显然，维护房地产行业的健康发展对于实现2019年中国经济“稳中求进”的目标至关重要。宏观决策部门应转变对房地产行业的态度，未雨绸缪，提前采取应对措施，尤其是放松对开发商在融资方面的各种显性与隐性的限制，防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目，避免房地产投资增速出现大幅度回落。鉴于在建未完工面积巨大（大约73亿平方米），只要开发商有足够的流动性，即便房地产销售短期内难以改善，房地产投资依然可以维持较高增速（图5）。

　　数据来源：中国国家统计局，博海资本。

　　因此我们认为，当前经济形势下，调整房地产调控政策的主要方向是放松对开发商融资的各种约束，包括银行贷款（开发贷、按揭贷款等）、股票市场融资（IPO、再融资、发行REITs等）、债券市场融资（企业债、公司债、中期票据等）及信托贷款等。目的是防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目，避免房地产投资增速出现大幅度回落。只有房地产投资保持5%以上的增速，2019年的固定资产投资增速才有望稳定在5%左右，实际GDP增速才有望保持在6%左右。

　　近期，房地产市场已出现明显降温迹象，如不及时采取应对措施，一旦下行预期形成，其趋势将很难扭转。若届时再仓促应对，很可能陷入事倍功半的被动局面。我们很欣慰地看到，宏观决策部门在2018年底陆续推出一系列有利于房地产行业稳健发展的政策（如发改委2018年12月5日发文支持优质企业发行企业债券，并且明确说明包括房地产企业），相信这些政策将有助于2019年房地产市场及整个宏观经济的稳定。

　　二、

　　以往房地产调控政策的误区

　　适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，也有利于缩小中国房地产市场长期以来存在的供需缺口，更有效地抑制房价过快上涨，改善广大民众的福利。

　　我们认为，房地产市场的供需失衡应该是过去二十多年来房价上涨背后最主要的推手。而每一轮房地产调控虽然在短期内抑制了房价上涨，但在中长期却阻碍了房地产市场供需缺口的弥合，反而令其不断扩大，以至于每一轮调控之后房价都出现报复性反弹。因此需要反思这些政策的效果。

　　过去二十多年，中国住房需求的增加主要来源于两个部分：城镇化需求和改善性需求。如果把人均37平米作为城镇居民人均住宅需求的目标，1995-2017年间的23年里，因城镇化（约4.7亿新增城镇人口）而产生的新增城镇住宅需求达174亿平米；而原有城镇居民（约3.4亿人）的改善性需求（人均改善大约21平米）约为71亿平米。二者加总，全国城镇人口新增住宅总需求约为245亿平米。

　　但在供应方，1995-2017年间，全国商品房竣工总面积仅为136亿平米，而其中住宅竣工面积仅有大约92亿平米。这意味着，过去23年，全国城镇居民住房供需缺口扩大了153亿平米。考虑到旧城拆迁等存量住宅下降等因素，这个缺口可能更大。当然，若考虑到这些年来建设的小产权房及单位自建房等，这个缺口则会有所下降。

　　面对不断扩大的供需缺口，中国房地产价格在过去二十年一路上扬也就不足为奇了。以往的房地产调控政策，往往是收紧对房地产企业的信贷及各类融资渠道（图6），试图迫使开发商放弃“囤房囤地”的策略，以增加市场的短期供应。然而，这些政策也在融资的源头上抑制了开发商买地、扩大投资、增加未来供应的能力。因此，这类调控政策短期内可能有些成效，但中长期而言对于舒缓供需缺口、抑制房价上涨却产生了适得其反的作用。

　　数据来源：中国国家统计局，博海资本。

　　展望未来，鉴于我国城镇化进程刚刚过半（2017年末的城镇化率仅为59%），预计今后5-10年城镇人口仍会以每年2000万人左右的速度增加，因城镇化而产生的住房需求依然具有可持续性。与此同时，如果中国经济今后10年保持5%左右的实际增长率，城镇居民的可支配收入则可保持中速成长，对住房的改善性需求也会提供坚实的支撑。可见，中国城镇居民新增住宅需求是长期、趋势性的，并非是短期、周期性的。如果这些判断正确，加息、提高住房按揭贷款首付比率、甚至行政性限购等房地产调控措施虽然在短期内可以压抑市场需求、给房地产市场降温，却无法改变中长期内城镇居民住房需求不断成长的趋势。

　　因此，一旦“限购”等调控措施取消，那些在调控期内被压抑的和新积累的房地产需求就会全部释放出来，迅速吞噬掉有限的市场供应，导致房价的“报复式上涨”。

　　总之，以往房地产调控政策的误区是使用了周期性的调控手段来抑制具有长期趋势性成长的需求，同时压制了供应方（开发商）的融资能力，导致房地产市场供需缺口长期得不到弥合。在经济过热、房价过快上涨的宏观环境下，这种周期性的调控政策与房地产市场的中长期发展趋势背离，令政策制定者感到两难，的确也是宏观决策部门的难言之隐。但在当前宏观经济面临较大下行风险、房地产市场也出现降温迹象的情况下，适时适度调整房地产调控政策，应该是水到渠成、顺理成章、而且一箭双雕的。

　　三、

　　中国房地产行业仍有长足发展空间

　　虽然以往的房地产调控政策并不能有效解决中长期内房价过快上涨的难题，但换个角度来看，恰恰是因为这些政策延缓了中国房地产市场供需缺口的弥合，客观上也避免了房地产市场过早出现过度供应的问题，延长了我国房地产市场长期可持续发展的时间和空间。这也是为什么我们今天依然有潜力、有空间可以通过调控房地产投资的增速来维护整个宏观经济的稳定。

　　对中国房地产市场的发展潜力，很多人并不认同。早在十年前，关于中国房地产市场是泡沫的观点就不绝于耳；也经常有人把日本的房地产泡沫作为类比，担忧中国会重蹈日本的覆辙。我们认为，这些担忧是过虑了。一方面，过去十多年中国房地产市场的长足发展已经用事实证伪了上述言论；另一方面，即便站在今天看未来十年，依然有很多数据表明，中国房地产市场的发展潜力依然巨大。中国和日本处于完全不同的发展阶段，不可盲目类比。