文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 孙明春

　　适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，它也有利于缩小我国房地产市场长期以来一直存在的供需缺口，更有效地抑制房价过快上涨，改善广大民众的福利。

　　2019年，中国经济面临较大下行压力。分析表明，经济运行能否实现“稳中求进”的目标，很大程度上取决于房地产投资增速。如果维持当前的房地产调控政策，房地产投资增速有可能在2019年出现较大下滑，影响宏观经济稳定。宏观决策部门应做好预案，及早采取措施，防患于未然。

　　适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，它也有利于缩小我国房地产市场长期以来一直存在的供需缺口，更有效地抑制房价过快上涨，改善广大民众的福利。作为一个城镇化率不足60%的发展中国家，我国房地产市场还有广阔的发展空间，房地产行业并没有过度投资，未来还有巨大的投资需求。因此，在当前经济下行压力较大的宏观背景下，稳定房地产市场、尤其是稳定房地产投资，并非“饮鸩止渴”或“寅吃卯粮”，而是兼顾短期目标与中长期目标，达到“一箭双雕”的效果。

　　一、

　　2019年中国经济展望：

　　房地产是关键

　　2018年，中国实际GDP增长率在6.6%左右，为1990年以来最低，步入2007年来经济下行期的第11年（图1）。虽然经济增速回落不出意外，但其背后的企业盈利恶化、亏损面扩大、债务违约扩散、及企业家信心回落却远超预期（图2）。

　　在拉动经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资增速滑落到6%以下，是二十年来最低（图3）；社会消费品零售总额的名义增速虽然在8%以上，但考虑到通货膨胀，实际增长率下滑到6%以下，为十五年来最低；进出口贸易虽然保持了两位数增长，但其中有多少是源于担心中美贸易摩擦升级而提前出货、多少是真实的贸易成长，令人难以捉摸。

　　数据来源：中国国家统计局，博海资本。

　　展望2019年，这“三驾马车”还会进一步减速。而防止经济“硬着陆”（即增速急剧下滑）的重任很可能要落在房地产这个倍受争议的行业。

　　首先，无论中美贸易摩擦是升级还是缓和，出口增速在2019年都会不同程度地回落，主要是因为出口商在2018年已提前出货，透支了2019年的出口潜力。这一滞后效应很可能在2019年上半年显现。如果中美贸易摩擦的缓和是以中国大幅度进口美国产品、减少中美贸易逆差为代价，这势必减少2019年中国的净出口总额，降低净出口对经济增长的贡献；如果中美贸易摩擦进一步升级，双方必定是两败俱伤，中国的出口增速很可能急剧下滑。总之，无论出现何种情形，外需在2019年都很难依靠。当然，如果由于国内需求下滑超预期导致进口疲弱、贸易顺差扩大，的确有可能导致净出口对GDP增长的贡献增加。不过，这种以内需疲软为代价的贡献增加更令人担忧。

　　其次，消费增速虽然可能保持平稳，但在整体经济与收入增速放缓的背景下，很难想象它会逆势上涨。对消费增速的最好预期是略有放缓，这也是2010年以来的长期趋势（图3）。对此不再赘述。总之，消费对GDP增长率的绝对贡献应该不会比2018年更大。

　　最后，在外需趋弱、消费也难以有所作为的情况下，固定资产投资将成为左右2019年中国经济走向的关键。而它有三个主要分项：制造业、基础设施、及房地产投资。这三项中，房地产投资将是重中之重，牵一发而动全身。

　　就制造业而言，在中美贸易战硝烟未散的背景下，以出口为主导的企业家估计会推迟（甚至放弃）在内地的一些投资计划，转而考虑在其他经济体布局；而那些刚刚经历了“降杠杆”导致的流动性危机、濒临债务违约的企业家们，想必依然惊魂未定，即便他们在2019年可以得到更多融资，估计也是以缓解流动性困境为目的，很难想象他们会大张旗鼓地去做资本开支。因此，除非政府推出大尺度的减税降费等提振企业家信心的政策措施，否则制造业投资很可能比2018年9%左右的增速弱很多（图4）。

　　数据来源：中国国家统计局，博海资本。

　　就基础设施投资而言，其增速从2017年的19%急剧下滑到4%左右，是拖累2018年固定资产投资增速的主要原因（图四）。这一现象背后是地方政府的各类融资渠道在“降杠杆、防风险”的大环境下快速萎缩，影响了地方政府进行基建投资的融资能力。展望2019年，虽然地方政府通过正规渠道进行融资的能力会有所改善，但通过其他渠道融资的能力仍然有限。尤其在减税降费及企业盈利状况恶化的背景下，地方财政在2019年势必捉襟见肘。如果因为房地产市场的降温而影响到土地拍卖的话，地方政府赖以维系的土地收入也会面临风险。可见，基础设施投资增速在2019年能否企稳一定程度上将取决于房地产行业的景气度。

　　就房地产投资而言，2018年的投资规模在12万亿元人民币左右，年同比增长率约为10%。受房地产市场景气度趋弱及开发商现金流趋紧影响，假如房地产投资增速在2019年放缓至2%左右，房地产投资的增量将比2018年下降9000亿元左右，超过2018年中国高铁投资的总量（换句话说，要弥补房地产投资增速从10%下降到2%所减少的投资增量，需要高铁投资在2019年翻一倍）。可见房地产投资在固定资产投资中举足轻重的地位。考虑到它对上下游行业的影响，如果房地产市场在2019年明显降温，房地产企业不得不停建、缓建在建项目，这对上下游行业（如钢铁、水泥、家具、家电、汽车、园林、装修、设计、房地产中介、乃至银行与各类金融机构等）的投资、生产、就业、职工收入、乃至消费者信心、消费者的购买力会产生多大冲击，值得密切关注。