中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，一线城市租金北京同比上涨1.55%，深圳上涨1.84%，上海下降2.03%，广州下降1.17%。

　 监管盲区暗藏风险

　 “公寓共有228间房，户型建筑面积在35-114平方米之间，去年9月对外营业以来，到目前入住率已达到95%以上，平均租金每个月2500元。”天津天住领寓副总经理殷文凯介绍，天住领寓主要面向青年人才提供，租户年龄在25-45岁，其中外来人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市内六区都要建立天住领寓连锁店。

　 受访的各方人士认为，不想管、不好管、没法管背后其实是住房租赁法律法规缺失、制度不健全。过去几十年，住房制度更多关注产权交易市场规范，而当前对规范租赁秩序的需求愈发凸显。

　 不久前，部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注，尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。然而，记者采访了解到，此次部分地区房租价格出现上涨，主要是由于供需矛盾和毕业季因素叠加造成的。

　 “住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说，许多基本概念仍无准确定义。比如，什么是住房租赁企业?《商品房屋租赁管理办法》等没有明确的界定，一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务，应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动，也无明确定性。

  顶层设计缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。除了租金贷、环保标准低等问题，房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如，个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵，没人租也不卖，实际就是变相的捂盘惜售，但没有法律依据来管。同时，“租金价格监管”也并未纳入地方物价或房管部门的职能，也处于“三不管”状态。

　 乱象频出引发担忧

　 记者在天津采访了解到，为满足不同年龄阶段、不同需求特征群众对租赁住房的差别化需求，住房租赁市场出现了以满足青年需求为主的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓，和以满足家庭需求为主、主打中高端的招商公寓，以及以满足老年需求为主的万科怡园等长租公寓品牌。

　 房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示，国家在商改住、去库存方面原则上支持，但缺乏相关规范性文件，地方部门需要多方协调，但在规划建设中仍遇到许多与现行法律相悖的情况。

　 “即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市，做这种长租公寓的投资回 报周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张 博谦说，大企业一般都把这类项目放在战略版块，赌市场长期发展情况。

  招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者，走纯市场路线的招商公寓定位中高端，主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40%，但实际运营中还是亏损的，因为按当前市场的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。

　 不计成本抢占市场

　 刘卫民认为，现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神，履行企业社会责任，另一方面是为了追求头部效应，先不计成本做大规模，抢占市场先机。

　 随着城镇化的发展和租购并举的落实，我国租房的人将越来越多，对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，谁在经营?这些都没有权威数据。

　 法律法规缺失让监管无从下手。比如，各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目，或多或少不符合规划、土地等相关要求，也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件，消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示，政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布，就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。

　 熊林说，当前决策层面可能尚难预测城市化过程中将有庞大的租房群体，房屋租赁的全流程管理都需要制度建设及时跟进。资料显示，在东京、旧金山等西方城市，租房人口约占总人口的50%，而在北京、上海租房人口还只占35%左右。

　 “空置的时间越长，赔的钱越多，所以从盈利的角度来说，最 好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的，存在较高的持有成本，所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高，机构投入改造的成本也越大，这对利润不大的长租公寓运营商来说，是一个需要“自我割肉”的领域。

　 而大量行为主体游离于监管之外，让其被动接受监管同样艰难。此前，各地曾要求出租行为各方对出租行为进行主动登记，作为税收征缴和补贴发放的依据，但主动前来登记的个人和机构极少。一方面，房主担心暴露房产信息;另一方面，需交税也让当事方缺少积极性。根据“放管服”改革要求，各地各部门在相关法律法规缺失的情况下，无法设置相关“备案”乃至“许可”要求租赁企业和租赁项目进行登记，更无法对不接受监管的企业和项目采取强制措施。