哈尔滨是一个每到冬天就想去走走的城市，晶莹剔透的冰雕，五光十色的灯光，夹杂着些许异域风情的建筑，总是容易让人心生向往。

　　在我国近代先后曾有过两个城市获得“东方巴黎”的美誉，一个是至今繁荣昌盛的上海，而另外一个就是哈尔滨，哈尔滨街头这些古老恢弘的建筑正是他曾经车水马龙，繁荣富庶的见证。

　　曾经的荣光

　　谈及哈尔滨的发家史还得从那条中东铁路开始说起，中东铁路1897年8月开始施工，1903年7月正式通车运营。

　　中东铁路建成后，由于哈尔滨优越的地理位置，被俄国人选为中东铁路的交汇点和中东铁路公司的管理中心。

　　由此大量的人口不断涌入哈尔滨。

　　这些人中有俄国从业人员（其中包括许多欧洲逃离而来的犹太人）有中国工人；加上大量资本注入，商贸发展迅速，30多个国家在这里设立领事馆和银行，以铁路为依托，哈尔滨迅速发展起来。

　　民国时期，张作霖曾对东北进行全面经营；伪满洲国时期，东北地区也积累了一定的重工业基础；新中国成立后，哈尔滨市成为国家重点建设的重工业基地。

　　建国后哈尔滨又遇到了两次机遇，一次是抗美援朝时期的“南厂北迁”，当年从辽宁迁了部分工业至哈尔滨；

　　另一次是“一五计划”期间，苏联援华的156项重点工程，有13项落户于哈尔滨！

　　这些综合性的利好因素使哈尔滨逐渐形成了以国有大中型企业及重工业为主的经济结构。

　　在发展工业为主的年代，哈尔滨成为当之无愧的重点城市，一度是全国经济发展的表率，跟如今的北上广一样耀眼！

　　成也国企，败也国企

　　但只可惜建国后由于国际关系发生变化，苏联撤资、撤人，对哈尔滨的经济产生了不小的影响。

　　再加上改革开放后，我国整体的经济形势和社会体制都发生了不小的变化。

　　哈尔滨的重工业和传统经济结构很快被飞速发展的经济所迭代，那些耳熟能详的铁饭碗的“国企”面临一次又一次的冲击。

　　对此，我国也先后出台了很多措施对国企进行改革，但对于哈尔滨这种工业城市，我们会发现改革成本并不低。

　　更可怕的是， 由于哈尔滨的国有企业比重大，改革成本和阻力都不小！

　　高成本的改革就造成了国有企业退出难度大！

　　而国企退出难度大势必会对民营企业有强大的挤出效应，因此在民营企业如雨后春笋崛起的那几年，哈尔滨错失了这波红利！

　　一步落后步步落后用来形容哈尔滨的整体产业结构转型再合适不过了。

　　我们反观现如今经济活跃的地方：长三角、珠三角等地都是不少民营企业撑起了很大一部分的经济。

　　民企红利没赶上，在新兴互联网产业迅速发展的今天，本就落后一大截的哈尔滨要赶上，更显得步履蹒跚，怎一个累字了得！

　　一直在唱的人口流出到底有多严重？

　　哈尔滨这些年的产业转型缓慢，传统产业的衰退自然会有不少人为寻找新的机遇而离开，陆续离开的人口使得哈尔滨成为我国人口流失最严重的城市之一。

　　如果我们还认为人口流失严重是哈尔滨最大的人口问题，那就错了，因为还有其他问题甚至比人口流出更严重!

　　据中上产业研究院大数据库显示：截止到2017年底，哈市户籍老年人口已达197.2万人，占哈市总人口的20.7%！（而老龄化标准为10%）。

　　再来看看这几个数据：哈尔滨市出生人口7.4万人，出生率7.70‰，（全国人口出生率为12.43‰）；死亡人口15.7万人，死亡率16.43‰（全国人口死亡率为7.09‰）！；

　　哈尔滨市人口自然增长率为-8.73‰！（全国人口自然增长率为5.32‰，跟全国平均水平足足相差了14‰！！）。

　　综上可见无论是人口老龄化、低出生率、高死亡率，还是跟全国平均水平相差甚多的自然增长率，都让人触目惊心！

　　与哈尔滨的朋友就这些数据进行了讨论，他们表示：“哈尔滨是一个讲关系、讲人情很严重的城市，因此越来越多优秀人才会选择去一二线城市，城市失去了人力资源，经济也很难发展，人口流出是每个城市都会面临的问题，但真正最恐怖的是人才流出！！ ”。

　　冰城楼市

　　房地产有一句被说烂了的金科玉律：房地产短期看金融，长期看人口。

　　聊完人口我们再来看看金融方面，这几年振兴东北的口号从未断绝。

　　但事实却是残酷的，早年间的深圳几个亿投进去立马就能茁壮成长，如今的东北大地几十亿，几百亿投进去，只能看见水花。

　　人口问题严重，货币刺激无明显效果的哈尔滨楼市，在去年反而火了一把，这让很多人认为这个地方的楼市有金可挖。

　　对此小笙认为去年这一波上涨主要源于群力哈西建设速度加快，商业中心向群力、哈西一代迁移，使得一些大公司及有钱人向这些区域聚集，从而推高了这些地区的房价。

　　在去年上涨之前哈尔滨的房价跟全国其他省会城市相比而言也较低，所以去年这场房价异象，只是简单的补涨而已。

　　最后对于想在哈尔滨购房的群体给一点小建议，准刚需们在哈尔滨买房，要往优质地段的高品质小区靠；想买几套等着涨价的小散户三思而行。

　　未来的哈尔滨

　　很多人看完上述分析可能会觉得有些丧，但哈尔滨毕竟是中国省辖市中陆地管辖面积最大、户籍人口居第三位的特大城市！！

　　在未来想恢复昔日荣光难度太大，但在各省会城市中占取一席之地还是没有太大难度。

　　且就大环境来看，在2017年初，种种数据表明，整个东北经济已经开始出现向好发展。

　　在2016年全国经济增速为6.7%，相比2015年的6.9%下滑的大环境下，黑龙江和吉林经济增速却有所回升——2016年前三季度，黑龙江GDP增长6%，而2015年为5.7%。

　　虽然这个增速跟其他经济强省比起来只能说尚可，但也算是一个好消息。

　　这几年哈尔滨也利用自身的优势发展了一些产业，如旅游业，食品业等等。

　　期望不远的将来能在中国经济甚至世界经济的角逐中再次看到哈尔滨曾经的风采。

    本文首发于微信公众号：诸葛找房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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