最近楼市发生几件大事，值得一提：

　　对于菏泽限售，山东菏泽住建局是这样说的：有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头......

　　▲此前，深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%，而如今，中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)、北京银行(601169,股吧)、花旗银行首套房贷利率仅上浮10%，利率为5.39%。

　　综上，地产中长期还是有未来的，而且未来是光明的，但是，随着市场底的到来，房地产行业会回归精细化制造业，房价暴涨的时代，终归是过去了。

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　　因此，从这方面看，只要中国经济还有活力，不论楼市和股市，基本面底都是很难触及的。作为一个中国人，我也深信中国楼市不会如此脆弱，毕竟国家对于房地产交易，有着非常严格而有有力的行政管控。

（责任编辑： HN666）

　　一个非同寻常现象引起了市场的关注：12月13日的中央政治局会议仍未提及房地产，这已经是第二次没提了。而此前对于房地产都是严格调控的口吻。

　　当然，不论楼市还是股市，政策底从来都不是真的底部，根据历史经验来看，除了2008年那次超级大利好之外，每次政策底，股票都创了新低。即便是2008年那次，也在后边磨了一年，一度逼近政策底部。

　　四个消息，看起来个个都是利好。在这个地产寒冬及股市冰河世纪里，显得分外温暖。

　　我们知道，A股一般有四种底部，分别是政策底、估值底和市场底、基本面底。

　　市场对房地产放松的预期，确实在逐渐升温，2019年或将会是大转折的时间点。

　　这一次的小利好也是一样。就像已经形成下跌趋势的股票，小利好是挡不住下跌的，个人认为，未来楼市寒冬仍将持续一阵，如果明年经济下行压力继续加大，单靠基建可能无法有效对冲下行压力，在房住不炒的大逻辑下，预计2019年年中，地产政策可能转向边际宽松，届时可能会放松一线和部分二线城市的首套刚需住房政策，比如首付比、认购条件及利率等。

　　第三个消息是深圳四大行首套房贷利率下调，之前还不起的贷款，现在可能还得起了；

　　但是估值这个东西从来都不精确。人们见惯了几十倍的市盈率，由于锚定效应，因此在底部的时候，会认为2倍估值和1.5倍估值差不多，事实上却差了25%。

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　　那么，楼市的春天就要到了吗？

　　第一个消息是菏泽取消限售，卖不了的二手房可以往外卖了；

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　　第四个消息是，宇宙第一房企的董事会主席宣布逐步放开投资，同时预判“城镇化之路不可阻挡”。

　　由此，菏泽住建局取消限售，对于棚改项目比较多的三线城市可能是个路标；但总体来看，菏泽毕竟是个三四线城市，全国全面取消限售的时机还不成熟；

　　同样的，其实咱们楼市，也有这四个底。

　　说了这么多，那么，2019年，房地产会回暖吗？

　　对于这个判断，很多人仍然有着莫名的悲观情绪。其中，有很多评论让我觉得，现在的楼市状态，颇有点像是大A股。

　　第二个消息是广州允许个人购买商办，之前买不了的商住可以往里买了；

　　▲限售的意义是什么？我曾经说过：短期看，限售导致二手房源减少，大家只能抢一手房，房价可能上涨；但长期看，限售本身是限制炒房预期，提高炒房成本，绝对是有利于降房价的。

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　　第三个是市场底，只有市场底才是真的底部。市场底有一个特征，那就是磨！底部不会一蹴而就，经常会反复拉锯，让很多人失去信心和耐心。未来从技术面上可以看出一些端倪。

　　目前，总体来看，全国人民从2016年930新政“房子是用来住的”开始，经过两年的“政策教育”，人们开始注重起楼盘的真正估值了。具体表现就是，那些纯粹靠吹概念、没配套、没人住、五证不全的房子，房价大幅下跌。这类房子就好像是A股里的壳公司，没什么实际内容，仅供大家炒炒。

　　对此，我曾经写过一篇文章，《2019年，将会是自住买房最佳时期！》，主旨是市场最早可能在2019年春节前后，稍晚可能在明年两会之后，最迟不超过明年年底，到达一个成交量和价格相对稳定、土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少的底部状态。

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　　同样的，楼市下探也是这个道理。以燕郊为例，目前燕郊相比2017年最火爆的时候，跌了将近40-50%。但燕郊的最高峰，相比2015年均价1万，可是涨了300%。所以在这个时候，尽管燕郊已经如此惨淡，仍然有人认为燕郊房价是高估的。（燕郊过去十几年入市的成本很低，大部分人都是一万以下买的，2016年下半年以后入手燕郊且没出手的，才算是被套住了。）

　　第二个是估值底。估值底是低估值股票建仓的好时机，目前大A股就是在估值底。整体来看，A股资质好一些的白马股，普遍跌了30%。

　　到那时，楼市的春天才可以说是快到了。

　　2nd

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　　最后，对于某园老爷子的表态，个人认为还是很有参考意义的。因为这家房企，不仅仅是一家，还引领着中梁、保利等诸多房企的步伐。

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