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有些研究另辟蹊径，将上市房企的预收款项/存货看做是施工面积中已经预售出去的比例，估算在30%左右，有一定的合理性，可以作为一个参考。 但随着调控再次收紧，销售力量下滑，2018年又开始逐渐回升，和我们开篇的分析相符。目前住宅库存的绝对规模大约是24.77万亿平方米。 如果说2017-2018年是“调控加强+三四线城市棚改放量”，那么2019年可能就是“调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧”的反向组合。 这种位次排布与三个地区的地理环境、经济状况有关。西部省份虽然整体面积广阔，但西南多山，西北多荒漠戈壁，在扣除保障粮食供给的耕地后，真正可用于实际建设房屋的土地面积较少，供给受限严重。 而系数的选择比较主观，不同的研究人员有不同的看法，比较难做精确的估算。 2）根据当前的政策与经济环境，对未来库存的变化及地产投资的影响做简单的推演。 地产调控至今已经超过两年的时间。在调控压力下，销售增速如市场预期出现了较大幅度的下滑，但投资却依旧坚挺，仍保持着近10%的同比增速，与以往“严调控-销售下滑-投资下滑”的历史经验相悖。
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因此，我们认为要确切计算整个行业的在建未售面积，难度颇大，精度不足，容易扭曲库存的趋势变化，参考意义并不高。 分项来看，商业地产库存一直累积是商品房没有去库存阶段的主要推手。住宅库存由于限购限贷的松动、棚改货币化安置的大规模推广等因素，在2015-2017年有过短暂的去化。
我们认为明年广义库存会进一步累积，并传导至现房库存，受此影响，地产投资增速会进一步下滑。 二来中央经济工作会议仍在强调“因城施策”，在短期内像以往出现全线松动的可能性不高，部分库存去化已经较多、房价存在上涨动力的城市还会继续保持力度，三四线城市的棚改也还会收紧。 在这种情况下，我们会先看到土地购置增速减弱，新开工和施工增速加快，房地产投资的支撑力量由土地购置向建安投资转变。 综合三个库存指标所反映出来的信息，我们可以得到以下三个相对确切的结论：
房地产库存是一个模糊的概念，视我们看待的出发点和角度不同，而有不同的口径。具体有以下三种： 因此，至少在2019年，商品房库存增长的趋势依然会延续。 但是，一来房地产松绑的城市目前仍是少数，从点到面需要时间。限购限贷、首付比例与按揭贷款成本等影响居民购房需求的核心限制也没有松动，销售增长的力量目前来看依然偏弱。 （三）加上新开工，开工未售面积（广义库存） 但该指标只有部分城市的房管局披露，没有全国性的数据，施工未达到预售条件的面积也没有纳入其中，仍有局限性。 (本文作者介绍：联讯证券首席经济学家)
该口径认为，只有项目竣工后可以用来销售但又没有销售出去的面积，才能算作库存，用累计待售面积衡量。 1 加上电商平台的快速普及扩张，线上销售渠道对线下的替代增强，商业地产的需求会受到明显的打击。 现实中，与该口径的计算逻辑相似，有一定替代性的指标是累计可售面积。它指的是获得了销售资格但未销售出去的面积，既包含了竣工未售，也包含了部分施工未售面积，较现房库存更为全面。 现在可以找到的是十大城市的商品房累计可售面积，如图5所示。从图5中，我们可以发现无论是一线城市还是重点二线城市，可售面积所代表的库存规模在2015年末就已经见顶，开始进入去库存周期，和现房库存指代的时间相差不远。 但是，与狭义库存不同的是，可售面积反映，在2018年后库存就已经开始累计回升了，现在已经重新回到了2016年年中的水平。（一二线城市库存的绝对规模分别是2900万平方米和4700万平方米） 短期来看，部分城市的房地产调控力度已经出现了减弱的信号，如限售放开，限价暂停等，市场对于地产周期重新启动，地产销售再起的预期也开始增强，库存似乎有继续去化的可能。
1、住宅确实经历了去库存阶段，现房库存和广义库存最低都曾回到2012年-2013年的水平，对投资有一定的支撑。
在调控压力下，销售增速如市场预期出现了较大幅度的下滑，但投资却依旧坚挺，仍保持着近10%的同比增速，与以往“严调控-销售下滑-投资下滑”的历史经验相悖。但是，在度过了两年的调控与去库存并存的矛盾期后，棚改力量已经在收紧，调控对销售的负面冲击也在进一步加大，库存是否依然处于低位，过去低库存支撑投资的逻辑又是否还能持续？ 住房作为一种可长期使用的耐用品，在房企销售给居民部门后，库存实际并没有消失，只是发生了转移。 鉴于处于施工阶段且未销售的面积在以后可能都会形成供给。因此除考虑已竣工但未销售的面积外，我们还要考虑依然处于施工阶段且没有预售出去的商品房面积。
广义库存常用（累计新开工面积-累计销售面积）来衡量。 市场大部分研究的解释是因为低库存。由于2015年以后棚改货币化安置比例升高、上一轮调控的松动，各城市累积的库存得到了有效去化。 |
