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四城地产政策现松动迹象，对债市影响几何？ 2018-12-24 15:59 来源:格隆汇 买房 /利率 /房地产 原标题：四城地产政策现松动迹象，对债市影响几何？ 作者：国盛固收研究 来源：郁言债市 摘 要 截止12月23日，已有菏泽、广州、深圳、杭州四城，从限售、房贷利率和限购三个维度，出现了不同程度的放松。让本轮接近三年的历史最长调控周期出现了一丝边际松动的可能。 地产周期对债市产生影响，背后实则是宽货币，借助地产加杠杆，到宽信用的传导。在宽货币的背景下，地产政策宽松，居民部门加杠杆，带动地产销售放量、地产投资企稳，大规模信用创造，再传导到经济周期，进而对债市产生冲击。回溯过往地产销售周期，住宅销售增速上升传导至债券收益率上行，往往需要12个月左右的时间。 本次部分地区的地产相关政策边际转松，预计对债市的冲击相对有限。在房住不炒的基调之下，房子作为加杠杆工具的作用受到严格限制。“地产政策放松-住宅销售放量-信用扩张-经济扩张-债市走弱”链条中，宽信用渠道对经济产生的影响被削弱，对债市的影响可能也相应弱化。 风险提示：房地产政策放松超预期。 一、事件：菏泽、广州、深圳、杭州地产相关政策出现微调 2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），取消了2017年出台的房地产调控政策中的限售规定，“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。 2018年12月19日，据新京报报道，深圳中国银行、北京银行将首套房贷利率由基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%，下调了5个百分点；花旗银行由基准利率上浮10%下调至基准利率上浮9%，下调了1个百分点。 2018年12月21日，据中国经营网报道，杭州购房社保由“外地客户在杭州购房需要三年内连续缴纳24个月个税或社保，且不能补缴个税或社保买房”的政策调整为“外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴。” 不过随后12月21日下午，杭州住房保障和房产管理局官方微博发文表示，“自去年开始针对确因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过3个月，则视为符合购房资格，目前并未作新的调整。” 截止12月23日，已有菏泽、广州、深圳和杭州四城，从限售、房贷利率和限购三个维度，出现了不同程度的放松。让本轮接近三年的历史最长调控周期出现了一丝边际松动的可能。未来如果有更多城市在“因城施策”和“房住不炒”的基调之下出台类似政策，调控力度边际转松，会给利率债带来显著的上行压力吗？ 二、历史回溯：地产政策松绑，利率却往往下行 此前的两轮房地产政策宽松周期，分别出现在2011年12月至2013年3月和2014年4月至2016年3月。其中，2014-2016年的宽松周期中，前期政策以地方层面的放宽限购、限贷为主，与当前可能出现的情况较为类似，因此本篇报告将重点研究这段时期利率债的走势。而2011-2013年的宽松政策主则要集中在中央层面，例如以央行发文的形式实施全国范围内的政策放宽，在当前日渐精细化的政策基调下，类比价值较小。 我们对2014-2016年地房地产宽松政策[1]集中出台时期进行了回溯，发现在最初4/5个城市地产政策出现松动时，利率债有一定的调整。而之后再有城市出台放松政策时，长端利率反而趋于下行。根据我们的统计结果，各地区的政策放松主要分布在2014年4月-2015年5月。整体来看，二三线城市的政策放松时间相对较早，主要分布在2014年，而一线城市的政策放松时间相对较晚，主要分布在2015年。
2014-2016年此轮地方政策的集中放松可划分为六个阶段： 第一阶段： 2014年4月25日，南宁的房地产限购政策率先出现了松动迹象，北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。在这一放松政策出台后，10年期国开收益率在20个交易日内累计下行达34bp。 第二阶段： 2014年6月26日，呼和浩特市全面放松了住房限购政策，成为了全国首个正式发文开放限购的地区。在呼和浩特放宽限购后，济南、南昌、苏州等地也相继放松了放宽了限购措施，在此过程中，10年国开收益率出现了约30bp的上行。 第三阶段： 随后7月中旬至8月初，海口、无锡、宁波等更多城市放松限购后，国开利率重新回归下行区间。本阶段结束后的20个交易日内，10年期国开债收益率累计下行21bp。 第四阶段： 第四波密集放松发生在2014年9月1日-9月22日，深圳、沈阳和南京三地相继放松了购房政策。其中，深圳市放宽了住房公积金的提取限制，沈阳和南京则开放了限购。在本轮政策放松后20个交易日内，10年期国开债收益率累计下行了37bp。 第五阶段： 2015年4月9日和4月15日，深圳和上海先后对购房政策进行了放松，其中深圳将公积金贷款的可贷额度有12倍上升到了14倍，上海也同样提高了公积金贷款的额度上限，并且大幅简化了公积金提取程序。本轮放宽后20个交易日内，10年期国开债收益率累计下行22bp。 第六阶段： 2015年5月29日，北京市放宽了首套住房的认定标准和居住面积的认定标准，同时将二套房的公积金首付比例降至三成。本次政策发布后20个交易日内，10年期国开债收益率累计下行1bp。 |
