一二线城市的人口净流入逐渐减缓，而随着城镇化进程的持续推进以及城市群的加快发展，部分三四线城市则承接了商业的外溢发展需求。较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，再加上市场相对空白，使得商业地产拥有较好的发展潜力，成为房地产企业掘金的下一个目的地。

2018年前9个月，全国房屋新开工面积为152583万平方米，增长16.4%，增速较1-8月加快0.5个百分点，其中主要是由住宅新开工面积增速加快引起。1-9月，商品住宅新开工同比增长19.4%，而商业营业用房和办公楼新开工面积均延续负增长。

观点指数统计23个全国城市人口数据发现，2016-2017年中，一线城市的人口净流入增长明显趋缓，其中北京和上海同比增长率均为负数，分别为-0.1%和-0.06%。较为发达的二线城市（新一线城市）人口净流入较为可观，其中2015-2017年，杭州新增常住人口分别上升了12.6万、17万、28万，2017年杭州全市年末常住人口为946.8万人，同比增长3.05%，呈现快速增长的趋势。

当然，商业地产除了向更低级别城市蔓延外，也开始由城中心向城市外延发展，从大型综合体到开始社区化。以中粮为例，其于2017年12月6号推出“大悦春风里”品牌线，就是以25-45岁新兴中产和成熟中产作为核心客群，重点布局在一线非核心商圈或者二线城市核心商圈。

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不过要顺利消化库存，除了发展住房租赁市场外，还需要对这些商业物业重新赋能，进行重组，讲述新的故事。

根据研究数据预测，我国中产阶层占比将大幅度提升，预计2022年达到81%，成为中国消费升级的最主要力量。随着中等收入人群的崛起，未来中国零售总额仍将保持可观的增长速度，这也为商业地产的发展带来机会。有业内人士认为，商业地产还有10年的跑马圈地时代。不过从2018年的数据来看，今年商业地产的发展则较为平稳。

市场篇 | 传承与创新，重感商业地产温度

办公需求方面，核心商圈的租金水平水涨船高，部分企业也开始逐渐搬离核心商圈，非核心商圈或将成为下一个“香饽饽”。以北京为例，过去的一年中，北京甲级写字楼库存超过1005万平方米，创下近六年来的新高。不过，核心商圈写字楼表现迥异，呈现供不应求的状态。

消费崛起，城市下沉中的商业机会

以某地产企业为例，截止2018年10月，其18家自有酒店的市场价值为156.88亿元；早前收购而来的酒店，市场给出的评估价为300.43亿元，不到一年就坐享68.31%的资产增值收益，即121.93亿元。因此可以看到，酒店板块的扩展，除了让该房企实现酒店资产排位靠前的梦想外，也为融资带来了更多的底气。

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从居民收入情况来看，2018年上半年，全国居民人均可支配收入14063元，比上年同期名义增长8.7%，其中，城镇居民人均可支配收入19770元，增长7.9%。上半年，全国居民人均可支配收入中位数12186元，增长8.4%，中位数是平均数的86.7%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数18048元，增长7.4%，是平均数的91.3%。

而截止8月末全国办公楼待售面积增加12万平方米，商业营业用房待售面积减少110万平方米。可以看到，目前商业地产库存仍存在，再加上今年地产投资资金相对紧张，分配在商业地产业务上的“子弹”也相应下降。

市场篇 | 传承与创新，重感商业地产温度

2018-11-21 13:41:28

除此之外，大数据、AI、新零售、物联网等新技术、新形式也是惯用的手段之一。在这样的背景下，盒马鲜生、超级物种等新零售纷纷进驻购物中心。事实上，大数据是新零售发展的基础，用大数据重构“人货场”，通过大数据分析来完成数字化会员累积，使得购物中心对这些客户可触达，可识别，可运营。

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商业投资谨慎，跑马圈地后的精耕细作

因此可以看到，不少购物中心紧扣消费升级的新形势，转化成集购物、科技、生活、文化、娱乐、健康等为一体的大型综合体。郑志刚创立的K11品牌是个中代表，K11率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合，除了零售外，有电影院、书店、体验、艺术餐厅，在满足消费者购物需求外，也带来前所未有的感官体验。

房企的积极不无原因，更名除了可以向市场表达发展综合业务的决心外，也能带来经营范围的扩大。目前来说，商业地产在大部分房企的业务板块中占据着相当的比例，在为公司增加现金流的同时，也可以提供多样的融资渠道。

过去的几年中，一二线城市商业用地成交量价齐升，日趋饱和的商业物业以及人口净流入红利的逐渐衰减，商业地产增长的动力已经逐渐从一二线城市转移到三四线城市。

对于房企来说，商业地产的资金沉淀比较重，回报周期相对较长，但是日常运营产生的现金流以及物业估值则能够给融资带来裨益。

除了收入提高外，三线以下城市用于休闲消费的时间也比较长。根据早前发布报告显示，三线以下城市居民一周工作时间在31小时-40小时之间的人数占比为35％，远远低于一线城市的56％和二线城市的47％。工作时间在21小时-30小时区间的，三线以下城市居民占比也高于二线城市。

“估值 + 现金流”双重攻略，商业地产的融资算法

其中需要注意的是，从2018年前8月全国各省市（自治区、直辖市）办公楼新开工面积来看，大部分同比增长均为负数，同比为正的分别为河北、江西、广东、湖南、广西、海南、四川、贵州以及陕西。

自营改增后，2016年住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节——允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

2018年注定是不平凡的一年，这一年中国房地产住宅市场继续承受政策和市场的压力，而一直被认为是房企双翼之一的商业地产也难以置身事外，在这段时间里有了更多的沉淀。

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需要注意的是，整体而言，在所有城市中三线城市人口的增长速度是比较快的。以贵阳、合肥、南昌和南宁为例，2017年末常住人口分别为480.2万人、796.5万人、546.35万人以及715.33万人，同比增长均超过1.2%，其中贵阳的人口净流入增长率为2.2%。

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当然，随着共享观念深入人心，年轻一代白领对空间是否共享、租期灵活以及服务多样化等也有更高的要求，因此一些写字楼和购物中心也积极拥抱共享概念。龙湖的“一展空间”就定位为“商业综合体中的联合办公空间”，结合年轻人、创业者的习惯与方式，嫁接联合办公、购物中心及上下产业链，为综合体商户及入驻企业提供专业的办公场所。

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今年首8个月数据显示，住宅板块的投资同比增速依然保持比较稳定的增长，处于12%以上的投资水平。而商业营业用房和办公楼则一路下滑，由2017年正向增长转为负数，其中尤以商业营业用房的下降速度为甚。因此可以看到，虽然行业内对商业地产的发展前景持续看好，但是在地产环境极为敏感的今年，也不免在行动和投资上显得谨慎一些。

而在部分城市，联合办公甚至已经成为写字楼租赁的主要力量。比如氪空间主要集中在城市核心地段中的高品质写字楼；WeWork整栋租赁中海国际中心B座约2.7万平米的办公空间，打造WeWork在亚太地区最大体量项目。

在金融中心华尔街曾经有句话，大致意思是只要有稳定的现金流，就把它证券化。而商业地产本身就是能够贡献稳定现金流的实物资产。印力集团董事长丁力业也曾在观点商业年会上指出，“资本市场给商业地产的价值是基于真实的现金流，把真实的现金流创造好、真实的价值创造出来是商业地产应该做的”。

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以商业地产中的写字楼为例，为了从众多办公物业中脱颖而出，不少写字楼开始向智能化、个性化定制的方向发展。其中有的写字楼利用文化和互联网概念，一些写字楼则打造成金融中心或创业孵化器等。

进入2018年，房地产企业更名、“去地产化”浪潮此起彼伏。截至2018年11月，已有万科、保利、时代、龙湖等超过10家房企进行更名，替换掉名字中的“房地产”“地产”，或者“置业”等字眼。目前，排名靠前的房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。

与此同时，在城市更新和去库存向前推进的过程中，一大批运营理念或外观较为老旧的商业物业也亟需更新升级，重新塑造独特价值。在这个过程中，除了在外在上多下功夫外，还需要商业物业转变观念，从地标式建筑转型为更富内涵和展示人文历史的场所。除了满足消费者的购物诉求外，打造更多的附加价值。

研究数据显示，二三线城市商业用房消化周期在50个月以上，一些城市甚至更高，超过100个月。因此相对于住宅地产来说，商业地产去库存的形势相对较为严峻。

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从全国来看，2018年我国商业地产库存去化取得了明显成效，不过仍处于比较高的水平。

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