社会公平正义、保障土地可持续利用和城市可持续发展、促进房地产市场健康发展，以及统筹住宅用地续期与非住宅用地续期、国有住宅用地续期与集体住宅用地续期出发，到期住宅建设用地使用权应实行有偿续期制度。但有偿续期也要注意趋利避害，有偿方式、缴费标准要审慎把握，不能造成房地产价值要大幅缩水的市场预期，不能加重基本居住需求者经济负担；续期收费与房地产税可一并征缴，或者以房地产税附加续期租金的方式收取，在降低交易费用的同时实现“土地财政”平稳退出；续期收费主要用于保障房建设和城市公共服务支出，并加强监管。

　　按照生态文明体制改革要求，综合国际空间规划发展趋势和我国规划体制建设实际，未来当以主体功能区战略为基础，以国土空间规划为主体，以划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界为基本手段，建立自上而下逐级控制、总体规划与专项规划相互促进、基层土地利用规划与城乡规划等有机融合的空间规划体系。