同其他几个一线城市一样，广州的老中心城区（天河、海珠、荔湾、越秀、白云五区）新盘也不多，主要集中在外围四区，主要是（增城、南沙、黄埔、番禺），花都、从化位于北边远郊，广州市区上班族很少考虑购房自住，顶多是投资养老度假，供给量也不多。

　　深圳为什么崛起的这么快，恒大要从广州搬到深圳，中国电子从北京搬到深圳，因为深圳的产业环境太好了。

　　ZF维稳的压力空前，再也不能拖下去了，双合同的问题不得不在2018年10月份解决。

　　-增城楼价是否已经到顶了，还能投资吗？

　　而且南沙的产业和人口引进速度并不如预期，南沙区政府计划2025年引进到270万常住人口，2015年南沙的常住人口大约50万，2017到了72万，人口增幅为5.47%，连续两年增幅为广州第一，但距离270万的目标还是太远。

　　广州目前还是排名一线中的第四，暂时无可撼动，苏州和天津还是赶不上的。但广州2017GDP已经比深圳少几百亿，而且增速只有7.3%，而深圳还有8.8，2018年广州前三季度跌到6.3%了！增长下滑的有点快。

　　踩盘总结

　　市场分析

提 交还可输入500字

　　其实我是替广州感到不幸的，也有点怒其不争。虽然不需要为高房价而沾沾自喜，但房价又从某种程度上透视着一个城市的收入水平。

　　目前我们了解到住在南沙的人，基本上都是在南沙本地工作的，很少有在广州城区工作，会来南沙居住。

　　区域板块分析

　　据广州中原研究发展部统计，截止12月末广州一手销售均价为2.72万元/㎡，同比微涨3%。大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格。

　　正如深圳买房要优先买北边和西边一样，广州其他的购房指南，可以从城市发展战略上来选择，从“东进南拓西联北优”八字方针来看，很明显重点是发展东边和南面，西和北只能是现有格局上优化，很难有大的想象空间。

　　1、取消双合同后新房市场变化

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最新评论

　　所以广州读者问我最多的问题也是聚焦在以下两个：

　　-南沙的潜力真的有这么好吗？

　　详细的踩盘报告发在次条了，因为字数较多，如果发在一篇文章里，很多人没有耐心读完，所以我只在头条文章对踩盘做简要总结，有耐心的可以去次条看详细内容。

　　广州这几年在一线城市中，逐渐被人遗忘。它的常住人口流入虽然排名全国第二，但主要是吸引广东省内人口流入，而对人才的吸引力却比北京上海要逊色的多。

　　正文共： 6400字 16图；预计阅读时间： 16分钟

　　上次广州调研回来，发了一篇广州投资者的真实文章，没看的可以回看：

　　先说南沙。

　　供给最多的依然是增城，其次是南沙，然后是番禺和黄埔。

　　-取消双合同后的广州楼市有什么变化？

　　广州知道在一线中，自己优势渐无，所以大力引进人才，但要想流住人才，最重要的还是需要给人才创造就业和高收入岗位才能形成良性循环啊！

　　1、多条地铁线路，自13号线上年底开通后，今年底又将迎来地铁21号线，待全线开通时，增城广场到天河，快线4站的距离。

　　-南沙的潜力真的有这么好吗？

　　广州历来以商贸为名，就像一个大的批发市场，这些年始终呈现出跳跃式的发展，打造了知识城、金融城、科技城、大学城等多座“城”，却反而彰显出它城市规划的凌乱，与一线城市的高大上始终匹配不上。

　　再说增城。

　　据我们调研了解，广州二手房价格见顶回落，大概是从2018年下半年开始，但目前的幅度还不大，降价的地方最高多在10%左右。

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　　任何一个市场，房价上涨到一定程度终究是要调整的！一线城市也概莫能外。

　　南沙既是自贸区，又是粤港澳大湾区的核心湾区。从广州2035年的规划目标来看，接下来的16年里，广州将逐渐优化城市结构，把南沙升级为城市唯一副中心。

　　来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；  作者：樱桃 吴欣茵

本文首发于微信公众号：樱桃大房子。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　元旦前有一些开发商和中介号称元旦后要提价的，结果也很少有真正涨价的楼盘，都是一种营销炒作手法。

　　南沙虽好，但跟前海自贸区不同的是，距离主城区太远，南沙区政府开车到珠江新城50公里，刚好是天津市城区到滨海新区的距离，这么多年，滨海新区人口300万，人气一直不太旺，除了教育医疗等公共资源不如主城区之外，一个重要的原因就是距离主城区太远了，中间是农村，有点割裂，除了外来新增人口会去，本地人一般都不愿意去，虽然南沙以后有地铁快线到达主城区只要半个小时，教育医疗资源也会很不错，但是人的心里距离还是会比较远，开车都要一个小时，除非夫妻两工作坐地铁住到南沙都比较方便。

　　当然绝不是说广州就没前途了，上涨周期来时，一二线都会涨，何况广州每年的人口流入还是全国第二呢！再差也比二线城市强，只是短期跟他们一样，需要调整休养生息。

　　3、第二机场的落定。

　　广州对南沙寄予的期望值很高，蛋糕画的很大，一般来说政府投资的钱砸向哪里，哪里的发展潜力就最大。

　　但在2012年之前我记得广州和深圳的房价差距没有这么大的。

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　　综上，人才和产业结构自然就决定着收入和购买力，随着互联网经济崛起的今天，广州商贸中心的光环也被削弱，而广州的互联网、金融却不如其他一线城市发达，现在海归和高端人才谁会第一时间想到去广州就业？这样一来，广州肯定不如深圳、上海等一线城市能够催生富豪和高收入群体来推高房价。

（责任编辑： HN666）

　　南沙很多业主心里接受不了突然降价，但不降价客户也不买单，结果就没有成交，有价无市，二手房直接冷冻，如果想快速出售，必须降价让利，比如13年开盘的府前花园，半年前还可以卖到2万6，现在已经降到了2万3。阳光城(000671)丽景湾之前是2万，现在也掉到了1万8每平米，降幅大概在10%左右。

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　　正是因为上涨较晚，房价没有涨完，问题就来了！2017年全国楼市调控潮来临时，广州作为一线城市又不得不跟随调控，要想房价不涨就只能限价，但没涨完的市场是压不住的，于是双合同横空出世，乱象丛生。

　　最后，广州人主要以商贸为主，热衷于做生意，炒房热情相比于其他一线城市要低很多，尤其是利用贷款买房的意识不足，很多广州人告诉我，他们会以全款买房为荣，会认为贷款买房是资金实力不够的表现。而深圳人会将杠杆放到最大去买房，论投机炒作自从温州陨落之后如今无人能敌，杠杆越大，特别是在货币宽松期，撬动的资金和上涨幅度也就越大。

　　2、新塘高铁站运行，号称八轨交汇。

　　地铁18号和22号地铁快线据说2020年即可竣工，18号线直达广州东站，22号线直达荔湾等老城区，这意味着两年后，南沙通往市区的时间缩短为35分钟。

　　广州相比北上深，对上涨的反应很迟钝，资金对市场的敏感度，与一个传统的一线城市身份完全不匹配，2015年深圳上海已经暴涨，但广州直到2016年下半年才大涨，而南沙增城等远郊2017年下半年才跟上节奏，甚至连很多二线城市都不如，我上次调研完广州，马上写了那个广州粉丝投资经历（他10套房都抄到了底，现金流却断了！），就是因为广州远郊上涨过慢，他资金断流被拖死了。

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　　有的人说，广州是省会，但财政收入一大半要去救济各个穷兄弟城市，留给自己的没几个子，苦的一逼，所以想培育高科技企业也没钱，而深圳富得流油，除了上缴给中央剩下的全部是自己花，小时候各种补贴孵化企业，壮大了税收就多。还有人说这是从消费品到互联网时代变迁的必然结果，15年前，宝洁、南方周末如日中天时，薪酬人人羡慕，也正是广州最辉煌的时代，而如今互联网、金融才是各行业的标杆。

　　我觉得增城涨到这个水准的时候，短期也是碰到投资的天花板了，高铁站的利好已经兑现了，机场对房价就是一个炒作概念炒完就没了，而地铁线也通了，下一次再涨估计是21号线通的时候。

　　广州的房价购买力明显要比北上深弱一节，在2018年的二手房成交主力中，广州总价成交最多的是200-300万的户型，而深圳占比最多的是350-500万。

　　深圳坂田和龙华就是个典型的例子，华为在坂田，其实购买力足够强大，而坂田和龙华在水平线上距离福田商务区都差不多，但是规划完全不同，龙华成立新区后面貌日新月异，坂田五年十年还是老样子，所以龙华的涨幅要甩坂田几条街。

　　这次我们踩盘的增城合景誉山国际业主目前还在维权中。

　　其次借鉴已下跌城市的经验，作为最先上涨和最先调控的城市，深圳有风向标意义，北京、上海比深圳降幅大一点，因为北上的政策要比广州和深圳都更严格，深圳部分区域房源真实成交价降幅在10%左右。

　　有几个重大概念：